류영주 기자서울 토지거래허가구역(강남·서초·송파·용산구) 내 재개발·재건축 등에 따른 입주권을 매수할 때도 관할 구청의 허가를 받아야 한다.
국토교통부는 21일 서울시와 협의해 이런 내용이 포함된 토지거래허가구역(토허구역) 지정 관련 업무처리 기준을 마련했다고 밝혔다.
국토부는 "토지거래허가구역 지정에 따라 허가 관청의 원활한 업무처리를 지원하고, 국민의 행정상 편의를 높이고자 업무처리 지침을 마련했다"고 설명했다.
주요 내용을 살펴보면 토허구역 주택을 취득한다면 원칙적으로는 취득(등기) 시점부터 바로 2년 실거주 의무가 발생한다. 관할 구청은 거래 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청자가 제출한 실거주 입주 계획을 받아들일지를 판단할 수 있다. 4개월 기준은 거래 절차상 허가 신청부터 잔금 완납에 이어 등기까지 걸리는 시간을 고려했다.
다만 신청인이 토지거래허가 이후 4개월 내 주택 취득과 실거주를 하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 관할 구청이 인정한다면 취득 및 입주 시기를 유예할 수 있다.
이미 주택을 보유하고 있는 자가 새로 집을 살 때 기존 주택 처분 기한은 토지거래허가가 난 날로부터 6개월로 적용하기로 했다. 현행 강남구와 송파구는 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 된 기준을 통일한 것이다.
기존주택 처리 방식은 매매와 함께 임대도 인정하며, 신청인은 토지거래허가구역 내 거주해야 하는 이유나 아파트를 추가로 사야 하는 이유를 구체적으로 소명해야 한다.
재개발·재건축 입주권이 토지거래허가 대상에 포함된다는 점도 명확히 했다. 입주권에는 종전 부동산의 유형이나 멸실 여부와 무관하게 신축 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼 있기 때문이다.
재개발구역 내 주택을 사는 경우, 건축물 대장상으로는 연립·다세대주택이어도 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약으로 보고 토지거래허가를 받아야 한다.
다만 도시 및 주거환경정비법 제74조 및 주택법 제54조 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권은 토지거래허가 대상에 포함되지 않는다. 하지만 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매할 때는 허가 대상이 된다.
입주권·분양권 매수자는 토지거래 허가를 신청하며 제출하는 '토지이용계획'에 신축 아파트 준공 이후 입주 가능 시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 해야 한다.
재개발·재건축 구역 주택이 이미 철거돼 즉시 실거주할 수 없다면 준공 이후로 실거주 2년 의무가 유예된다. 관리처분인가 이후 주택 멸실 전까지 거주한 기간도 실거주 기간에 산입된다. 철거 전 재개발 주택에서 거주한 기간이 1년이라면 새 아파트에서 1년만 더 거주해도 실거주 의무 2년을 채운 것으로 보는 것이다.
국토부는 "강남 3구·용산구 등 토지거래허가구역에서 허가를 받은 건에 대해 이용 실태 조사를 벌여 실거주 의무 준수 여부 등을 철저하게 단속하겠다"고 밝혔다.