[앵커]
급격한 금리 인상으로 분양시장이 얼어붙으면서 건설 현장에서 돈 줄 역할을 하는 프로젝트파이낸싱, PF대출이 '부메랑'으로 돌아오고 있습니다.
부동산 호황기에 돈을 빌려줬던 금융사들이 경기 불확실성이 커지면서 돈을 회수하고 있는 것인데요.
건설사들이 줄도산했던 글로벌 금융위기 때가 떠오른다는 위기감이 커지고 있는데, 부동산 시장 취재하는 김수영 기자에게 시장 상황 들어보시죠.
김 기자 어서오세요.(네 안녕하세요)
[앵커]
요즘 부동산 PF 부실 위험 이야기가 많이 나오는데요. PF가 뭔가요
황진환 기자[기자]
PF는 사업을 할 때 자금을 조달하는 방식입니다. 부동산PF는 시행사가 아파트나 주상복합을 짓는 과정에서 미래에 들어올 분양수익을 담보로 금융사에서 대출을 받는 것이고요. 이자는 높은 편이고, 시행사가 대출을 받을 때 건설사에 연대보증 성격인 신용보강이 요구되기도 합니다.
[앵커]
시행사가 돈을 빌리는데 왜 건설사가 연대보증을 하는 건가요?
[기자]
건설업의 사업구조를 설명드리면 이해가 쉬우실 것 같습니다. 1990년대 중반까지는 건설사가 직접 땅을 사서 자체적으로 분양을 했거든요. 그런데 1997년 외환위기 이후 부동산 개발사업 실패가 건설사의 존폐를 위협하는 모습을 보며 건설사는 시공을, 시행사는 토지 확보와 인허가를 전담하는 사업구조가 굳어졌어요. 그런데 시행사가 자금력이 크게 떨어지다보니 사업비를 조달하기 위해 부동산PF가 활용되고, 건설사 입장에서도 사업을 해야하니 연대보증을 해주게 된거죠.
자료: 한국기업평가[앵커]
금융사 입장에선 자금력이 떨어지는 시행사에 큰 돈을 빌려주다보니 건설사에 연대보증을 요구하는 것이군요.
[기자]
그렇죠. 유트브로 뉴스를 보는 분들은 화면에 나오는 표를 참고하시면 될 것 같고요. 금융사는 부동산PF를 실행하면서 연대보증이나 책임분양 등 다양한 신용보강을 요구하는데요. 핵심은 시행사가 대출금을 갚지 못할 경우 건설사가 대출금의 전부 또는 일부에 대한 책임을 지라는 겁니다.
자료: 한국은행 금융안정 상황(2022년 9월)
자료: 한국은행 금융안정 상황(2022년 9월)지금 화면으로 자료가 나오고 있는데요. 부동산PF는 외환위기 이후 2000년대 중반 부동산 경기 호황 때 급증했다 글로벌 금융위기를 거치면서 크게 줄었고, 2014년 이후 부동산 경기 개선으로 다시 급증했습니다. 올해 6월말 기준 부동산PF는 112조2천억원으로 2013년 말(35조2천억원)보다 4배 가까이 늘었습니다.
부동산PF가 급증하면서 건설사의 PF보증 규모도 크게 늘었습니다. 한국신용평가 투자등급을 보유한 국내 건설사 20곳의 PF 보증 규모는 18조원으로 2018년 말(12조원)보다 50% 증가했습니다. 분양시장 호황기에 수익을 극대화하기 위해 건설사들이 경쟁적으로 아파트 수주전에 나선 것 등이 영향을 줬습니다.
[앵커]
분양시장이 좋을 때는 시행사가 금융사에서 돈을 많이 빌려서 사업을 할 수 있도록 건설사가 적극적으로 '보증'을 해줬는데 경기가 꺾이면서 '보증서'가 부메랑으로 돌아오는 것이군요.
[기자]
그렇죠. 부동산 경기가 갑자기 나빠지면서 금융사들이 돈을 회수하기 시작했는데 시행사들이 돈을 갚지 못하게 되면 건설사가 빚을 떠안게 됩니다.
실제로 국내 최대 재건축 사업장인 서울 강동구 둔촌주공아파트는 최근 PF 차환 발행에 실패했습니다. 사업 주체인 둔촌주공 조합은 PF를 기초로 기업어음을 발행하고, 이달 28일 만기를 앞두고 새로운 어음을 발행해 기존 어음을 상환한다는 계획이었지만 투자자를 모으지 못했고요. 결국 보증을 섰던 둔촌주공 시공사업단인 4개 건설사가 자체 자금으로 사업비 7천억원을 일단 상환하게 됐습니다.
[앵커]
대형 건설사라고 해도 한 번에 수천억원을 준비한다는 것이 쉽지는 않겠네요.
[기자]
대형건설사중에서는 롯데건설이 안 그래도 PF리스크에 가장 취약다고 평가받는데요. 둔촌주공 PF 실패까지 겹치면서 자금난이 더해졌습니다. 롯데건설이 신용보강을 제공한 PF 우발채무는 약 6조7천억원인데요 이중 절반 가량인 3조1천억원의 만기가 올해 말입니다. 그래서 롯데건설은 호텔롯데 등 그룹 계열사를 대상으로 2천억원의 주주배정 유상증자를한데 이어 롯데케미컬로부터 5천억원을 단기차입하기로 했습니다. '급한 불은 껐다'는 평가지만 신용평가사와 금융사들은 롯데건설의 자금상황을 예의주시하고 있고요.
[앵커]
'주식을 더 발행할테니까 돈 주세요'해서 유상증자를 한다는 것인데, 이건 주가에는 악영향인데도 이렇게 했다는 것이고요. 비싼 이자를 주고 단기 차입 했을테니 신용도 문제가 계속 되겠어요.
[기자]
맞습니다. 롯데건설이 우발채무가 많다고 말씀드렸잖아요. 우발채무는 당장은 빚이 아니지만 빚이 될 가능성이 큰 자산인데, 우발채무가 롯데건설만의 문제는 아닙니다. 화면으로 나오는 자료를 보시면 대형사 중에서는 롯데건설이 우발채무가 많지만 다른 대형사들도 우발채무가 상당하고요. 중소형사중에서는 태영건설과 코오롱글로벌리 신용평가업계와 금융업계의 모니터링 선상에 올라있습니다.
[앵커]
부동산PF가 시행사 문제를 넘어서 실물 경제 문제로 이어질 가능성도 있어 보이네요.
[기자]
그렇습니다. 대한건설산업연구원 김정주 경제금융연구실장의 설명 들어보시죠.
"부동산 PF가 부실화할 경우에 관련 유동화 증권이나 채무보증도 같이 부실화되는 경향이 있습니다. 이 경우 자본시장 전반에 큰 충격을 줄 가능성이 있습니다. 더 우려되는 부분은 부동산 PF 부실이 전반적인 금리인상으로 이어져서 부동산 가격의 추가 하락과 가계부실 문제를 촉발할 가능성도 있다는 점입니다"이런 시장 불안 가능성에 정부도 PF대출에 대한 전방위적인 점검에 나선 상탭니다. 이복현 금융감독원장이 최근 국정감사에서 했던 말 들어보시죠.
"10월, 11월, 12월에 어떻게 진행될 것인지 그리고 시장 상황에 따라서 어떤 컨틴전시 플랜(비상 계획)이 필요한지 지금 점검을 해놓은 상태…"
업계에서는 정부가 미분양 해소를 위해 보다 전향적인 규제 개선에 나서야 한다는 입장입니다. 지난달 중소·중견 건설사들의 모임인 대한주택건설협회는 △전매제한기간 제외 △DSR 제외 △아파트 등록 임대 허용 △비규제지역 미분양 주택 취득자에 대한 세제 감면 등을 국토교통부에 제안했고요.
[앵커]
분양 수요를 당기기 위해서 전매제한 기간을 완화하고 대출도 당분간 좀 더 받을 수 있도록 해주고. 미분양 주택을 취득한 경우엔 세제 혜택도 달라, 이렇게 요구하고 있는 것이네요.
[기자]
그렇죠. 이런 대책들이 나온다고 미분양 문제가 모두 해결되진 않겠지만, '최소한의 숨통은 틀 수 있게 해달라'는 것이고요. 국토부 원희룡 장관은 미분양 문제 해결을 위한 추가 대책을 예고한 상태입니다. 정부 대책이 나오면 자세한 소식 다시 전해드리겠습니다.
[앵커]
김수영 기자였습니다.