서울 마포구 하늘공원에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 황진환 기자급격한 금리인상과 경기 침체 우려로 부동산 시장이 역대 최악의 빙하기를 맞은 가운데 정부가 다주택자에 대한 세금과 대출 규제를 사실상 폐지하고 중저가 아파트에 대한 임대등록도 허용해 혜택을 주기로 했다.
다주택자에 대한 징벌적인 부동산 규제를 정상화하고 부동산 시장 연착륙을 유도하겠다는 목표인데 전문가들은 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 제한적으로 도움이 될 것이라고 보고 있다.
다만 대기 수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격 하락 속도가 둔화될 수 있겠지만 신규 입주 등 주 택공급이 많거나 투자 수요가 집중됐던 지역까지 온기가 퍼지기에는 제한적일 것으로 예상되는 만큼 시장 양극화는 심화될 것으로 보인다.
다주택자 세금부담 낮추고 아파트도 장기임대하면 세제 혜택
방기선 기획재정부 1차관이 지난 19일 세종시 정부세종청사에서 열린 2023년 경제정책방향 상세브리핑에서 발언하고 있다. 연합뉴스정부는 21일 이런 내용을 담은 '2023년 경제정책방향'을 발표했다. 정부는 지난 정부에서 '집값 급등 주범'으로 지목돼 겹규제를 적용받았던 다주택자에 대한 세금과 대출 규제를 대폭 완화하기로 했다.
현행 지방세법은 1주택을 취득할 때에는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세(표준세율)를 부과하지만, 3주택 이하인 경우 8%, 4주택 이상 및 법인에는 12%의 중과세율을 적용하고 있다. 특히 조정대상지역에서는 2주택자와 3주택자에게 각각 8%, 12%로 중과세율 기준을 더 강화해 적용한다. 하지만 앞으로는 3주택자에게는 4%의 중과세율을, 4주택자 및 조정지역 내 3주택자, 법인에는 6%의 중과세율을 적용하도록 세율과 대상이 축소된다.
정부는 또 지난 5월부터 2023년 5월까지 1년 간 한시적으로 적용하기로 했던 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 조치를 2024년 5월까지 1년 더 연장하기로 했다.
규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출도 허용된다. 현재는 규제지역 다주택자의 주택담보대출이 금지되어 있지만 앞으로는 LTV 30%까지 대출이 가능해진다.
실수요자에 대한 규제도 더 걷어낸다. 정부는 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려해 5년 전 수준으로 환원하겠다는 계획을 밝히며 내년 초 구체적인 내용을 발표하기로 했다. 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제도 완화해 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용하기로 했다. 특히 규제지역 무주택자는 LTV를 상향하는 방안을 추진하겠다고 밝혔다.
아파트 등록임대도 부활된다. 지난 정부에서는 아파트 장기임대가 '투기 주범'으로 지목되며 세제 혜택이 집중된 장기임대 등록에서 제외됐지만 앞으로는 전용면적 85㎡ 이하인 국민 주택규모 아파트에 대한 장기 임대를 다시 허용하기로 했다. 취득 가액 기준 수도권은 6억 원 이하, 비수도권은 3억원 이하인 신규 아파트를 매입임대하는 사업자에게 주택 규모가 60㎡ 이하이면 85~100%, 60~85㎡는 50%씩 취득세 감면 혜택을 제공한다.
기존 등록임대 제도에서 제공됐다가 폐지된 세제혜택도 복원해서 조정대상지역의 매입임대주택을 등록할 때 양도세 중과를 배제해주고, 종부세 합산 대상을 계산할 때도 제외할 방침이다. 또 법인이 매입임대주택을 등록한 경우, 양도차익의 20%포인트를 추가로 납부해야 하는 법인세도 배제하기로 했다.
클릭하거나 확대하면 원본 이미지를 보실 수 있습니다."시장 연착륙에 도움될 것"…"효과는 서울 및 도심 등 인기지역"
전문가들은 이번 조치가 급격한 가격 하락에 따른 시장 혼란을 진정시키는 데는 제한적으로 도움을 줄 것으로 보고 있다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "이번 발표는 부동산시장의 거래 저해요소들을 완화해 시장연착륙을 유도하려는 내용"이라며 "단기적으로 가시적인 효과가 나타나지 않는다고 해도 규제완화를 통한 시장정상화라는 장기적인 정책방향은 긍정적이고 시장 연착륙에도 도움을 줄 것"이라고 평가했다. 이어 "정책변화가 시장가격에 바로 반영되지 않은 상황이 규제 완화를 통한 시장 정상화를 실행하기에 최적의 타이밍이기 때문에 여러 규제요인을 미리 조정해두는 것이 바람직한 대응"이라고 부연했다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "전방위적인 규제완화 정책이 얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화시키기엔 거시경제와 금리 등의 영향으로 제한적일 수 있겠지만, 일부 실거래를 유도하기에는 도움이 될 수 있을 것으로 보인다"며 "특히 특례보금자리론의 경우 DSR에서 자유롭고, 소득 조건 없이 주택담보대출이 가능하기 때문에 일부 현금흐름은 좋지만 자산이 부족하거나, 시장이 좋을 때 분양을 받았다가 잔금을 앞둔 수요자들에게는 유용한 정책이 될 수 있을 것"이라고 전망했다.
직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "이번 규제 완화 조치가 침체된 시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어 내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 것으로 예상된다"고 총평했다. 다만 이번 조치는 양극화를 심화시킬 것으로 전망했다. 함 랩장은 "신축희소성과 탄탄한 호재로 평소 대기수요가 꾸준했던 알짜 지역은 가격하락과 매물출회의 속도조절(둔화)이 발생될 수 있지만 신규 입주 등 주택공급이 많거나 가계대출 비중과 다중채무자가 집중된 지역은 수요 진작에 한계를 보이는 양극화가 발생될 수 있다"고 내다봤다.
한국투자증권 자산승계연구소 김규정 소장은 "관련 규제가 대폭 완화됐지만 다주택자 역시 금리부담과 경기침체 우려, 집값고점 인식은 갖고 있는만큼 금리 인상 레이스가 종결되기 전까지는 매수에 나서는데 시간이 걸릴 것으로 예상된다"며 "다주택자들이 매수에 나서더라도 회복기에 먼저 회복할만한 지역에 대한 매수에 나설 것이기 때문에 거래회복이 이뤄지더라도 서울이나 도심 등 인기지역 아파트부터 규제 완화 효과가 나타날 것"이라고 예상했다.