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금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

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부동산

    금리인상=집값폭락?…과거엔 아니었는데 이번엔

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    핵심요약

    한국은행, 기준금리 사상 처음 0.5%포인트 인상에 집값 영향 주목
    앞선 금리상승기 때 집값 보니 대내외 변수 따라 양상 달라
    금리상승기에 올랐던 집값, 금리 인상 끝난 뒤에 내리기도
    "집값 고점인식·경제위기 우려에 더해진 금리 인상, 집값 안정세 가속화"
    "집값 폭락 가능성은 제한적…시장 연착륙 위한 정부 조치 있을 것"

    박종민 기자박종민 기자
    한국은행이 사상 최초로 기준금리를 0.5%포인트(p) 올리는 '빅스텝'에 나선 가운데 약세장으로 접어든 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.

    일반적으로 기준금리 인상은 집값 하락 요인 중 하나로 여겨지만 금융위기 이후 금리인상기 자산시장을 보면 금리와 집값 사이에 방향성은 일정하지 않은 것으로 파악됐다.

    다만 앞선 금리인상기와 비교해 지난해 8월부터 단행된 금리인상은 집값 고점 인식과 경기 침체 우려 상황 속에서 이어지는 만큼 약세장으로 접어든 집값의 하향 안정을 가속화할 것이라는 전망에 무게가 실린다.

    금리 변동시 자산 가격 움직이지만 폭락은 없어

    한국은행이 콜금리 목표제에서 기준금리로 제도를 바꾼 2008년 이후 기준금리 인상기 집값 등 자산 가격을 살펴보면 금리와 자산 가격 간 뚜렷한 방향성은 나타나지 않고 있다.

    한국은행은 글로벌 금융위기 직후인 2010년 7월부터 2012년 6월까지 기준금리를 연 2.00%에서 연 3.25%로 1.25%포인트 인상했다. 이 기간 동안 코스피지수(월평균)는 1731.1에서 1848.6로 6.7%올랐고, KB부동산 전국주택매매가격지수는 65.3에서 70.9로 상승했다. 반면 같은 기간 서울주택매매지수는 65.9에서 65로 떨어졌다.

    2017년11월부터 2019년6월까지 기준금리가 연 1.25%에서 연 1.75%로 0.5%포인트 올랐을 때도 코스피는 16.9% 하락했지만 전국주택매매지수는 77.3에서 79.3로, 서울주택매매지수는 70.4에서 78.2로 상승했다. 기준금리와 집값이 정비례 또는 반비례로 영향을 주지 않는 것이다.

    연구기관들도 금리 인상이 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미칠 가능성은 제한적으로 보고 있다.

    2016년 금융연구원이 발표한 '자산가격 경로를 통한 통화정책의 유효성에 대한 고찰' 연구보고서는 "주식시장은 금리에 대한 민감보다 수요와 공급에 빠르게 반영되는 반면 부동산은 수요와 공급이 결정되는 매매결정과정이 상대적으로 긴 편이고 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인에 의해 (가격이) 결정되는 경우가 많다"고 밝혔다.

    금리인상기 오르던 집값, 금리하락기에 내리기도

    금리 인상이 시간차를 두고 집값에 영향을 준다는 연구는 적지 않다. 국토연구원이 8일 내놓은 '주택 가격에 대한 금리의 시간 가변적인 영향 연구' 보고서도 금리상승기에 집값 하락 반응은 12~15개월의 시차를 두고 발생하는 것으로 분석하고 있다. 단기적 영향보다 중장기적으로 집값 하락 영향이 커진다는 의미다.

    실제로 2010년 7월부터 오르기 시작한 기준금리는 2012년 6월 이후 내림세로 접어들었지만 2013년 6월 전국주택매매가격지수는 1년전(70.9)보다 떨어진 70.4를 기록했다. 서울주택매매가격지수도 금리인상기를 지난 뒤에 65에서 63.2로 더 떨어졌다.

    금리 방향과 무관하게 집값이 움직이기도 한다. 2017년 11월에서 2019년 6월까지 기준금리는 0.5%포인트(1.25%→1.75%) 올랐다가 다시 떨어졌는데 이 기간 동안 전국 주택매매가격지수는 77.3에서 79.3, 서울 주택매매가격지수는 70.4에서 78.2로 올랐고, 이후 기준금리가 다시 낮아지자 해당 지수는 더 올랐다. 물론 해 당기간에는 코로나19로 인한 사상 초유의 저금리가 지속되는 상황이었고 다른 변수도 많았다.

    금리와 집값 간 관계가 직접적이지 않은 이유는 주택 시장의 특성이 꼽힌다. 금리는 물론 수요와 공급, 심리적 요인 등 다양한 요인이 영향을 미치기 때문에 금리 단일 변수가 집값을 좌우할 가능성은 제한적이라는 것. 특히 정부의 정책도 시장에 미치는 영향이 크다.

    2010년부터 시작된 금리인상기 당시 이명박정부는 '반값 아파트' 정책으로 분양가가 저렴한 보금자리 주택을 수도권에 대거 공급했다. 2011년부터 3년 간 분양한 가구는 35만가구에 달했는데 10분의 1에 가까운 3만가구(2013년)가 미분양 물량으로 쌓였다.

    반면 2017년부터 시작된 금리인상기 당시 문재인정부는 각종 정비사업 관련 규제 및 분양가 규제를 강화하며 분양이 급감하는 결과를 낳았다. 2017년부터 3년 간 분양 물량은 연평균 분양 물량(28만9503가구)를 밑돈다. 이런 정책 방향이 유래 없는 초저금리와 맞물리면서 금리인상기에도 집값이 급등하는 결과를 낳았다는 평가다.

    시장 둔화 국면 속 연이은 금리인상, 집값 흔들릴 것

    엔데믹 이후 현실화된 금리인상기의 집값 전망은 예단하기는 어렵다. 다만 코로나19로 침체된 경기를 살리기 위해 푼 돈이 부동산 시장에 대거 유입되며 장기간 집값 상승을 이끈 가운데 이에 대한 피로감이 누적되며 시장이 얼어붙은 상황 속 연이은 금리 인상은 집값에 악영향을 줄 가능성이 크다는 게 전문가들의 공통된 전망이다.

    KB국민은행 통계를 보면 서울과 수도권 아파트 가격은 올해 초까지 9년째 상승하고 있다. 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 18.4로 중간소득 가구(3분위)가 중간가격 주택(3분위)를 구입하기 위해서는 월급을 하나도 쓰지 않고 모아도 18년 넘는 시간이 걸리는 상황이다. 이른바 상승 사이클이 시작됐다고 평가 받는 2014년 1분기(7.5)와 비교하면 소득이 오르는 속도보다 집값이 오르는 속도가 훨씬 빨랐다고 평가할 수 있다. 악재가 누적된 상황에서 본격화된 이번 금리인상은 시장에 약영향을 줄 것이라는 전망이 우세하다.

    직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서 까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사 결정은 어려울 수 있다"며 "깊은 거래 관망 속 저조한 주택 거래와 가격 약세장이 이어질 것"이라고 예상했다.

    KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원도 "기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것으로 이번 금리인상으로 주택 시장은 상당한 영향을 받을 것"이라며 "향후 1년 간 주택시장은 금리가 최대 변수로 금리인상 랠리가 마무리되어야 주택 가격 하락도 진정될 것"이라고 전망했다. 이어 "모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래 절벽이 이어지고, 올해 추가 금리 인상이 예고되어 있어 가격하락은 지속될 것"이라고 강조했다.

    "집값, 안정세 들어서도 폭락 가능성 희박"


    다만 많은 전문가들은 부동산 시장이 본격적인 조정장에 진입하더라도 집값 폭락 가능성은 희박하다고 보고 있다. 장기간 집값 상승의 여파로 주택담보대출이 크게 강화됐고, 실제로 원리금을 납부하는 사람들이 부담하는 수준이 아직은 높지 않은 만큼 집주인들이 금리인상에 따른 이자부담을 이기지 못하고 집을 헐값에 던지며 집값이 폭락할 가능성은 크지 않다는 것이다. 집값 등 자산 가격 폭락은 국가 경제 전반이 흔들리는 상황의 결과물이 될 가능성이 커 그 전에 정부가 개입할 가능성도 제기된다.

    NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "금리 인상이 연말까지 지속될 것으로 예상되지만, 이미 대출금리에 반영된 부분이 있어 주담대 금리가 추가적으로 크게 오르지는 않을 것으로 보인다"며 "이번 빅스텝 금리 인상으로 인한 매수세 위축은 더 커질 것으로 판단되지만 차주별 대출이 워낙 강화돼 있고 추가적인 규제 완화에 대한 기대감도 있어서 (기준금리 인상이) 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.

    신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장도 "장기간 집값 상승에 대한 피로감과 경기 침체 우려 속 금리 인상이 단행되면서 집값이 조정 국면에 들어서겠지만 단기간 집값이 큰 폭으로 하락할 가능성은 희박하다"며 "금리 부담을 이기지 못하는 매물이 나오려면 보합세가 최소한 6개월, 길면 2년 이상 이어지며 가격 상승에 대한 기대감이 사라져 헐값에라도 처분하려는 매물들이 나오거나 경매로 넘어가는 물건들이 나와야 하는데 단기간 이뤄지기는 어렵다"고 말했다.

    대한건설정책연구원 이은형 연구위원도 "대출 규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르면 매매와 민간 건설 투자가 위축되는 등 부동산 시장에 악영향을 끼칠 가능성이 다분하지만 일각에서 주장하는 전체적인 폭락은 없을 것"이라며 "집을 포함한 자산 시장이 폭락하면 집값 문제가 아니라 국가 경제가 휘청이는 상황이 될 수 있기 때문에 시장이 연착륙 하도록 정부가 개입할 가능성이 높다"고 내다봤다.

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