경기도 남양주 왕숙지구(사진=연합뉴스)
수도권 3기신도시 가운데 최대 규모인 남양주 왕숙지구의 분양가가 평당 2천만 원이 넘을 수 있다는 관측이 나오고 있다.
당국의 '신속한 공급 시그널' 의지로 보상을 비롯한 일정이 빠듯해진 가운데 땅값마저 오른 탓에 최종 아파트 분양가까지 덩달아 상승 탄력을 받을 것이란 우려가 크다.
◇"전례 없는 보상 스케줄…결국 분양가 상승으로"남양주 왕숙지구는 지난 2018년 12월 하남 교산 등과 함께 수도권 3기신도시로 발표됐다. 왕숙 1‧2지구를 합해 1134만㎡에 달하는 면적에 6만 6천 호 공급이 예정돼 있어 3기신도시 중 최대 규모로 꼽힌다.
토지보상으로 수용해야 하는 땅만 240만 평 이상 규모로 지난달에는 토지 보상공고를 낸 데 이어 연말부터 본격적인 보상에 돌입할 계획이다. 당장 내년 하반기에는 사전청약도 예정돼 있다.
통상 대규모 택지개발사업은 지구계획을 먼저 수립하고 이를 바탕으로 토지보상을 실시하는데, 국토교통부가 지구계획 수립과 토지 보상을 병행하는 '패스트트랙'까지 도입하면서 서두르고 있는 것이다.
문제는 '신속한' 보상 스케줄에 결과적으로 토지 등 보상가격이 크게 오를 것이라는 관측이 나온다는 점이다.
업계의 한 관계자는 "왕숙지구의 경우 토지이용계획 세부안도 마련되지 않은 상태에서 토지보상이 본격화하고 있는데, 이 과정에서 보상 규모가 매우 커질 것으로 예측되고 있다"고 밝혔다.
토지보상 과정에서 땅주인들과의 마찰을 피하고 주민들의 불만을 잠재우기 위해선 결국 토지보상비를 최대한 높여 지급할 수 밖에 없을 것이란 분석이다.
게다가 토지 위에 딸린 건물, 비닐하우스 등에 대한 지장물보상은 아직 공고조차 내지 못한 상황으로 관련 조사에만 반년 이상이 소요될 예정이다.
더욱이 현재 왕숙지구에만 신도시 조성에 반대하는 주민단체가 10여 개에 달하는 상황으로 정부의 '신속 조치'가 결국 보상비 증가로 이어질 것이라는 우려가 나오는 이유다.
경기도 남양주 왕숙지구(사진=연합뉴스)
◇땅값 상승도 요인…높은 분양가, '신도시 효과' 희석될 수도
이처럼 토지보상비 규모 확대는 3기신도시 분양가 상승으로도 연결된다. 분양가 상한제에 따라 분양가는 택지비와 건축비 이하로 산정되는데, 이 택지비를 구성하는 감정평가액에 이러한 보상가격이 반영되기 때문이다.
땅값 상승도 또 다른 변수다. 왕숙지구의 표준지 공시지가 상승률은 처음 선정 발표가 이뤄진 2018년 이후 지난해 기준 19.4%, 올해 5.9%에 달했다. 감정평가에 따른 분양가가 상승할 수 있는 요인이 많은 것이다.
주택건설업계 관계자는 "이러한 사정들을 종합했을 때, 남양주 왕숙의 경우 잠정적인 아파트 평당 분양가가 2천만 원을 넘길 것이라는 예측이 나오고 있다"고 설명했다. 분양가 상한제 등의 변수는 있지만, 시장의 기대보다 높은 분양가가 책정될 수 있다는 것이다.
지난 9일 청약 당첨자를 발표한 서울 양천구 신정동 신목동파라곤의 일반분양가가 3.3㎡당 평균 2060만 원에 달했다는 점을 고려하면 부담스러운 수치다.
높은 분양가는 '신도시 공급 효과'에도 차질을 빚을 수 있다는 분석이다. 한국도시연구소 최은영 소장은 "낮은 분양가로 인한 혜택을 수분양자가 모조리 가져가는 구조도 문제지만, 공공택지를 통한 개발에서 지나치게 높은 분양가가 나오는 것도 안 될 일"이라고 말했다.