■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 11월 14일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
아파트 단지 (노컷뉴스 자료사진)
부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?
◇ 류도성> 오늘은 공인중개사에 대해서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 공인중개사하면 복덕방이라는 단어가 떠오르는데, 공인중개사가 정확히 어떤 일을 하나요?
◆ 이정민> 복덕방은 정말 정겨운 단어입니다. 행운을 의미하는 ‘복’과 바람직한 인격을 얘기하는 ‘덕’, 그리고 이들이 모인 ‘방’을 의미합니다. 그런데 현실은 복덕방이라고 많은 사람들에게 좋은 이미지보다 좋지 않은 이미지만 떠오르게 합니다.
복덕방은 원래 상품을 거래를 위한 중개나 대리 사무를 해주는 곳을 의미합니다. 이게 공인중개사법에 근거해 공인중개사로 변경됩니다. 공인중개사가 아닌 사람이 토지나 건물 등 부동산의 매매・대차・교환을 위한 중개나 대리사무를 하면 공인중개사법에 의해 처벌을 받을 수 있습니다.
◇ 류도성> 언론에도 보도된 적이 있지만 공인중개사가 부동산 시장을 교란한다는 얘기들도 있었는데, 박사님께서는 어떻게 생각하시나요?
◆ 이정민> 솔직히 공인중개사들이 부동산 시장을 교란한다고 할 수 있는 사람들이 아닙니다. 시장을 교란하려면 자금이 많아야 하는데, 현금이 많은 사람들이 뭐가 아쉽다고 공인중개사를 하겠습니까?
왜 언론에 나오는지를 생각해봐야 합니다. 공인중개사 상당수가 법대로 일을 합니다. 그런데 1%도 안 되는 공인중개사들이 물을 흐리게 되고, 이게 언론에 보도되다 보니 모든 공인중개사가 욕을 먹고 있을 뿐입니다.
◇ 류도성> 박사님께서 공인중개사는 부동산의 매매・대차・교환을 위한 중개나 대리사무를 하는 사람이 공인중개사라고 했는데, 실상은 어떻습니까?
◆ 이정민> 제가 이 방송을 통해 반복해서 하는 얘기가 있습니다. 부동산은 어렵다는 것입니다. 지금도 풍수를 보는 사람들이 있습니다. 사주에 따라 방향을 어디로 할 것인가 고민을 많이 합니다. 진정한 공인중개사라면 이런 것까지 모두 대행해야 합니다.
그런데 실상은 그렇지 않습니다. 매매계약이 체결되면 거래신고를 해야 하고, 잔금을 받으면 매수 쪽 공인중개사는 등기를 도와야 합니다. 매도 쪽은 양도소득세 내는 것을 적극적으로 도와야 합니다.
◇ 류도성> 지금 정부에서 공인중개사 수수료가 높다고 더 낮추겠다고 하는데, 박사님이 아직도 중개수수료가 낮다고 하는 것은 이해하기 어렵습니다. 왜 낮다고 하시는지요?
◆ 이정민> 5천만 원 이하 부동산의 매매 교환 수수료는 한도액이 25만원입니다. 2억원 미만이 80만원입니다. 2억원 넘는 경우라 해도 한도액이 1000분의 9입니다. 5억원짜리 거래를 하면 450만원 법정 최고 수수료입니다.
서울이나 수도권처럼 부동산 매매・교환・임대차 등이 활발히 이루어지는 곳은 1000분의 4만 받아도 됩니다. 그 이하를 받아도 가능합니다. 그런데 제주도처럼 토지위주로 부동산 거래가 이루어지는 곳은 상황이 다릅니다. 제주도내 공인중개사 사무실이 1700곳 정도 됩니다. 한 달 거래 건수가 1700건입니다. 임대차하지 않고는 공인중개사 사무실을 유지하기 어렵습니다.
토지를 전문으로 하는 공인중개사는 한 달 사무실 운영비만 200만원 정도 들어갑니다. 2억원짜리 계약했으니 1000분의 4만 중개수수료로 주겠다고 하면, 80만원입니다. 부가가치세 포함하면 88만원입니다. 한 달에 겨우 한 건 거래하는데 88만원이면 적자입니다.
◇ 류도성> 결국, 공인중개사 사무실이 많지만, 부동산 거래 건수는 한정되다 보니 문제라는 얘기로 들립니다. 박사님 공인중개사도 구조조정이 필요한 것이 아닐까요?
◆ 이정민> 제주도 인구 410명 당 공인중개사 사무실이 하나 있습니다. 당연히 구조조정이 필요한 부분입니다. 그런데 개인사업자들이다 보니 행정에서 어쩔 수 없는 부분입니다. 불법을 저지른 공인중개사 사무실은 폐쇄와 같은 강력한 조처를 해야 하고 기본적으로 거래 외에 공인중개사법에서 정한 업무도 병행해야 합니다.
예를 들어 건축물 및 주택, 부동산 등의 관리 업무라든지, 아니면 부동산의 이용・개발 및 거래에 관한 상담 업무로 그 영역을 넓혀야 합니다. 그런데 실상은 거래 외의 업무를 담당할 수 있는 전문 공인중개사 법인이 제주도에는 많지 않다는 것이 안타까울 따름입니다.
◇ 류도성> 박사님은 공인중개사 수수료가 어느 정도가 적당하다고 생각하시나요?
◆ 이정민> 업무의 난이도에 따라 달라져야 한다고 생각합니다. 예를 들어 묘적계가 있는 토지 거래 사례를 들어 설명하겠습니다. 묘지 가격 아무리 비싸다 하더라도 1억 원이 넘는 경우가 많지 않습니다. 1억 원이라고 가정하면 최고 액수가 50만원입니다.
이런 경우 아무도 묘지 거래를 하려고 하지 않습니다. 묘지를 거래하려면 상속등기를 해야 하는데, 후손 찾는 작업이 쉬운 일이 아닙니다. 보통 변호사에게 이런 일 의뢰하면 착수금만 500만원 정도 합니다. 성공보수를 합하면 3000만원까지 가는 예도 있습니다.
미국은 매도와 매수 합해서 6%까지 받습니다. 저는 이게 적당하다고 생각합니다. 간단한 업무라면 매도매수 합해 1%도 받을 수 있고, 그 이하도 가능합니다. 공인중개사 중개수수료는 최고 한도액일 뿐입니다. 그런데 그걸 최저 한도액처럼 하다 보니 문제가 생기는 것뿐입니다.
◇ 류도성> 공인중개사 사이에도 비자격자 문제가 많이 나옵니다. 박사님께서는 어떻게 생각하시는지요?
◆ 이정민> 솔직히 부동산은 인맥이 중요합니다. 공인중개사 시험보고 합격했다 하더라도 인맥이 좁으면 공인중개사 사무실 유지하기도 어렵습니다. 제주도민은 부동산 매각을 수치스럽게 생각합니다. 그래서 공인중개사 사무실에 매물을 잘 내놓지 않습니다. 공인중개사가 아닌 사람을 통해 거래하는 경우가 대부분입니다. 이들 때문에 문제가 항상 발생합니다.
◇ 류도성> <부동산 제대로="" 보기=""> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
<이정민 박사는="" 제주도="" 제주시="" 구좌읍="" 출신으로="" 2002년="" 홍익대학교에서="" 공학박사(도시계획전공)를="" 취득했습니다.="" 1995년="" 1년="" 동안="" 국토연구원에서="" 연구원으로="" 근무를="" 했습니다.="" 2003년="" 제주연구원에서="" 연구원으로="" 근무했고="" 2006년부터="" 2014년까지="" 제주특별자치도의회="" 정책자문위원으로="" 근무했습니다.="" 2015년="" 8월에="" 연도시씨앤디(부동산컨설팅,="" 부동산매매="" 및="" 임대업,="" 도시계획컨설팅(총괄계획가="" 업무))를="" 창업해="" 운영하고="" 있습니다.="">