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[홍기자의 쏘왓] 세입자도 집주인도 '멘붕'…전세 대출 대체 어떡하죠?

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금융/증시

    [홍기자의 쏘왓] 세입자도 집주인도 '멘붕'…전세 대출 대체 어떡하죠?

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    전세대출 규제 타깃, 전세 대출 받은 (시가 9억 초과) 고가 1주택자
    ① 고가주택 보유자 신규 전세대출을 막고
    ② 전세대출을 받아서 고가주택을 사면 대출을 회수
    전세 혼란 막기 위해 4월 20일까지 1회에 한해 SGI 보증 이용 가능
    전세 보증금 반환 대출도 한도 줄어 전세 낀 고가주택 1보유자도 당혹
    금융당국, 전세대출 이용한 갭투자 부동산 시장 불안 야기…엄정히 대처할 것

    ■ 방송 : CBS라디오 <김덕기의 아침뉴스>
    ■ 채널 : 표준 FM 98.1 (07:00~07:30)
    ■ 진행 : 김덕기 앵커
    ■ 코너 : 홍영선 기자의 <쏘왓(So What)>


    ◇ 김덕기> 내 경제 생활에 도움을 주는 뉴스 알아보는 시간이죠? <홍기자의 쏘왓> 홍영선 기자 나왔습니다. 오늘 주제는 어떤 거죠?

    ◆ 홍영선> 전세와 관련된 대출에 대해서 알아봤습니다. 어제부터 전세대출 규제가 시행되면서 서울에 살고 있는 세입자들이 패닉이라고 하는데요. 전세 낀 시가 9억원을 넘는 집주인들도 멘붕이라고 합니다.

    정부의 대출 기준에 대해서 정리해보고요. 어떤 때 대출을 받을 수 있을 지도 살펴봤습니다.

    12·16 부동산 대책 중 전세대출 규제방안이 시행된 20일 서울 시내의 한 공인중개업소에 안내문이 붙어 있다. (사진=박종민 기자)
    ◇ 김덕기> 우선 간단하게 어제부터 시행된 전세대출 규제 조치 짚고 가죠.

    ◆ 홍영선> 새로운 규제의 핵심은 ① 시가 9억원이 넘는 고가주택 보유자의 신규 전세대출을 막고 ② 전세대출을 받아서 고가주택을 사면 대출을 회수하겠다는 겁니다.

    지난해 11월부터 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 보증을 중단한데 이어 이제는 SGI 서울보증, 민간보증기관까지도 고가 주택을 단 한 채라도 가지고 있는 사람에게는 대출을 해주지 않는다는 거죠.

    ◇ 김덕기> 대출을 받아 전셋집에서 살면서 남는 돈으로 집을 사는 이른바 '갭투자'를 막겠다는 취지인거죠?

    ◆ 홍영선> 네 이번 규제에 따라 가장 대표적으로 금지되는 전세대출 사례는 '대전족'입니다. 대치동 전세족이라고 하죠? 서울에 집이 있지만 아이들 교육 문제로 본인 집을 전세로 주고 전세 대출 받아서 강남에 사는 분들, 앞으로는 SGI에서도 대출 보증 이용을 할 수가 없습니다.

    (그래픽=김성기 PD)
    ◇ 김덕기> 그런데 지금 대출 규제들이 워낙 갑자기 연쇄적으로 나와서 대상과 시점이 좀 헷갈립니다.


    ◆ 홍영선> 대상으로 보자면 무주택자, 9억원 이하의 주택 보유자는 어제부터 시행되는 전세대출 규제와는 상관 없습니다. 15억 초고가 주택 보유자는 아예 대출이 안됩니다. 시점이 좀 헷갈리는 분들은 시가 9~15억원 이하 주택 보유자의 전세대출일텐데요. 9억원 이하지만 대략 비슷한 금액의 집을 가지고 있는 분들도 보유 주택의 가격이 앞으로 9억원을 넘어 서게 되면 전세보증 만기에는 연장이 거절됩니다.

    ◇ 김덕기> 이분들이 '어떤 때' 전세 대출을 받을 수 있는 건가요?

    ◆ 홍영선> 어제(20일) 이전에 이미 9억원이 넘는 집을 갖고 있으면서 전세대출을 받아서 살고 있을 때 되는데요. 해당 전세대출의 만기에 대출 연장이 가능합니다. 다만 기존 전셋집에서 기존 전세대출 금액 '그대로' 이용할 때만 가능합니다. 전셋집 이사를 하거나 전세대출 금액이 많아지면 안됩니다. 이사를 하거나 금액이 늘어나면 '신규 대출'이라고 금융당국은 보고 있어섭니다.

    그런데 이사를 하지 않더라도 최근 전셋값 상승 흐름을 봤을 때 2년 전 전세가가 그대로 유지되는 건 쉽지 않기 때문에 결국 전세가 상승분은 스스로 마련하거나 월세로 전환(반전세)할 여유자금을 지니고 있어야 하는 거죠.

    ◇ 김덕기> 집주인이 집을 비워달라고 할 경우도 곤혹스러워 질텐데요. 이러면 이사를 할 수 밖에 없잖아요. 그런데 같은 금액의 집이 있을 수 없을 수도 있고요.

    ◆ 홍영선> 이러한 혼란을 막기 위해서 '한시적'으로 예외를 인정해줬습니다. 주금공이나 HUG 등 공적기관을 이용해서 전세대출을 받은 분들은 이제 만기가 되면 이용이 제한되는데요. 4월 20일까지만 1회에 한해 SGI를 통한 보증 이용을 가능하게 했습니다. 그러니까 주금공이나 HUG 이용하셨던 분들도 SGI로 갈아타야 하는 거고요. 4월 20일까지 전세계약 체결을 해야삽니다. 이것도 15억원 넘는 주택은 안됩니다.

    ◇ 김덕기> 또 하나가 전세대출 할 때는 무주택자로 전세를 살고 있었는데 이후에 9억원이 넘는 집을 샀다면 그때는 전세대출금을 회수한다는 거죠?

    ◆ 홍영선> 네 예를 들어 올해 3월에 무주택자가 전세대출 2억원을 받아서 강남 7억원 전세를 거주하고 있었어요. 그러다가 내년 6월에 일산에 9억원 고가주택을 구입해서 전세 만기인 내후년(2022년 3월)에 입주하려고 계획을 했단 말이에요. 규제 이전에는 그 계획대로 하면 됩니다. 하지만 이제는 고가주택을 매입한 시점에 바로 전세대출금을 토해내야 합니다.

    9억원이 안 넘어도 다주택자가 되는 경우도 마찬가지고요. 은행들이 석 달에 한 번씩 국토부 시스템을 통해서 전세대출자들의 주택 보유 현황을 확인해서 이런 경우가 적발되면 2주 안에 대출금을 거둬들이기로 했습니다.

    (그래픽=김성기 PD)
    ◇ 김덕기> 이 대출금을 돌려주지 않으면 어떻게 되는 거죠?

    ◆ 홍영선> 금융채무불이행자(옛 신용불량자)로 전락할 수도 있습니다. 이렇게 되면 금융 거래에서 불이익을 받는데요. 연체 이자를 부담해야하는 건 물론이고요. 카드 발급을 포함한 신용 거래가 막히는 등 경제 생활에 광범위하게 제약에 걸리게 되는 거죠.

    또 규제를 위반한 갭투자가 정해진 기간에 대출을 모두 상환했다고 하더라도 향후 3년간 주택 관련 대출도 받을 수 없고요.

    ◇ 김덕기> 세입자들도 패닉이지만, 현재 전세대출을 받아 살면서 전세를 낀 고가주택을 사서 입주하려는 사람들도 멘붕이라고요? 어떻게 보면 실수요자들일텐데요.

    ◆ 홍영선> 네 은행에도 문의가 잇따른다고 합니다.

    한 시중은행 관계자입니다.

    "세입자 퇴거조건부 대출은 투기 지역의 2주택이 없으면 실수요로 들어갈 자금 필요할 때 대출이 됩니다. LTV만큼 되는데요. 예를 들어 목동에 시세 10억 하는 집을 가지고 있는 사람이 강서구에서 전세로 살고 있다면 10억이면 9억까지는 40%, 1억은 20%. 다른 대출 방법은 없습니다.

    정부는 그건 거죠. 급매로 내놓고 세입자퇴거조건부 대출을 받으라는 것입니다"

    ◆ 홍영선> 12.16 대책 이전에 집을 산 사람에 대해서는 규제 지역 내 고가주택을 담보로 세입자를 내보내기 위한 전세보증금 반환 대출은 허용하고 있는데요. 다만 대책 시행 이후 대출을 신청했을 때 LTV 비율은 새 규제를 적용 받아야 합니다. 9억원까지는 40%, 9억원 초과분은 20%로요.

    원래 LTV 40% 체제에서 자금 계획을 짠 집주인 입장에선 이 간극을 메우지 못하면 세입자를 내보낼 수 없게 되는 거고요. 이렇게 될 땐 월세집을 가거나 또는 고가 주택을 팔아버려야 하는 상황입니다.

    ◇김덕기> 어떻게 보면 시가 9억원 초과인 '고가 1주택' 갭투자자에 대한 맞춤형 규제로 보입니다.

    ◆ 홍영선> 실제로 전세대출이 최근 몇 년 사이 급증하면서 결과적으로 전세가격 뿐 아니라 주택 가격 상승을 부추겼다는 지적은 그동안 거듭 나왔는데요. 정부가 주택담보대출 규제에 집중하는 사이에도 전세대출은 부동산 시장에 풀려 '새로운 돈 줄 역할'을 해왔다는 지적이요.

    서울 아파트 중위 가격이 이미 9억원에 육박해(11월 기준 8억 8천만원)절반 가까운 서울 아파트가 고가주택에 속하는데요. 이중 전세를 끼고 매입한 사례가 상당한 것만 봐도 알 수 있죠. 그래서 실수요자로 분류되어서 잘 건드리지 않으려고 했던 고가 1주택자에 대해서도 칼을 빼든 겁니다.

    하지만 계속되는 규제 때문에 이사와 대출 계획 등에 차질을 빚는 분들은 정책이 장기적 관점 없이 계속 시행되는 건 문제 아니냐는 비판도 하는데요. 이 부분에 대해서 금융당국에도 직접 물어봤습니다.

    (그래픽=김성기 PD)
    이명순 금융위원회 금융소비자 국장입니다.

    "물론 실제 전세대출 규제와 관련해서 딱 해당하는 분들은 불만이 있을 수 있습니다. 하지만 저희로선 그 부분과 관련해선 전세대출을 이용해서 갭투자 행태를 보이고 있고 갭투자를 이용해서 부동산 시장 불안을 야기하는 부분에 대해 엄정히 대처해나가지 않을 수 없다는 답변으로 갈음하겠습니다.

    추가 대출 규제와 관련해선 금융정책국에서 말하길, 관계 부처와 함께 면밀히 분석하면
    서 지켜보고 있고요. 향후 시장 상황 예의 주시하며 필요한 경우 모든 가능성 열어두고 추가 대책 검토해나가겠다고 답했습니다."


    ◆ 홍영선> 정부도 봄 이사철을 맞아 어느 정도 규제에 대한 불만을 예측하고는 있지만, 이에 대해 수정하겠다는 입장은 전혀 없이 대출 규제에 대한 강경한 입장입니다. 대출을 과도한 수준으로 받아 견디기 어렵다면 집을 매각해야한다는 메시지일텐데요. 부동산에만 올인해서 투기하는 모습을 잡겠다는 건 좋지만, 땜질식 규제가 아니라 전세 대출 제도 전반에 대한 고민도 함께 했으면 좋겠습니다.

    ◇ 김덕기> 전세와 관련한 대출 규제에 대한 내용, 홍영선 기자였습니다.

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