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"부동산PF 사업성 평가할 다자검증체계 구축해야" 경기 침체 때마다 불거지는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실문제의 근본 대책 마련을 정부와 국회, 업계가 모색 중인 가운데 사업성 평가 시 다자검증체계를 구축하자는 제안이 나왔다. 시행사가 대가를 지급하고 의뢰한 신용평가사에 의해 사실상 '요식행위'에 그치는 현행 평가 체계를, 신평사뿐 아니라 회계법인과 금융·보증 기관, 투자자문, 시행관련기관 등 전문성 있는 주체들이 다각도로 평가하는 구조로 바꾸자는 아이디어다. 한국부동산개발협회 이진 연구위원은 20일 '부동산PF 선진화를 위한 토론회'에 '부동산 PF 위기의 진단과 기회' 제하 발제자로 나서서 이같이 제안했다. 이 연구위원은 시행사가 민간평가기관에 직접 평가를 의뢰한 뒤 수수료를 지급하는 구조 대신, 공적기구(위원회·기관)에 평가를 의뢰하면 이 공적기구가 다자로 이뤄진 민간평가기관을 지정해 평가업무를 배분하고 결과를 검증하는 구조를 대안으로 제시했다. 사업성 평가 기준으로는 △디벨로퍼 시행능력 △공급 상품 유형 △공급 상품 규모 △공급 지역 △수익성 △자본건전성 △시공사 등을 들었다. 아울러, 부동산개발업법을 제정해 시행능력평가를 제도화하면 개발사업의 건전성을 평가하고 시행업계 투명성을 제고하는 데 도움이 된다고 봤다. 투명성을 강화한 시행사엔 택지 우선공급, 민관공동사업 참여, 금리우대 등의 인센티브를 제공하는 안도 부연했다.     부동산 PF를 제대로 들여다 보는 주체가 없다 문제가 터진 뒤 우왕좌왕하는 현실을 개선할 '부동산 PF 통계시스템' 구축도 제안했다. 국토교통부가 가진 사업자(주택사업자, 부동산개발업자, 건설사업자) 실적정보와 금융감독원이 구축 중인 PF 대출 상시감시 시스템을 연계, 프로젝트별 고유 ID를 생성해 개발 단계마다 자금조달 정보를 조사할 수 있는 체계를 마련하자는 것이다.     시행사의 자기자본 확대 방안에 대해선 시행사의 자체 자본 확충 외에도 부동산개발전문 사모펀드(PEF) 활성화를 통해 재무적 투자자를 확보하는 에쿼티 금융시스템 환경 조성을 제시했다. 이 연구위원은 "금융업권 BIS(자기자본비율)상 부동산 PF대출에 대한 위험가중치(RW)를 강화할 경우를 시뮬레이션하면 개발사업이 가능한 사업장 수가 40%로 줄게 된다"면서 우려를 내비쳤다. 그러면서 "한국의 부동산개발금융은 두 차례의 금융위기를 거치며 PF가 도입되고 시공사 책임준공과 각종 신용보강이 수반되는 형태로 고착화됐는데, 이 과정에서 자본축적과 성장기간이 부족하다 보니 부동산개발업에 대기업이 없고 해외 디벨로버 대비 산업 규모가 영세한 현실을 고려해야 한다"고 말했다. 다만 한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원은 이와 관련해 엇갈린 견해를 제시했다. 황 연구위원은 '국내 부동산 PF의 문제점과 구조개선방안' 주제 발표에서 "자기자본 요건을 높이면 주택공급이 하락할 것이라는 우려가 존재하지만, 시계열 자료상 PF가 줄어들수록 주택공급이 감소하는 경향은 관찰되지 않는다"고 지적했다. 공급요인의 경우 지난 2008~2024년 중 PF 익스포져(대출+보증)가 줄어들 때 인허가와 착공이 감소하는 상관관계는 나타나지 않았으며, 수요 측면에서도 부동산 경기 지표인 부동산·건설업 경기지수와 주택가격매매지수 악화와의 상관관계만 관찰됐다는 것이다.   황 연구위원은 "예금취급기관의 부동산업 및 건설업 대출이 2023년 2분기 550조 원인 데 비해 PF 익스포져는 150조 원이었던 점을 감안하면 주택공급을 위해 PF 대출 뿐 아니라 기업대출, 공공건설 자금 등 다른 수단도 많이 활용된 것으로 추정된다"며 "'PF의 자기자본을 확충하고 고보증 구조를 개선하면 주택 공급이 줄어든다'는 논리는 면밀히 따져볼 필요가 있다"고 강조했다. 업계에서도 예컨대 시공능력평가 1위인 삼성물산은 2017년 이후 PF 방식의 자금조달을 지양하고 있고, 한화건설(12위)과 호반산업(29위) 등 일부 건설사는 2023년 9월 기준 PF 지급보증 없이 건설사업을 추진하고 있다고 황 연구위원은 전했다. 시행업계의 저자본 고보증 구조 개선 없인 현재 PF 문제를 해결할 수 없다고 봤다. 황 연구위원에 따르면 최근 5년간 344개 사업장(사업비 총액 136조 원)의 평균 자기자본비율은 5.2%였지만, 이마저도 일부 사업장의 자기자본비율이 높아 평균을 끌어올렸을뿐 중간값은 2.5% 수준에 불과핟. 특히 주거용은 2%로 상업용(3.1%)보다 낮았다. 지방(1.9%)과 수도권(3.1%) 간 차이도 크다.   황 연구위원은 "PF가 고자본 저보증 구조로 갈 때 공급의 안정성이 높고 과잉공급 문제를 방지할 수 있다"고 강조했다. 이날 토론회는 국회 국토교통위원장을 맡고 있는 더불어민주당 맹성규 의원과 정무위 민주당 간사 강준현 의원 주최로 개최됐으며, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 한국리츠협회 등 다양한 업계 및 이해관계자 등이 다수 참석했다. 박상우 국토교통부 장관은 축사에서 "그간 우리나라의 많은 개발사업과 도시 성장에 한국형 PF 성과가 있다"면서도 "좀 더 튼튼한 구조로 발전해 나가야 한다는 게 정부 고민"이라고 말했다. 이어 "정부는 △대출 중심에서 투자로, (시행사의) 자기자본을 높이는 방향 △단기개발 뒤 엑시트가 아니라 개발·운영을 같이하는 통합적 역할로의 영역 확대 △정부의 관리 및 평가시스템 강화라는 3가지 방향을 잡고 있다"고 전했다. 2025.02.20 17:56

검찰, '임원 PF대출금 유용 방조' 혐의 LS증권 대표 기소 김원규 LS증권(구 이베스트투자증권) 대표가 임원의 직무정보 이용 불법행위를 방조한 혐의로 기소됐다. 7일 서울중앙지검 반부패수사3부(이승학 부장검사)는 2021년 6월 김모 전 이베스트투자증권 본부장에게 4600만원 상당의 그림을 3천만원에 사들이고, 같은해 10월 김 전 본부장의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 유용을 방조한 혐의로 김 대표를 불구속 기소했다고 밝혔다. 검찰에 따르면, 김 전 본부장은 부동산 PF 관련 미공개 직무정보를 이용해 개인적으로 시행사를 운영하며 페이퍼컴퍼니를 설립했다. 김 대표 등은 김 전 본부장의 페이퍼컴퍼니가 이베스트투자증권의 자금 795억원을 빌릴 수 있도록 승인한 것으로 조사됐다.   앞서 김 전 본부장은 직무 정보를 이용해 PF 자금 830억원을 유용한 혐의 등으로 지난해 12월 구속 기소됐다. 2025.02.07 18:47

"부산 건설업계 충격" 시공능력 7위 '신태양건설', 자금난으로 부도 부산의 시공능력 평가 7위 중견 건설사인 신태양건설이 자금난을 견디지 못하고 결국 부도 처리됐다. 건설업계는 최근 경기 침체, 고금리, 정부의 규제 강화 등 복합적 요인이 겹치면서 지역 내 연쇄 도산 가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 금융결제원의 발표에 따르면, 신태양건설은 지난 14일 자로 당좌거래정지 처분을 받았다. 당좌거래정지는 기업이 발행한 수표나 어음이 결제되지 않아 금융기관의 거래가 중지된 상태를 의미한다. 이는 기업의 재정 상태가 심각한 위기 상황에 놓여있음을 보여주는 지표다. 대한건설협회 부산시회 관계자는 "신태양건설의 자금난 소식은 업계에 이미 알려져 있었지만, 실제 부도는 지역 사회에 큰 충격"이라며, "지난 5월에도 자금난에 휘말렸던 적이 있어 일부 예견된 결과였을지도 모른다"고 말했다. 이어 그는 "부산 건설업계는 수도권과 동일한 부동산 규제를 받고 있지만, 인구 감소와 악성 미분양 증가로 인해 현금 흐름이 막혀 있는 상황"이라고 지적했다. 부산 지역 건설업계는 지난해부터 올해까지 총 5곳의 건설사가 부도 처리됐으며, 올해에만 55곳이 폐업하거나 등록말소 처리된 것으로 집계됐다. 업계 관계자는 "지역 내 중소 건설사들의 연체율이 증가하고 있어 잠재적인 도산 위험이 크다"며 경고했다. 이 관계자는 또한 "수도권 집값 상승을 억제하기 위한 전국적 규제는 오히려 비수도권의 부동산 시장을 위축시키는 결과를 낳았다"며, "정부는 지역 상황을 반영한 핀셋 조치와 한시적 세금 감면 등 맞춤형 정책을 도입할 필요가 있다"고 강조했다. 한편, 부산의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 잔액은 올해 9조 8천억 원으로 비수도권 중 가장 큰 규모를 기록했으며, 이는 지역 연체율이 최고 22%에 이르렀다는 점에서 건설업계의 위기를 실감케 한다. 건설협회 관계자는 "부산에는 SOC 사업 등으로 긍정적인 요소도 있지만, 대형 업체 중심의 공사가 많아 지역 중견 및 중소 건설사에는 실질적인 도움이 되지 않는다"고 덧붙였다. 2024.11.19 10:49

부동산PF 연착륙 중이지만…비수도권 연체율 최고 22% 부동산 시장 회복세가 나타난 수도권과 달리 여전히 침체 분위기가 감도는 비수도권에선 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 최고 22%까지 치솟은 것으로 나타났다. 레고랜드 사태로 촉발된 PF 연쇄 부실 위기는 가라앉았지만 비수도권의 부실 정리는 속도가 더딘 모습이다.     27일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 유동수 더불어민주당 의원에 제출한 자료에 따르면 지난 6월 말 현재 비수도권 부동산 PF 대출 잔액은 48조3천억원이다. 수도권(82조1천억원)을 포함한 전체 잔액 130조4천억원에서 37%를 차지한다.   비수도권 PF 대출 연체율은 3.86%로, 서울(2.93%)과 경기(2.77%)에 비해 한참 높았다. 비수도권 중 부동산 PF 대출잔액이 가장 큰 지역은 부산(9조8천억원), 대구(8조9천억원), 경남(4조4천억원), 광주(3조9천억원), 충남(3조5천억원) 등 순이었다.     세종은 3천억원으로 대출잔액 규모가 작았지만 연체율은 22.03%로 가장 높았다. 이어 제주 8.92%, 울산이 8.07%, 전남이 7.4%, 경남이 5.49%, 대구 4.65% 등이 높은 축에 속했다.     비수도권의 토담대 잔액은 10조1천억원으로 수도권(14조원)을 포함한 전체 토담대 잔액의 42%를 차지했다. 비수도권 토담대 잔액은 부산이 2조4천억원으로 가장 높았고, 충남(1조3천억원)과 광주(1조원), 경남(7천억원)이 뒤를 이었다.     사업 초기 토지를 담보로 대출하는 토담대는 2금융권에서만 취급돼왔다. 사업성으로 대출을 내어주는 브릿지론과 유사한 성격이지만 규제 수준이 낮고 정확한 수치도 알려지지 않아 '숨겨진 부실'로 알려졌다.     비수도권 토담대 연체율은 15.33%로 수도권(13.89%)보다 1.44%p 높은 상황이다. 지역별 연체율은 전남이 28.06%로 가장 높았고, 제주(27.36%), 경남(26.38%), 대전(23.79%), 강원(19.81%) 등이 뒤를 이었다.     금융당국은 부동산PF 연착륙이 더딘 지방과 비주거시설에 대한 모니터링을 강화할 계획이다. 또 연내 관계부처와 협의를 거쳐 부동산 PF 부실 재발 방지를 위한 제도개선 방안도 준비하고 있다.     PF 연쇄 부실의 근본 원인으로 지적되는 시행사의 저자본-고차입 구조를 개선하고 PF대출 시 사업성 평가를 강화하는 방안, PF 시장 참여자에 대한 건전성 관리, 정보관리 체계화 등이 거론된다. 2024.10.27 11:07

태영건설 "자본잠식 해소" 공시…감사보고서도 '적정' 의견 태영건설은 자본잠식을 해소하고, 지난해 감사보고서에 대한 재감사를 통해 '적정' 의견을 받았다고 27일 공시했다. 태영건설은 이날 공시를 통해 올해 상반기 말 별도 기준 △자산총계 2조7556억원 △부채 총계 2조3508억원 △자본총계 4048억원을 기록해 자본잠식이 전부 해소됐다고 밝혔다. 자산총계는 이전보다 6285억원이 줄고, 부채총계는 6677억원이 줄었다. 자본총계는 392억원이 늘었다. 태영건설은 "기존의 자산손상에 해당되는 충당부채를 실제 자산계정의 손상으로 대체하면서 자산과 부채가 동시에 감소했다"며 "60개 현장에서 자산충당부채가 작년 말과 비교해 줄었다"고 설명했다. 태영건설은 또 다른 공시를 통해 재감사에 따라 '의견 거절'이던 감사 의견을 '적정'으로 정정한다고 밝혔다. 이에 따라 한국거래소는 조만간 상장폐지실질심사위원회를 열어 연내 주식 거래 적격 여부를 결정할 전망이다. 2024.09.27 18:58

증권사 부동산PF 부실채권 비율 36%…석 달새 1조원 '쑥' 지난해초 20%에 못 미쳤던 증권사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 비율이 1년 만에 36%를 넘긴 것으로 나타났다. 부실채권 잔액도 3개월 만에 1조원 가까이 불었다.     25일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 김재섭 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 올해 3월 말 증권사의 부동산 PF 고정이하여신 비율은 36.31%에 달했다.     1년 전인 지난해 3월말(19.78%)의 2배 수준이고 작년 말(30.01%)과 비교해도 6%포인트(p) 증가했다. 부동산 PF 고정이하여신 잔액도 작년 말 2조 3천억원에서 올해 3월 3조 2천억원으로 3개월 사이 9천억원 불어났다.     증권사 외 다른 금융업권에서도 고정이하여신 잔액과 비율은 늘어나는 추세다. 저축은행의 고정이하여신 잔액은 작년 말 6천억원에서 올해 3월 1조 1천억원으로 2배 가까이 늘었다. 고정이하여신 비율은 같은 기간 6.63%에서 12.06%로 급증했다.     같은 기간 캐피탈사의 고정이하여신 잔액은 1조 2천억원에서 1조 4천억원으로, 비율은 5.08%에서 6.0%로 늘었다. 카드사 고정이하여신 잔액과 비율은 900억원에서 1200억원으로, 5.44%에서 6.72%로 늘었다.     상호금융권 고정이하여신 잔액은 같은 기간 1천억원으로 유지됐으나, 비율은 3.24%에서 3.53%로 늘었다.     지난 5월 금융당국이 부동산 PF 사업성 평가 기준을 강화하면서 2분기 이후 금융회사들의 고정이하여신 잔액과 비율, 연체율 등 건전성 지표는 더 악화할 것으로 예상된다.     김재섭 의원은 "일부 증권회사의 부실PF가 다른 금융업권과 정상 사업장에 미치는 영향을 차단하기 위해 금감원의 PF 사업장 평가가 조속히 마무리돼야 한다"며 "사업성 회복이 어려운 곳은 정리를 유도하고 일시적 자금난을 겪는 사업장은 PF 재구조화를 전제로 추가적인 유동성 공급이 필요한 시점"이라고 말했다. 2024.09.25 10:05

대한주택건설협회 등, '부동산 PF 애로 신고센터' 개설 대한주택건설협회와 대한건설협회, 한국주택협회, 한국부동산개발협회는 "오는 16일부터 '부동산 PF 애로 신고센터'를 개설해 운영에 들어간다"고 13일 밝혔다. 신고센터는 각 협회에서 각각 운영하며 온라인 신고(익명 가능)와 협회 방문을 통한 오프라인 신고를 병행한다. 온라인 신고는 각 협회 홈페이지에 개설된 배너를 통해 할 수 있다. 이번 신고센터 개설은 현재 진행 중인 부동산 PF 구조조정 관련 애로사항과 부동산 PF 불공정 관행, 과다한 수수료 등으로 어려움을 겪고 있는 건설업계 지원을 위한 것이다. PF 사업성 평가 및 사후관리계획 관련 불합리한 사례나 약정서상 차주에게 일방적으로 불리한 계약조건, 과도한 PF수수료 사례, 책임준공확약 관련 부당한 신용보강 사례 등이 신고 대상이다. 각 협회는 신고센터에 접수된 내용을 국토교통부와 금융당국에 전달해 건설업계 애로가 해소될 수 있도록 지원할 예정이다. 주택건설협회 관계자는 "신고센터가 부동산 PF 관련 건설업계 애로를 해소하고 오랫동안 지속된 불공정한 관행 등을 바로잡는 데 적극적인 역할을 하리라 기대한다"고 말했다. 2024.08.13 10:00

금감원, 'PF 6개월 정리' 원칙 탄력 적용…속도 조절 수용 금융감독원이 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장을 6개월 안에 정리하라는 지침을 금융권에 통보했다가 속도 조절에 나섰다. 금융권에 따르면, 금감원은 9일 'PF 재구조화·정리 지침'에 관한 다소 완화된 기준이 담긴 지침 해설서를 배포했다. 이는 금융당국의 시간표에 쫓겨 제값을 못 받을 경우 PF사업장의 정리가 오히려 더뎌질 뿐만 아니라 시장 충격도 나타날 수 있다는 우려가 반영된 것으로 해석된다. 앞서 최근 금융당국이 연 금융리스크 점검 회의에서는 PF 사업장 정리에 지나치게 속도를 낼 경우, 건설사들의 위험이 커지고 오히려 부동산 공급에도 안 좋은 영향을 줄 수 있다는 의견 등이 나온 것으로 전해졌다. 이번 해설서에 따르면, 재구조화·정리 이행 완료 예정일은 계획제출일로부터 6개월 이내로 설정하라는 원칙과 관련해 "탄력적 설정을 허용한다"는 내용이 포함됐다. 소송 등이거나 컨소시엄 대출로 인해 일부 반대나 의사결정에 지연이 있어 경공매 절차가 불가피하게 늦어질 경우 '6개월 완료' 원칙을 탄력 적용한다는 것이다. 금융당국은 공매 가격 설정에 대해서도 업계에 상당한 자율성을 부였고, 재공매시 10%씩 가격을 떨어뜨리도록 한 지침도 일률적인 하향률을 제시하지 않겠다는 취지를 담았다. 금융권은 이날까지 부실 PF 사업에 대한 재구조화·정리계획을 제출한다. 오는 9월부터 본격적인 경공매 매물이 나올 것으로 예상되고 있다. 2024.08.09 15:21

'부동산 PF사업성 평가' 첫 채점…부실 얼마나 될까 부실 가능성이 큰 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 대한 금융회사들의 첫 평가가 마무리되고 있다. 금감원은 해당 평가가 제대로 수행됐는지 점검하고 금융회사와 결론이 다른 경우엔 현장점검을 실시하는 등 후속 조치에 나설 계획이다.     7일 금융업권에 따르면 금융회사들은 부동산PF 사업장에 대해 지난 5월 변경된 기준에 따른 사업성 평가를 진행하고 결과를 금감원에 제출하고 있다.       금감원 관계자는 "수차례 만기가 연장됐거나 연체가 진행 중인 곳, 장기간 본PF 전환이 이뤄지지 않은 곳 등 특이사항이 있는 사업장을 대상으로 한 평가결과를 받고 있다"고 밝혔다. 이어 "당초 5일이 제출기한이었지만 평가를 실시할 기간이 짧았던 만큼 아직 모든 금융사 자료가 다 들어오진 않아 계속 취합 중"이라고 덧붙였다.     이달 중 금감원은 금융회사의 평가결과가 자체 기준에 따른 평가 결과와 부합하는지 대조하고 점검하는 과정을 거쳐 실제 경·공매나 재구조화 대상을 선별할 계획이다.  금융회사의 평가결과와 금감원 점검 결과가 유의·부실 사업장으로 일치하는 경우 사후관리계획을 제출받아 이행사항을 점검하게 된다.     다만 수차례 만기 연장이나 연체 등 표면상 부실 사업장에 해당하더라도 금감원 점검 결과 실제 공사 진행 여부나 분양률 등이 양호하다면 이러한 개별 사정을 고려해 정상 사업장으로 분류될 수 있다.   앞서 금융당국은 PF 사업장 규모를 지난해 말 기준 230조원으로 평가하면서 이 중 2~3%(5조~7조원) 수준이 경·공매 대상으로 나올 수 있다고 예상했다.  금감원 관계자는 "대략적으로는 정리 대상으로 분류되는 C·D등급 사업장들이 추려질 수는 있지만 당장 해당 규모를 확정하긴 어렵다"며 "자체 평가를 진행하며 계속 점검을 해봐야 할 것"이라고 설명했다.     이번 첫 평가에 이어 4분기부터 악화 우려 특이점이 적은 정상 범주 사업장에 대한 사업성 평가까지 순차적으로 이뤄지면 전체 PF 부실 규모가 파악될 것으로 보인다.     한편 금융회사들도 자체적으로 부실PF 채권 정리에 속도를 내고 있다. 저축은행업권이 먼저 6개월 이상 연체된 PF채권에 대해 3개월내 경·공매를 실시하기로 한 후 증권과 여신 등 다른 제2금융권에서도 같은 원칙을 적용하고 있다.     증권업계의 한 관계자는 "부동산 PF 구조조정의 속도가 빨라지면서 잠재부실이 현실화되고 신용위험도 커질 수밖에 없는 시기"라며 "일단 가장 부실위험이 큰 사업장들의 평가가 걸린 3분기를 무사히 넘기고 나면 출구가 보일 것으로 기대하고 있다"고 말했다. 2024.07.07 07:00

주금공 '건축공사비 플러스 PF보증' 출시 한국주택금융공사(HF)는 내년 6월말까지 한시 운영되는 '건축공사비 플러스 PF보증' 상품을 출시한다고 3일 밝혔다. 프로젝트파이낸싱(PF) 정상사업장에 대한 원활한 자금공급을 위해 대출한도와 자금지원시기를 확대하고, 건축공사비를 지원하는 상품이다. 지난 5월 정부가 내놓은 부동산PF 연착륙 방안의 후속조치로, 사업성이 충분하지만 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 건설사업장에 대한 원활한 자금공급이 목적이다. 현재 공사 PF보증을 이용하고 있지만 건축공사비 등이 추가로 필요한 사업장이나 신규 PF보증 대상 사업장이 대상이다. 해당 상품은 △대출한도를 기존 총사업비의 70%에서 최대 90%로 늘리고 △자금지원 시기를 기존 입주자모집공고 전까지에서 준공시까지로 완화하며 △기존의 대지비와 기타사업비 위주 보증 지원에서 준공 시점까지 건축공사비도 지원할 수 있도록 확대하는 게 주요 특징이다. 우발채무에 대한 시공사 부담을 줄여주기 위해 책임준공 미이행시 기존에는 채무인수를 해야 했지만, 이를 손해배상으로 완화했다. 다만 시공순위·신용등급 등 일부 조건을 충족한 경우로 제한된다. 공사 최준우 사장은 "건설시장 안정화에 도움이 되도록 공적 보증기관으로서 역할을 다하겠다"고 취지를 설명했다. 2024.07.03 11:08

KDI "반복된 부동산PF 폭탄, 자기자본 확충 규제로 막아야" 현재 금융계까지 번진 부실 부동산PF(Project Financing) 문제가 재발하지 않도록 자본 확충을 유도하기 위한 지원·규제를 도입해야 한다는 국책연구기관의 제안이 나옸다. KDI(한국개발연구원)은 20일 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서를 통해 부동산PF 문제의 근본적인 개선을 위해 자기자본을 확충하고 보증 의존도를 줄여야 한다고 강조했다. 2019년 100조 원을 넘지 않았던 부동산PF 익스포저(대출+보증)가 4년 만에 160조 원, 토지담보대출과 새마을금고 대출 등 유사 PF대출까지 포함하면 230조 원에 달한 가운데 지난해 말 태영건설을 필두로 20개 이상의 종합건설사가 파산했다. 이에 대해 보고서를 작성한 KDI 황순주 연구위원은 부실한 부동산PF 문제는 새로운 일이 아니라고 지적한다. 2011년 저축은행 위기, 2013년 비은행권을 중심으로 한 PF 익스포저의 급증 논란, 2019년에는 PF사업에 대한 증권사의 대규모 채무보증, 2022년 레고랜드 사태 등이 모두 부동산PF와 관련된 문제였다. 이어 "사업주체가 극히 적은 자본을 투입하고 건설사 등 제3자의 보증에 의존하여 부채만으로 사업을 추진하는 것이 문제의 핵심 원인"이라고 짚었다. 황 연구위원이 2021년부터 지난해까지 추진된 총액 100조 원 규모의 PF사업장 300여 개의 재무구조를 분석한 결과, 필요한 총사업비는 평균 3749억 원 중에 시행사는 자기자본을 118억 원(3.2%)만 투입하고 나머지 3631억원(96.8%)은 빌린 돈으로 충당했다. 성공 여부가 불확실한데도 사업 주체의 자기자본은 적게 투입되기 때문에 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 금융회사를 상대로 PF대출 상환을 사실상 보증하고 있고, 이를 위해 반드시 건물을 준공하겠다는 책임준공확약도 맺는다. 반면 주요 선진국에서는 부동산PF 사업의 자기자본비율이 30~40% 수준으로 높다. 미국의 경우 금융회사가 PF대출을 취급할 때 자기자본이 총사업비의 최소 3분의 1 이상이 될 것을 요구하고 있고, 일본, 네덜란드, 호주에서도 자기자본비율은 30~40% 수준으로 높은 편이다. 자연히 해외 주요국에서는 시행사가 아닌 제3자가 지급보증을 제공하는 경우도 드물다. 유사시에도 사업주체인 시행사가 자신의 다른 자산으로 대출을 상환하기로 약정하고, 건설사 등 제3자는 기일 안에 건물을 준공하기로 약정할 뿐이다. 투입 자본은 적고 수익성이 높은 부동산PF 시장을 노리는 영세 시행사들이 급증한 결과 2020년 등록된 시행사가 6만여 개에 달한다. 반면 자본력을 축적해 장기간 부동산 개발에 몰두한 대형 시행사로 발달하기는 어렵다. 자본을 확충할 필요가 없으니 지분투자자를 따로 유치하지 않고, 금융회사 등은 건설사 보증에 의존하니 사업성 평가도 제대로 이뤄지지 않는다. 제대로 된 사업성 평가가 없다보니 거시적 호경기에는 대출이 몰리고 불경기에는 대출이 급락하는 변동성도 확대된다. PF 익스포저는 2008년 금융위기 이후 3년간 장기 추세 대비 연평균 26%(15조 원) 급증했고, 2011년 저축은행 위기 이후 2019년까지 13%(8조 원) 급락했다가, 코로나19 위기 이후 2022년까지 다시 10%(13조 원) 급등했으며, 2022년 말 레고랜드 사태 이후 급격히 둔화됐다. 사업성 평가가 부실해도 묻지마 투자가 이뤄지다 거시 변동성 확대로 위기에 부딪히면 위험은 사업주체가 아닌 국민경제로 번져온다. 부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없어지고, 건설사, 금융회사로 위기가 번지면 정부가 나서서 혈세를 투입하는 악순환이 반복된다. 이에 대해 황 연구위원은 "자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지하는 것"이 해법이라며 "시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 최소 자기자본비율을 요구하는 '직접규제'를 도입할 수도 있고, 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접규제'를 도입할 수도 있다"고 제안했다. 미국의 경우 사업주체가 총사업비와 개발이익을 합친 총사업가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산(High-Volatility Commercial Real Estate)' 대출로 분류해서 은행이 일반 기업대출에 비해 대손충당금(또는 은행자본)을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다. 물론 자본확충 규제가 도입되면 주택공급이 일부 위축될 수 있지만, 주택공급의 안정성이 개선될 뿐 아니라 보증 부담이 줄어든 건설사가 공사비를 인하해 걱정만큼 공급이 축소되지 않을 수도 있다고 내다봤다. 시행사가 자기자본을 확충하기 위한 방안으로는 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)의 지분투자를 활성화하거나, 아예 직접적인 시행주체로 육성하자고 제안했다. 리츠는 주식의 30% 이상을 일반의 청약에 제공해야 하는 법적 공모의무가 있어 개발이익을 사회화할 수 있고, 관련 법에 따라 최소 자기자본비율 규제가 이미 적용되고 있기 때문이다. 다만 이에 앞서 당장 자기자본비율을 한번에 높이기 위한 규제를 도입하기 어렵다면 자본확충을 장려하는 세제지원이나 리츠 활성화, 금산분리의 제한적 완화 등 지원책부터 도입할 수 있다고 조언했다. 또 정부가 부동산PF 시장을 감시해 미리 위기를 감지할 수 있도록 데이터베이스를 구축해 공시해야 한다고 덧붙였다. 2024.06.20 12:00

부동산PF 연체율 1분기 3.55%…저축은행·증권 치솟아 금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 지난 3월 말 기준 3.55%로 나타났다. 지난해 12월말 보다 0.85%포인트 상승한 것이다. 특히 증권업권의 PF 대출 연체율이 17.57%, 저축은행은 11.26%로 치솟았다.   금융위원회는 5일 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관 합동으로 2차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 열었다. 이 자리에서 PF 대출 연체율 현황에 대해 "PF 사업장에 대한 자금공급이 부진한 가운데, 금융권이 부실 브릿지론의 예상손실을 100% 인식하는 등 자체 리스크 관리를 강화한 움직임 등이 요인으로 작용했다"고 설명했다. 또, "부실 PF 사업장 정리에 시간이 필요해 이에 따른 정리 지연"도 연체율 상승의 원인으로 판단했다. 업권별로 보면 저축은행 PF 대출 연체율이 작년 말보다 4.3%p, 증권은 같은 기간 3.84%p 증가했다. 여신전문은 5.27%, 상호금융은 3.19%로 각각 0.62%p, 0.07%p 올랐다. 대출 잔액 규모가 가장 큰 은행과 보험권의 연체율은 0.51%, 1.18%였다. 상승 폭은 각각 0.16%p씩에 그쳤다. 금융사의 브릿지론과 본PF 대출을 대상으로 집계한 것으로, 토담대와 채무보증, 새마을금고는 제외했다. 3월 말 기준 금융권 전체 대출잔액은 134조2천억으로, 작년말보다 1조4천억원 감소했다.   금융당국은 다만 "PF 연착륙 대책이 차질 없이 추진된다면, 연체율도 안정적으로 통제·관리할 수 있을 것"으로 예상했다. 상대적으로 연체율이 높은 증권과 저축은행의 경우 높은 자본비율, 상당한 충당금을 적립한 상태라는 점을 감안한 평가다.   지난달 발표한 부동산 PF 연착륙 후속조치로, 사업성 평가 기준은 이달 중 업권별 모범규준과 내규 개정을 마칠 예정이다. 이어 금융회사들은 7월 초까지 사업장별 사업성 평가를 실시하고, 7월 말까지 유의·부실 우려 등급 사업장에 대한 사후 관리 계획을 제출하게 된다. 금감원은 8월부터 금융권 사후 관리 진행 상황을 점검한다. 금융당국은 앞서 한시적 금융 규제 완화 조치를 일부 발표했으며, 이달 말까지 나머지 조치를 완료할 계획이다. 대주단 협약 개정, 신디케이트론 조성, 경·공매 기준 확대, 캠코펀드 우선매수권 도입, 추가 공사비에 대한 추가 보증 등도 진행하고 있다. 2024.06.05 15:29

연체율 오르고 신용등급 내리고…저축은행 괜찮나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화의 직격탄을 맞은 저축은행업계가 본격적으로 고난의 시기를 지나고 있다. 건전성 지표가 눈에 띄게 악화하는 가운데 대형 저축은행에 대한 시장의 평가마저 보수적으로 돌아서는 상황이다. 다만 금융당국과 업계에선 대규모 예금인출이 발생해도 자체 대응이 가능할 정도로 리스크 관리에 문제가 없는 상황이라고 강조하고 있다.     30일 저축은행중앙회에 따르면 79개 저축은행들은 지난해에 이어 올해도 적자를 이어갔다. 당기순손실 규모는 1543억원으로 지난해 1분기(527억원)와 비교해 3배가량 확대됐다.     수신금리 안정화로 이자비용이 일부 감소하면서 지난해 4분기(-4155억원)보다는 손실 규모가 크게 줄었지만, 업계에서는 올해 내내 적자가 이어질 것으로 예상하고 있다. 장기간 이어지는 경기침체와 긴축으로 인한 여파를 제2금융권에서 가장 빠르게 맞고 있기 때문이다.     당장 건전성 지표가 눈에 띄게 악화되고 있다. 거래자의 채무상환 능력이 떨어지면서 지난 1분기 저축은행들의 연체율은 8.8%까지 치솟았다. 작년 말(6.55%)과 비교해 2.25%p 상승한 수치인데, 2011년 저축은행 사태의 여파가 마무리된 2015년 말(9.2%)에 가까워지고 있다.     물론 과거 저축은행 사태 당시 25.1%에 달했던 연체율과는 아직 비교하기 어렵지만, 최근 7년간 연체율이 2~4% 수준으로 관리됐던 것을 고려하면 두 배 이상 나빠진 셈이다.     시장에서는 자산규모 기준 업계 상위권인 대형 저축은행들에 대해서도 신용등급을 강등하는 등 판단을 보수적으로 돌리고 있다. 한국기업평가는 지난 28일 업계 2위인 OK저축은행의 신용등급을 기존 BBB+(부정적)에서 BBB(안정적)로 한 단계 낮췄다. OK저축은행의 신용등급이 떨어진 건 2021년 이후 3년 만이다.     지난달에는 나이스신용평가가 업계 6위인 페퍼저축은행의 신용등급을 BBB(부정적)에서 BBB-(부정적)로 끌어내렸다. 업계 5위인 애큐온저축은행에 대해서는 신용등급 전망을 BBB(안정적)에서 BBB(부정적)으로 수정했다.     이외에도 업계 23위 바로저축은행의 신용등급이 강등됐고, 다올·대신·KB·JT친애 등 20위권 회사들의 신용등급 전망이 하향 조정됐다.     위기가 가시화되고 있지만 금융당국과 업계에선 실제 리스크 관리 능력을 봐야 한다고 강조하고 있다. 이번 연체율 상승은 기업대출 연체율이 11%로 전년 말(7.48%)보다 3.52%p 오른 것이 결정적이었는데, 새출발기금 협약에 따라 개인사업자 대출의 제3자 매각이 제한됐던 점이나 부동산PF 대출 상황이 영향을 미쳤다는 것이다. 실제로 1분기 가계대출 연체율은 5.25%로 작년 말(5.01%)보다 크게 악화되지 않고 유지 중이다.     중앙회 관계자는 "새출발기금 외에 제3자 매각이 지난 1월 허용됨에 따라 개인신용대출과 함께 제2차 채권 공동매각을 다음 달 말까지 완료할 예정"이라며 "부동산PF도 2분기 중 3500억원 규모의 자체 정리 펀드를 조성하고 캠코 매각과 경·공매를 활성화 하면 부실채권이 눈에 띄게 해소될 것"이라고 말했다.     특히 금융소비자들이 가장 우려하는 뱅크런 등 유동성 리스크와 관련해서도 수치가 안정적으로 유지되고 있다는 입장이다. 지난해 3분기 유동성비율이 139%로 낮아졌었지만 4분기 192%, 올 1분기 227%로 올랐다.     또 중앙회는 현금이나 예치금 등 가용 유동성 역시 수신 규모의 15% 이상을 보유하고 있어 예상치 못한 대규모 예금인출이 발생해도 자체적인 대응이 가능한 수준이라고 보고 있다.     중앙회 관계자는 "어려운 영업여건의 지속과 대손충당금 추가 적립 등으로 올해는 지난해에 비해 손실 확대가 불가피할 것으로 보인다"며 "다만 경영안정성 종합지표인 BIS비율이 법정기준치를 크게 상회하는 등 현 시점의 리스크는 관리 가능한 수준"이라고 진단했다.     OK저축은행의 등급을 내린 한국기업평가도 "부동산PF 리스크는 당분간 높은 수준에서 유지될 것"이라면서도 "작년 이후 시장금리 안정화로 조달금리 상승압력이 완화된 점, 자산건전성 지표가 적극 관리되는 점 등에서 추가 등급 하향 가능성은 높지 않다"고 평가했다. 2024.05.30 05:00

부동산 PF 연착륙 대책에 건설업계 '기대와 우려' 교차 금융당국이 부실 위기가 커진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 돕기 위한 종합 대책을 내놓았다. 지난 13일 금융위원회가 발표한 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'이다. 건설업계는 이번 정부 발표가 극도의 침체를 겪고 있는 부동산시장 반등의 계기가 될 수 있을지에 촉각을 곤두세우는 모습이다. 소위 '옥석 가리기'를 통해 부실 PF 사업장을 정리함으로써 정상 사업장 지원, 구체적으로는 금융 지원이 활발하게 이뤄지기를 기대하는 것이다. 이와 관련해 대한건설협회 관계자는 "현재 금융시장이 '붕괴'된 상황"이라고 지적했다. 부실 부동산 PF 문제로 은행 등 금융권이 충당금을 쌓고 리스크 관리에 들어감에 따라 사실상 전체 건설 현장에서 '운전 자금' 조달이 굉장히 어렵게 됐다는 것이다. 따라서 부실 PF 사업장을 신속하게 정리해 불확실성을 해소하면 정상 사업장의 금융권 자금 융통도 한결 수월해져 부동산시장 전체에 활기가 돌 수 있을 것이라는 설명이다. 이 관계자는 "부실 사업장 정리를 할 거면 빨리 했으면 좋겠다는 입장이었는데 다소 늦은 감이 있지만, 지금이라도 대책이 나와 다행"이라고 말했다. 그러면서 이 관계자는 "신속한 부실 사업장 정리와 이후 정상 사업장 금융 지원을 위한 구체적인 기준이 하루빨리 마련돼 실행될 수 있어야 한다"고 강조했다.   앞서 지난 3월 28일 국토교통부가 부동산 PF 위기 해소를 위해 건설사 보유 토지 매입을 통한 3조 원 규모 유동성 공급 등 방안을 발표했지만, 실제 현장에서는 별 소용이 없었다는 지적이다. 건설사들이 해당 자금 융통을 위해 은행 창구를 찾았으나 구체적인 기준이 마련되지 않은 탓에 발걸음을 돌려야 했다는 것이다. 이번 대책에서 정부는 PF 사업장 옥석을 가리기 위한 사업성 평가 기준을 강화하고 세분화·구체화하기로 했는데 부실 판정이 중소 규모 건설사에 집중되리라는 전망은 여전하다. 대한전문건설협회 관계자는 "지원을 안 해 줘도 살 만한 데 위주로 지원이 이뤄지고, 지원이 절실한 사업장은 '부실 프레임'을 씌워 다 정리할 것"이라는 우려를 나타냈다. 이 관계자는 "PF 부실 논란은 시공 쪽 문제가 아니라 대출을 받아서 사업을 할 수 있게끔 한 금융시스템 문제로 발생한 측면이 큰데 그 책임을 건설사에만 떠넘기고 있다"고 하소연했다. 정부 대책, 특히 이번 금융위원회 대책 초점도 고금리와 극심한 부동산시장 침체로 고통을 겪고 있는 건설사 지원이 아니라 금융권 부실을 막는 데 맞춰졌다는 게 이 관계자 평가다. 이 관계자는 "올 하반기나 늦어도 내년에는 경기 반등 가능성이 전망되는 만큼 현 단계의 부실 평가를 바탕으로 한 PF 사업장 정리는 신중할 필요가 있다"고 주장했다. PF 금리를 지금의 절반 수준으로 낮추면 사업 진행이 가능한 경우는 지원을 계속 하고, 절반 수준으로 낮춰도 개선 가능성이 없으면 정리를 하는 '파격적' 방안까지 제시됐다. 한편, 분양업체 한 관계자는 "이번 정부 대책이 이전까지 내놓았던 PF 대책에 비해서는 확실히 진일보했다"고 평가했다. 이 관계자는 "금융기관에서 실제로 적용이 잘 될지, 그리고 시장 침체기인 만큼 돈이 잘 돌 수 있도록 하는 분양 활성화가 어느 정도로 이루어질지가 관건"이라고 덧붙였다. 2024.05.14 05:00

7조원 규모 부실PF 정리될 듯…금융업권 영향은? 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 기준을 바꾸면서 당장 경·공매 시장에서 정리될 부실PF 규모가 7조원에 달할 것으로 보인다. 제2금융권이 많이 보유한 브릿지론과 토지담보대출 단계의 부실 사업장들이 주요 정리 대상이 될 것으로 보이는 가운데, 금융당국은 부실 확산 가능성은 '없다'고 단정한 상황이다.     금융위원회가 13일 PF 사업성 평가 기준 변경에 따라 새롭게 추산한 PF 사업장 규모는 지난해 말 기준 230조원이다. 금융당국이 그간 공표해 온 부동산 PF 대출 잔액이 135조6천억원이었던 것과 비교하면 100억원 가까이 늘어난 수치다.     평가대상에 본PF와 브릿지론 외에 이와 위험성이 비슷한 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고도 포함하면서 전체 규모가 커졌다.     권대영 금융위원회 사무처장은 "90~95% 정도는 정상 사업장으로 볼 수 있지 않을까 생각한다"며 "경·공매로 나오는 정말 사업성이 어려운, 만기 연장도 할 만큼 한 그런 사업장은 2~3% 정도로 예상한다"고 말했다. PF 사업장 규모를 230조원으로 봤을 때 5조~7조원 수준이 당장 경·공매를 통해 정리 대상이 되는 셈이다.     금융위는 PF 사업성 평가 등급을 기존 3단계(양호·보통·악화우려)에서 4단계(양호·보통·유의·부실우려)로 세분화했는데, '부실우려'로 분류된 사업장들이 대부분 경·공매로 퇴출 수순을 밟을 것으로 보인다. 기존 '악화우려' 단계에서는 금융사가 대출액의 30% 수준을 충당금으로 쌓으면 됐지만, '부실우려' 사업장의 경우 대출액의 75% 이상을 쌓아야 해 정리 유인이 커진다.     재구조화와 자율매각 등을 고려하게 될 '유의' 단계까지 포함하면 전체의 5~10%, 즉 23조원 규모가 구조조정 대상이다. 금융위는 대부분 브릿지론이나 토지담보대출 등 사업성이 부족한 사업장이 대상이 될 것으로 분석했다.     해당 사업장들의 경우 은행과 보험사들보단 제2금융권의 비중이 커 부실이 전이될 수 있다는 우려를 낳았던 것과 관련해 금융위는 "부실화 가능성은 없다"고 단정했다.     권 사무처장은 "작년 말에 제2금융권 충당금 적립을 굉장히 강화했다"며 "복합적으로 봤을 때 이번 사업성 평가 기준 개편으로 인한 충당금 적립 부담은 그렇게 크지 않고 자본비율도 현저히 높아 우려하지 않아도 된다"고 말했다.     앞서 나이스신용평가가 발표한 저축은행·캐피탈·증권 등 3개 업종 스트레스테스트 결과에서 부동산PF 관련 예상 손실액은 각각 최대 4조8천억원, 5조원, 4조원 등 총 13조8천억원으로 추산됐다. 지난해 말 이들 업종의 충당금이 5조원 수준인 점을 고려하면 가장 나쁜 상황을 가정했을 땐 8조8천억원가량 더 충당금을 부담해야 하는 것이다.     박상원 금융감독원 부원장보는 "현재 금융권 충당금 적립 총액이 100조원가량 된다"며 "사업성 평가 기준 개편으로 늘어나는 충당금 적립 규모는 이에 비해서는 매우 미미하다"고 설명했다.     한편 금융당국이 민간금융의 자발적인 지원을 통한 구조조정을 강조한 것을 두고 오히려 부실이 커지는 것 아니냐는 목소리도 나온다. 시장에 대한 '팔 비틀기'로 전형적인 관치금융이라는 지적도 있다. 금융위는 이번 PF 시장 연착륙 방안에서 은행과 보험업권에서 최대 5억원의 신디케이트론(공동대출)을 조성하는 방안을 제시하고, 민간자금 공급을 촉진하기 위해 건전성 분류 등 규제를 한시적으로 완화하기로 했다.     권 사무처장은 "건설업계와 금융회사는 최대 이해관계자이기 때문에 원칙적으로 책임있게 해결하는 것이 맞다"며 "은행 수익이 20조원이 넘고 보험사도 6조~7조원가량이어서 건설보다는 좀 더 여력이 있다. 금융사도 내부 이사회를 거쳐 합리적이면 하겠다는 거라 완전 부실을 강제적으로 인수하는 방식은 전혀 아니다"라고 강조했다.     각종 규제완화 조치에 대해서는 "계속 하겠다는 게 아니라 6개월에서 1년 정도, 건전성 원칙과 글로벌 원칙을 훼손하는 않는 범위 내에서 한시적·제한적으로 조정하는 것"이라며 "사업성이 떨어지는 사업장에 대한 것이기 때문에 규모도 크지 않을 수 있다"고 반박했다. 2024.05.14 05:00