박종민 기자거래량이 글로벌 금융 위기 수준까지 내려가며 얼어붙었던 아파트 시장이 재건축 아파트 밀집 지역을 중심으로 들썩이고 있다.
새 정부가 정비 사업 관련 규제를 풀 것이라는 기대감이 확산되면서 매수 문의도 늘고 있지만 집주인들은 집값이 단기적으로 오를 수 있다고 전망하며 매물을 거둬들이고 호가를 올리고 있다.
대선 후 닷새 만에 목동 5.5%·서초 4.3%·강남 4.2% 매물 증발
14일 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만8548건으로 제20대 대통령선거가 있었던 지난 9일(5만131건)에 비해 3.2%(1583건) 줄었다.
매물은 서울 25개 자치구 모두 감소했는데 특히 한강맨션 등 한강변 재건축 단지들이 많은 용산구(-5.5%)에서 매물 감소(927건→872건)가 두드러졌다. 이외에 재건축 단지가 많은 양천구 목동(5.5%)에서 매물 감소(498건→471건) 컸고 △강북구(-4.5%) △서초구(-4.3%) △강남구(-4.2%) 등 재건축 단지가 상대적으로 많은 지역들에서 서울 전체 평균보다 매물이 더 많이 줄었다.
매물은 줄고 있지만 매수 문의는 이어지면서 호가는 오르고 있다. 서울시 양천구 목동 7단지(전용 101㎡)는 최근 27억5천만원(5층) 매물이 나와 있다. 최근 실거래는 1년여 전인 지난해 4월로 당시 10층이 25억에 거래됐었다.
목동의 한 공인중개사무소 대표는 "거래 문의가 전혀 없었는데 대선 이후 규제 완화를 호재로 판단하기 때문인지 매수 문의가 꾸준히 늘고 있다"며 "매물을 거둬들이는 집주인도 있고, 평형별로 다르지만 호가를 5천만원 이상 올리기도 한다"고 분위기를 전했다.
1기 신도시도 매물 거둬들이기…일산·분당, 8~9% 매물 감소
연합뉴스매물 회수 현상은 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서도 나타난다. 같은 기간동안 경기도 군포 아파트 매매 매물은 1862건에서 1752건으로 6.0% 줄었고, 고양 일산서구 매물도 5.9%(3190건→3003건), 성남 분당 매물도 3.4%(3385건→3272건) 감소했다.
일산 안에서는 △탄현동(-9.3%) △덕이동(-8.9%) △중산동(-8.2%) △주엽동(-5.8%) △대화동(-5.4%) 등 노후 단지이면서 상대적으로 가격이 저렴한 지역에서 매물 감소가 두드러졌다. 분당 안에서는 △이매동(-7.8%) △분당동(-6.5%) △금곡동(-6.1%) 등 재건축 단지 밀집 지역은 매물이 줄백현동(2.7%)과 판교동(1.0%) 등 상대적으로 신축이 많은 지역은 오히려 매물이 늘었다.
매물 감소와 매수 문의가 맞물려 호가는 오르는 추세다. 경기 고양시 일산서구 주엽동 문촌마을6단지 기산쌍용아파트(전용 59.76㎡)는 지난 6일 4억2천만원(7층)에 매매 계약이 체결됐는데 층·동·향이 좋은 매물의 현재 호가는 4억5천만원에 매물이 나와있다.
분당신도시 무지개마을 12단지(전용 59.98㎡)도 최근 8억5천만원(20층)에 매물이 나와 있다. 올해 들어 유일하게 매매 계약된 같은 면적의 실거래가가 7억67천만원(19층·1월)인 점을 감안하면 9천만원 높은 가격이다.
안전진단·재건축·분양가 규제 완화, 국회 동의 없어도 가능
윤석열 당선인이 14일 오전 서울 종로구 금융감독원 연수원에 마련된 집무실에서 안철수 인수위원장 등과 함께 당선인 주재 티타임을 갖고 있다. 황진환 기자이런 분위기 반전은 윤석열 대통령 당선인의 공약에 도심 공급 확대를 위한 정비 사업 관련 규제 완화와 세금 부담 완화 등이 포함되어 있기 때문이다.
부동산 세제의 근본적인 개편은 법 개정 등 넘어야 할 산이 많지만, 윤 당선인의 정비사업 공약 중 다수가 시행령 개정이나 시행 규칙 혹은 고시 개정만으로 추진이 가능하다. 더불어민주당이 의석 과반수를 점하고 있는 국회의 동의 없이 추진 가능한 공약이라는 의미다.
윤 당선인은 재건축의 첫 번째 관문으로 꼽히는 정밀안전진단을 구조안전성 가중치를 하향, 설비노후도와 주거환경 가중치를 상향 조정해 사실상 그 기준을 완화하겠다고 했는데 이는 시행 규칙 혹은 고시 개정만으로도 추진이 가능하다.
정비사업의 수익성을 악화시켜 재건축 등 사업 시행에 대표적인 독소조항으로 꼽히는 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 분양가 상한제(분상제)도 법 개정 없이 정부의 의지로 바꿀 수 있다. 재초환 폐지는 관련 법 개정을 통해서 가능하지만 부담금 부과 기준 금액을 상향하고 부과율을 인하, 비용 인정 항목을 확대하는 등의 공약은 시행령 개정을 통해 부담 완화가 가능하다.
민간택지 분상제도 국토교통부 장관이 적용 지역을 정하게 되어 있어 법 개정 없이 규제 완화가 가능하다. 분상제 적용 지역을 유지한다고 해도 윤 당선인이 토지 비용과 건축비, 가산비 산정을 현실화하는 등 관련 규정을 합리화하겠다고 공약한 만큼 수익성 개선으로 도심 정비 사업 활성화가 기대된다.
다만 1기 신도시의 신속한 재정비를 위한 인허가 절차 간소화와 금융 지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향 등은 특별법 제정을 공약한 만큼 적지 않은 시일이 걸릴 것으로 예상돼 용적률과 건폐율 등에 이미 경쟁력을 지닌 단지들을 중심으로 거래가 이뤄질 가능성이 커 보인다.
규제 완화 기대감에 따른 매물 감소가 장기적으로 이어질 것인지에 대해서는 유보적인 분위기가 감지된다. 삼성동의 한 공인중개사무소 대표는 "윤석열 당선인이 공약한 다주택자 양도세 일시적 중과 배제를 노리는 다주택자들도 많다"며 "집값이 많이 올라서 이익을 실현하려는 수요도 많기 때문에 관련 정책이 나온 뒤 시장의 움직임을 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.