정부가 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 4일 발표했다.(사진=연합뉴스)
정부가 수도권 부동산 시장 안정을 위해 13만 2천호 이상 규모로 주택을 추가 공급하는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 4일 발표했다.
이날 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 국토교통부 김현미 장관, 서정협 서울특별시장 권한대행 등은 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 합동브리핑을 열고 구체적인 방안 내용을 발표했다.
이번 수도권 주택공급 확대방안에는 신규택지 발굴로 3만 3천호, 용적률 상향 및 고밀화로 2만 4천호, 정비사업 공공성 강화로 7만 호 그리고 도시규제 완화 등으로 5천호 이상을 공급한다는 계획이 담겼다.
다음은 홍 부총리 등과의 일문일답.
▶주택을 소유보다 임대 위주로 간다는 의지가 담긴 것 같다. 사람들이 주택을 소유하고 싶어하는 이유는 갑작스러운 해고, 은퇴로 임대료를 낼 수 없을 때를 대비한 거주안정성을 선호하기 때문인데, 임대 위주 정책에서 보완방안이 필요할 것 같다.=(관계자) 임대 위주의 정책은 아니고, 공급대책 중 상당 부분이 분양물량이다. 임대주택을 적극 늘리지만 분양물량 없이 임대만 하는 것은 아니다.
(사진=이한형 기자/자료사진)
대신 우리나라 공공임대주택의 비중이 경제협력개발기구(OECD) 평균에 비해서 올해로 딱 평균인 8%에 도달한다. 저소득층 주거안정을 위해서는 가장 시급하고 중요한 것이 공공임대주택을 안정적, 지속적으로 공급하는 것이다. 2022년이면 OECD 평균을 넘어 9% 공급하고, 2025년 10%로 전체 임차가구 중 25%는 공공임대주택에 거주하는 사업을 진행중이다. 이 경우 소득이 어렵거나 청년, 신혼부부 등 저소득층의 주거안정성이 담보될 것이다.
▶정부가 기존의 후분양 확대 방향에서 사전청약을 확대하는 방향으로 바뀌는 것 같다. 기존 정책 방향은 폐기한 것인가?=정부가 후분양을 넓혀 나가겠다는 방침에는 변함이 없고, 시범사업도 정상적으로 추진 중이다. 그러나 이번에 공급에 대해 걱정하는 분들이 많기 때문에 사전청약을 늘려서 수요를 사전에 분산시키고, 안심하도록 하기 위해 내년과 내후년 신도시를 중심으로 사전청약제도를 하고, 가능하면 태릉도 사전청약을 도입하려 한다. 다만 전체 물량을 사전청약하는 것은 아니다.
▶신규 발굴된 13만 2천호 중 1~2년 내 실질적으로 국민들이 살 수 있는, 혹은 2~3년 내로 공급이 가능한 단기공급물량이 어느 정도인가?
신규 발굴 대상 지역 태릉골프장 인근(사진=연합뉴스)
=(관계자) 지금 현재 바로 공급할 수 있는 부지는 유휴부지의 경우 실제로 건물이 없는 부지는 일찍 착공할 수 있다. 기존 공공청사 등이 있는 부지도 철거가 끝나고 착공하면 분양 자체는 가능할 것이다. 입주까지는 시간이 걸리겠지만, 착공은 생각보다 빠를 수 있다.
▶신규 유휴택지에서 공공임대와 공공분양 물량이 대략 어느 정도 비율인가?=신규주택의 공공임대와 공공분양 물량은 지구별로 다를 것이다. 현재 공공주택지구의 경우에는 공공주택특별법에 의해서 전체 물량의 35% 이상을 임대주택으로 공급하도록 규정됐다. 일부 국유지는 전체를 임대주택으로 공급할 수도 있다. 따라서 일률적으로 말하기는 어렵지만 대략 절반 정도는 공공분양을 포함한 분양주택이고, 절반 정도는 임대주택이라고 생각하면 될 것이지만, 구체적인 사업계획을 수립하는 단계에서 조금씩 수정될 것이다.
▶용산 캠프킴의 경우 현재 반환이 마무리되지 않았고, 환경오염실태조사도 끝나지 않았다. 언제쯤 구체적인 공급계획이 가능할까?=캠프킴은 환경조사가 진행 중이다. 이미 미군이 이전한 상태여서 양국 간의 환경 문제 협상만 마무리하면 조기반환에는 별 장해가 없다. 국방부도 적극적으로 협상에 임할 계획이다.
질문에 답변 중인 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(사진=연합뉴스)
=(관계자) 캠프킴의 경우 금년 중에 방안을 받는 것이 목표다. 미군과 협의가 필요한 상황이지만 방안을 받은 다음 최대한 빨리 사업을 진행하겠다.
▶용산 정비창을 개발하면 서부 이촌동 통합개발할 계획은 없나? 또 군 시설 중 육군사관학교나 성남공항 이전도 검토했나?=태릉골프장만 검토하고, 육사 등은 검토하지 않았다.
=(관계자)통합개발 계획은 없다. 용산 정비창은 코레일 수요부지로, 공타작업을 진행 중이다. 이후 전체의 그림을 알 수 있게 될 것이다. 전체 그림 중 포된 주택 관련, 용적률을 상향해 전체 주택이 1만 호가 공급될 계획이다.
▶공공재개발은 지난 5월 공급대책에서 이미 나왔던 내용이고, 재건축도 주민 3분의 2 이상이 동의해야 가능한데 5만 가구라는 추정치는 어떻게 계산했나?=(관계자)공공재개발은 정비구역 해제구역에 들어 있다. 공공재개발에 참여하겠다는 의사를 가진 지역이 정비구역 해제구역에 있어 이번 제도 개선에 반영됐다.
5만 가구의 근거는 현재 서울에서 정비구역이 지정됐으나 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 있는 사업장이 모두 93개 사업장, 약 26만 호가 있다. 지역에 따라 편차는 있지만 약 20% 정도를 공공재건축에 참여하는 것으로 산정해 5만 호를 산정했다.
▶공공재건축 물량을 5만 가구로 추산할 때 20%가 참여한다는 예상은 무슨 기준인가? =서울에서 안전진단을 받고 아직 사업시행 인가를 받지 않은 단지들이 93개 단지 26만 호다. 공공재건축을 도입하더라도 모든 단지들이 공공재건축을 하기는 어렵고, 특히 사업시행계획 인가를 받은 단지는 단지 변경을 통해 다시 고밀재건축으로 돌아가기 어렵다고 봤다. 초기사업장을 대상으로 고밀재건축이 작동할 것으로 생각할 때 초기사업장의 20%가 참여한다는 가정하에 5만 호의 물량이 공급될 것으로 예상했다.
▶2년 전에도 서울의 준주거지역과 상업지역 용적률을 완화하는 대신 공공임대에 넣는 조건으로 용적률 완화 방안을 얘기했지만, 성과가 많지 않았다. 공공임대 조건하에서 20% 예상의 근거는?=초기단계 사업장은 사업성이 좋거나 조합 단독으로 공공의 참여 없이, 고밀개발 없이 사업할 수 있는 단지의 경우 참여 유인이 상대적으로 낮다고 볼 수 있다. 그러나 사업성이 떨어지고, 주민들 간의 의견이 합치가 이루어지지 않은 곳이나 초기단계에 있는 사업장은 공공의 참여를 통해 사업의 진행속도를 높이고 사업 추진과정의 투명성이 제고되고, 그리고 용적률 인상 등으로 고밀개발을 통해 조합의 부담이 줄어든다면 이 사업에 참여할 수 있는 유인이 있다고 판단한다.
▶재건축에서 2년 이상 실거주 요건과 구조 안정성 등 규제를 풀어야 공급 효과가 날 것 같다는 시장 반응이 있는데 추가적인 완화 조치는 없나? 예를 들어 청년 세대는 장기소득이 발생하기 때문에 대출능력을 높여주거나, 평생 첫 주택 구입자의 경우에 대출 한도를 올려주는 추가적인 조치는 없나?
수도권 초기 재건축 단지들이 조합 설립 등 사업 추진을 서두르고 있다.(사진=연합뉴스)
=지금도 분양할 때 해당 지역에 2년 이상 거주하신 분들에게 우선 입주권을 준다. 본인이 살고 있는 동네의 주거 환경을 개선해 살기 위한 재정비사업이라는 재건축 사업의 취지에 맞는 것이다. 다른 규제도 특별한 변화는 없다.
생애 첫 주택 구입 대출 관련 현재도 주택담보대출비율(LTV)이 10% 정도 높다. 소득 기준에 대해 완화하는 정책은 7.10대책, 6.19대책에서 발표한 바 있다. 생애 최초 특별 공급물량도 늘렸고 LTV를 10%p 넓히는 대상범위를 크게 늘렸다. 또 전월세 자금 금리도 추가적으로 낮췄다. 가장 수혜를 많이 받는 층이 청년층과 신혼부부층이다. 상황에 따라 추가 검토가 필요하다면 정부는 모든 정책을 다 검토할 것이다.
▶재건축 관련, 민간사가 용적률 상향에 참여하지 않겠다고 하면 민간과 조합원에게 당근책이 될 수 있는 인센티브, 혹은 강제 차원에서 참여시킬 수 있는 수단이 있는가?=공공참여형일 경우에만 고밀도로 재건축이 이루어지니까 조합원들의 동의가 있어야 된다. 일부는 공공 환수되지만, 정부가 용적률을 높여주고 층고지를 푸는 등의 혜택을 조합원들이 선호할 수 있기 때문에 동의할 경우에만 추진되고, 동의하지 않는다면 이 방식은 적용되지 않고 기존방식대로 적용된다. 그래서 대상물량의 20%만 책정했다.
▶공공재개발 활성화는 지난 5월부터 추진됐는데 지금 공공재개발을 하겠다는 지역이 있는가?=(관계자) 9월에 공모한다. 지자체 설명회는 한 차례 실시했고, 이번 달 주민들을 상대로 설명회를 개최할 계획이다. 기존과의 차이점은 5월에 발표했을 때 정비해제구역은 포함되지 않았는데 이번에 정비해제구역을 포함해서 공모를 받으면 당초에 발표했던 2만 호보다 더 많은 총 4만 호 정도의 공공재개발 물량이 가능할 것으로 본다.
▶기부채납 중 절반을 공공분양할 때 지분적립형 방식을 취한다고 했는데, 자세한 설명을 부탁한다.=(관계자)지분적립형 분양주택의 일종으로 초기에 20%~40% 정도 지분을 내고, 지분을 갖는다. 그리고 2~4년마다 계속 지분을 늘려가는 식으로 종국에는 소유권 100%를 소유하는 방식이다.
▶공공재건축에서 기부채납이 임대주택과 공공분양 2가지인데 현금 기부채납은 고려하지 않는가?
=현금으로 기부채납 받는 방안은 포함하지 않았다.
▶준주거지역의 주거비를 90%에서 상한선을 완화한다면 100%까지 완화하는가? 그렇다면 아파트만으로 50층을 지을 수 있는가?
(그래픽=연합뉴스)
=(관계자) 현재 준주거지역의 경우에는 주거시설의 비율이 90% 이하로 제한됐는데, 그 제한을 없애서 준주거지역도 주거시설만으로 전체를 지을 수 있도록 허용할 것이다. 층수제한은 준주거지역으로 종상향될 경우 서울시는 50층까지 완화되는데, 구체적인 층수허용 부분은 단기별로 차이가 있을 것이다.
▶노후영구임대 재건축사업은 올해 시작하는 것인가?=(관계자) 올해 시범 사업을 추진하려고 한다. 현재 살고 계시는 분들의 주거 이주 문제를 해결해야만 사업 추진이 가능해서 인근에 공가가 있거나 여유 부지가 있어서 이주하고 순환형으로 개발할 수 있는 지역을 대상으로 금년 중에 시범사업 추진계획을 만들어 추진하려는 계획을 잡고 있다. 구체적인 이주 등은 시간은 걸릴 것이다.