현 정부 출범 이후 집값 폭등으로 인해 제20대 대선의 최대 화두로 '부동산 정책'이 떠오른 가운데 대선 후보들이 집값을 잡기 위한 각종 공약을 쏟아내고 있다. 특히 서울 등 도심에 신규 아파트 공급 확대와 관련해
더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보 모두 재건축‧재개발 규제 완화를 내걸고 나섰다. 정비사업 시작 단계 문턱을 낮추자는 데는 한 목소리를 내고 있지만
세부적인 내용을 살펴보면 방향성 차이가 분명하다.
클릭하거나 확대하면 원본 이미지를 보실 수 있습니다. 李·尹 "용적률 500%까지 높이고 공공재개발시 추가 인센티브"
23일 각 당에 따르면 이재명 후보와 윤석열 후보는 재건축·재개발·리모델링 등 정비사업 관련 규제 완화를 통해 서울과 수도권에 약 250만 가구를 공급하겠다는 공약을 발표했다.
두 후보 모두 용적률 및 안전진단 기준 완화, 공공재개발시 추가 인센티브를 도입하겠다고 했다.
이 후보는 △재건축·재개발 신속 협의제 도입 및 용적률 500% 4종 주거지역 신설 △재건축 안전진단 기준 완화(현재 50%인 '구조안전성' 비중 하향 조정) △공공재개발 추가 인센티브 도입 △고도제한지역·1종 일반주거지역 SOC(사회기반시설) 투자 확대 △재개발·재건축 지역 원주민 재정착 지원 강화 △리모델링 활성화 위한 '리모델링 특별법' 제정 등 재개발‧재건축 6대 정책 공약을 내놓았다.
윤 후보도 일찌감치 재개발‧재건축 공약을 발표했다. 세부내용을 보면 △30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 △재건축초과이익 환수제 대폭 완화 △과도한 기부채납 방지 △사업성 낮은 지역이 공공참여 재개발 시 2단계 이상 용도지역 상향 △분양가 규제 운영 합리화 등이다.
두 후보는
사업성이 낮더라도 공공이익이 클 수 있는 공공재개발의 경우 인센티브를 줘서 주거환경개선을 촉진하는 공약도 공통적으로 내걸었다.
李·尹 "1기 신도시 재정비 위한 특별법 필요"…수도권 민심겨냥
이재명 더불어민주당 대선후보(왼쪽), 윤석열 국민의힘 대선후보. 국회사진취재단·윤창원 기자1기 신도시
재건축·리모델링을 활성화하기 위한 특별법 제정도 두 후보의 공통된 공약이다.
이 후보는 1기 신도시들의 재건축·리모델링을 막아온 규제를 해결하기 위한 '원스톱 해결책'으로 특별법 제정을 제시했다. 구체적으로는 △재건축 안전진단 기준‧리모델링 안전성 검토기준 완화 등 규제 해체로 재건축‧리모델링 활성화 △트램‧드론 등 신도시별 맞춤형 신교통수단 도입 △창업‧벤처지원 위한 시설 입주 등 일자리 창출 △재건축 과정에서 발생한 개발이익 환수해 신도시 균형발전에 재투자 △장기거주 세입자도 주택 청약권‧임대주택 입주권 부여 등을 약속했다.
윤 후보도 1기 신도시 5곳에 10만 가구 추가 공급계획을 발표하며 이를 위해 특별법을 만들어 용적률 상향 등을 신속하게 진행하겠다고 밝혔다. 윤 후보는 △용도 변경과 종 상향을 통한 용적률 상향 △세입자에게 우선청약권·임대주택입주 기회 △고령 세입자에 이주주택 제공 △이주 전용 단지 신설 등을 제시했다. 이주 전용 단지는 1기 신도시가 재정비되는 과정에서 과도한 집값 상승을 막기 위한 장치다. 3기 신도시 개발예정지역에 이주 전용 단지를 만들고 재정비 후 1기 신도시 입주가 마무리 되면 해당 단지는 공공임대주택 등으로 활용한다는 계획이다.
李, '인센티브+이익환수' 한 세트 vs 尹 과도한 개발이익 환수장치 손봐야
스마트이미지 제공정비사업 활성화를 통해 도심 공급을 확대하겠다는 기조는 이재명·윤석열 후보 모두 같지만,
정비사업 활성화의 가장 큰 장애물로 꼽히는 재건축 초과이익환수제(재초환)과 정부가 분양가를 규제하는 분양가 상한제(분상제)에 대해서는 의견이 갈린다.
재초환은 재건축으로 주민(조합원) 1인당 평균 3천만 원이 넘는 시세차익이 생기면 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로 부담금은 입주시 공시지가를 기준으로 확정된다. 현 정부에서 부활해 2018년 대상 재건축 단지에 부담금 예정액이 통보됐는데 최근 몇 년간 집값이 폭등하면서 서울 강남은 물론 지방까지 부담금으로 수억 원을 내는 단지가 쏟아지고 있다. 재초환이 유지되는 한 특히 서울 등 도심 재건축 사업성은 떨어질 수밖에 없는 구조다.
분상제도 재건축 사업성을 낮추는 요인으로 꼽힌다. 재건축은 재건축으로 늘어나는 주택을 분양해서 생기는 이익금으로 사업비를 충당하는 구조다. 분상제로 분양가가 낮게 책정될수록 재건축 사업을 진행하는 주민(조합원)의 이익은 줄고 부담은 늘어나게 된다. 둔촌 주공 등 서울에서 진행되는 다수의 재건축 단지들이 조합이 정한 분양가와 정부가 책정한 분양가 사이에 이견을 좁히지 못해 사업 진행이 지연되고 있다. 재건축을 통한 도심 신규 아파트 공급도 덩달아 늦어지게 된다.
이 후보는 정비사업 사업성 개선 등 인센티브와 그에 따른 이익환수를 한 세트로 보고 있다. 이 후보는 재건축·재개발 활성화를 위한 용적률 상향과 관련해 생기는 사업이익을 적절히 환수해야 한다는 입장이다.
재초환에 관련해서도 "개발이익이 과도한 지역은 공공환수를 강화해야 한다"며
사실상 유지 입장을 분명히 했다. 신규 아파트 분양시 공공주택 용지 공급가격 기준을 조성원가로 환원하고, 분양가 상한제·분양원가 공개 등의 장치로 현재보다 분양가가 절반인 '반값 아파트'를 공급한다는 공약 등을 감안하면
분상제 역시 유지한다는 기조다. 다만 이 후보는
용적률 500%를 적용할 수 있는 4종 일반주거지역에 한해 주택 소유자에게 재초환을 면제할 것이라고 밝혔다.
윤 후보는 개발이익에 대한 적절한 환수는 필요하지만 그 방식이 재초환이나 분상제 등이 아닌 다른 방식으로
이뤄져야 한다는 입장이다. 윤 후보는
용적률을 500% 등으로 상향해서 늘어난 물량의 절반을 기부채납하는 방식을 제시하고 있다.
재초환에 대해서는 "대폭 완화가 필요하다",
분양가상한제에 대해서도 "규제 운영을 합리화해야 한다"며 제도 개선을 시사했다. 윤 후보는 "(재건축을 통해) 이익을 많이 냈다고 배 아프니 걷어 와야 한다는 식의 접근은 안 된다"며 "100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝혔다.
"용적률 상향 등 공급 확대 효과…재초환 등 손 안 보면 효과 한계"
스마트이미지 제공두 후보의 공약에 대해 전문가들은 정비사업 활성화를 통한 도심 신규 주택 공급이라는 방향성에는 공감하면서도 보완책이 필수적이라는 지적이 많다.
특히 정비사업의 가장 큰 장애물로 꼽히는
현행 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 손보지 않는다면 안전진단 완화와 용적률 상향 등에 따른 공급 확대에 한계가 있을 것이라는 분석이다.
건국대 부동산학과 심교언 교수는 "용적률 상향과 4종 일반거주지역 신설을 통한 개발사업은 공급확대 측면에선 긍정적인 영향을 줄 수 있다"면서도 "재건축 단지의 경우
초과이익환수제와 분양가상한제 등을 보완하지 않으면 관련 규제 개선에 따른 효과는 한계가 있을 것"이라고 전망했다.
대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "자재비와 인건비 상승, 공시가격 현실화에 따른 땅값 상승 등을 감안하면 분양가는 당연히 오를수 밖에 없는데 분양가상한제로 억지로 가격상승을 억누르려고 하니 둔촌주공처럼 사업이 진행되지 못하고 주택공급이 되지 않는 부작용이 생기는 것"이라며 "
안전진단 같은 장애요소를 사소한 것으로 만들만큼 강력한 재초환과 분상제가 남아있기 때문에 이들 제도개선에 대한 논의가 필요하다"고 말했다.