박종민 기자정부가 생애최초 주택 구입 시 주택담보대출비율(LTV)을 80%로 완화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 역시 청년층 장래소득 반영폭을 확대해 보완하기로 했다. 금리 상승기에 취약 차주를 보호하기 위한 안심전환대출이 시행되고, 신용대출 한도의 연소득 범위 내 제한도 폐지된다.
금융위원회는 16일 '새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안' 자료에서 이같은 내용을 담았다.
우선 생애 최초로 주택을 구입할 경우 LTV 규제는 기존 60~70%에서 80%로 완화된다. 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대한다. 금융당국은 1주택자나 다주택자에 대한 LTV도 상환능력 심사(DSR)안착, 가계부채 및 부동산 시장 상황을 보아가며 완화해 나가겠다고 밝혔다. 만일 LTV가 80%로 확대되면, 서울의 5억원짜리 아파트를 구입할 때 기존 3억원의 대출한도가 4억원으로 늘어나게 된다.
금융위원회 제공금융당국은 '갚을 수 있을만큼 빌리고 나누어 갚은 관행'의 안착을 통해 과도한 가계부채 확대를 방지하겠다고 밝혔다. 따라서 오는 7월부터 차주단위 DSR 3단계가 예정대로 시행된다. '차주단위 DSR'이란 차주의 연소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 올 초부터 시행된 차주단위 DSR 2단계 규제에 따라 총대출액이 2억원이 넘는 대출자는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없다.
7월부터는 총대출액이 1억원만 넘어도 DSR 40% 규제를 받게 된다. 금융당국에 따르면 전체 차주의 29.8%, 전체 대출의 77.2%가 규제 대상이 될 것으로 추산된다. 대출자 3명 중 1명이 DSR 규제에 묶이는 셈이다.
금융위는 이를 보완하기 위해 청년층의 경우 대출이 제약되지 않도록 DSR을 산정할 때 미래 소득을 반영하기로 했다. 현재 '장래소득'은 대출시와 만기 시점 간의 평균을 통해 산출하는데 이를 '대출시와 만기 시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균'으로 산정하기로 했다. 또 장래소득을 활용할 시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선하기로 했다. 만약 연 3600만원 소득의 무주택 근로자 A(30)씨가 30년 만기(금리 3.5%·DSR 40%)로 대출을 받는다고 했을 때 대출한도가 2억 6천만원 선에서 최대 3억 1천만원까지 증가한다는 것이 금융위의 설명이다.
또 실수요자의 자금 제약이 과도해지지 않도록 생계자금 관련 대출 규제 역시 일부 보완한다. 신용대출 한도를 연소득 범위 내로 제한한 것을 폐지하고, 차주단위 DSR로 일원화해 과도한 대출을 관리하기로 했다. 또 DSR 산정 범위에서 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도를 1억원에서 1억5천만원으로 확대하는 등 '생계자금'에 대해서는 금융권과 협의해 추가 완화를 검토하겠다고 설명했다.
금융당국은 청년층과 신혼부부를 대상으로 기존 40년 만기보다 늘어난 최대 50년짜리 주택담보대출(모기지)을 오는 8월부터 도입한다. 대출금리 4.6%로 3억원을 대출받았다고 가정할 경우 월 상환액이 40년 만기의 경우 137만원이지만 50년 만기의 경우 128만원으로 감소하는 효과를 볼 수 있다. 이밖에도 대출초기에는 상환하는 원금이 적고 이자비중이 크지만 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금규모가 커지는 '체증식 상환방식'의 도입을 확대키로 했다.
금융당국은 변동금리 주담대를 받은 차주를 대상으로 안심전환대출도 지원한다. 올해 안심전환대출을 20조원 공급하고, 내년 금리나 시장 상황 등을 고려해 최대 20조원을 추가 공급하기로 했다. 안심전환대출은 1·2금융권의 변동금리(혼합형 포함) 주담대 대출을 장기·고정금리 대출로 전환해주는 것이다. 정부가 주택금융공사에 1090억원을 출자하면, 주택금융공사는 주택저당증권(MBS)를 발행해 재원을 조달해 차주에게 대출해 준다. 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적으로 접수가 시작될 예정이다.
금리 인상기에는 변동금리보다 고정금리가 유리하지만, 고정금리도 덩달아 오르고 있어 여전히 변동금리 상품의 선호가 높게 나타나고 있다. 한국은행에 따르면 3월 은행권에서 신규 취급된 가계대출 중 변동금리 비중은 80.5%다. 이같은 상황에서 저금리 고정금리 상품으로 전환하는 것을 정부가 지원하려는 취지다.
금융위는 "금리 상승이 진행 중인 상황에서 차주의 부담과 금융회사의 리스크가 커질 수 있는만큼, 가계부채 안정화 노력이 더욱 중요하다"면서 "가계대출 건전성을 위한 기본원칙을 유지하는 범위 내에서 긴박하게 도입된 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정"이라고 설명했다.