연합뉴스강도 높은 규제로 부동산 거래 절벽 상황이 이어지면서 시장이 하락장으로 돌아선 것이 아니냐는 전망이 정부를 중심으로 나오고 있다.
그런데 2006년부터 올해까지 부동산 거래량을 분석해봤더니 정치권이 박빙의 승부를 펼치는 등 정책적 불확실성이 커지는 선거 전에는 거래량이 감소했다가 선거 이후 거래량이 증가하는 경향이 나타났다. 다만 특정 정당의 우세가 점쳐지는 선거 전후로는 거래량 변화가 두드러지지 않았다.
최근 거래절벽은 대출규제와 금리인상 등이 주효하지만 내년 대선을 앞둔 정책적 불확실성도 이를 심화시키는 여러가지 요인 중 하나로 분석된다.
'박빙' 20·21대 총선·18대 대선, 선거 전 거래량 줄었다 이후 반등
시장참여자들의 관망세가 짙어지면서 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 정부를 중심으로 시장이 하락장으로 돌아섰다는 평가가 나오고 있다. 거래량이 급감하고 이전 실거래가보다 낮은 가격으로 매매가 이뤄진다는 것 등이 이유다.
아파트 거래량은 부동산의 선행지표 중 하나로 거래량이 증가하면 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락하는 신호로 여겨진 것은 사실이다.
그런데 CBS노컷뉴스가 한국부동산원 부동산통계정보시스템으로 통계 작성이 시작된 2006년 이후 올해까지 16년 치 전국 아파트 거래량을 전수 조사 해봤더니 승패를 예상할 수 없는 박빙 선거 등을 앞두고는 거래량이 감소했다가 선거 결과가 나온 뒤 거래량이 증가하는 것으로 나타났다.
새누리당 박근혜 후보가 51.55%, 민주통합당 문재인 후보가 48.02%를 득표하는 등 여야 박빙 승부를 펼쳤던 제18대 대통령선거(대선·2012년 12월 19일)을 앞두고 전국 아파트 거래량은 4만4339건(2012년 9월)까지 떨어졌다가 대선이 끝난 뒤 11만9495건(2013년 6월)까지 치솟았다. 계약일부터 잔금일까지 통상 2개월 이상 걸리는 것을 감안하면 선거 직전에도 거래량이 크게 줄었다고 볼 수 있다.
더불어민주당이 123석, 새누리당이 122석을 얻으며 여야가 치열하게 다퉜던 제20대 국회의원선거(총선·2016년 4월 3일) 때도 선거 전 전국 아파트 거래량은 6만6800건(2016년 2월)까지 떨어졌다가 선거가 끝난 뒤 11만6878건(2016년 10월)까지 올랐다.
결과는 여당의 압승(더불어민주당 163석, 미래통합당 84석)이었지만 수도권을 중심으로 초접전 양상을 보였던 지난해 총선(2020년 4월 15일)을 전후해서도 거래량 변화가 두드러졌다. 선거 직전 전국 아파트 거래량은 8만3012건(2020년 4월)까지 떨어졌다가 선거가 끝난 뒤 17만3221건(2020년 7월)까지 급증했다.
한 정당 우세 점쳐졌던 18·19대 총선, 17·19대 대선 전후 거래량 비슷
반면 한쪽 정당의 우세가 점쳐졌던 선거 전후로는 거래량이 줄거나 전후 변화가 두드러지지 않았다.
한나라당 이명박 후보가 48.67%, 대통합민주신당 정동영 후보가 26.15%를 득표했던 제17대 대선(2007년 12월 19일) 직후에는 거래량이 줄었다.
한나라당 153석, 통합민주당 81석을 얻으며 현 야당의 압승으로 끝났던 제18대 총선(2008년 4월 9일)이 끝난 뒤에는 거래량이 감소했다.
새누리당 152석, 민주통합당 127석을 얻으며 새누리당에 국회 과반의석(민주통합당 127석)이 돌아갔던 제19대 총선(2012년 4월 11일)이 끝난 뒤에도 거래량이 소폭 줄었다.
대통령 탄핵이라는 헌정 초유의 사태 이후 진행돼 현 여당의 승리(더불어민주당 문재인 후보는 41.08%, 자유한국당 홍준표 후보는 24.03%)가 예상됐던 제19대 대선(2017년 5월 9일)도 선거와 무관하게 거래량이 완만하게 상승했다.
"부동산 거래량 결정 변수 다양…정책적 불확실성도 중요한 변수"
물론 부동산 거래량에 영향을 미치는 변수가 단 하나 일수는 없다. 기준금리와 거시 경제 상황, 부동산 경기와 심리, 대출 규제 등 부동산 정책을 포함해 다양한 요인이 복합적으로 영향을 줄 수 있다. 여기에 더해 선거 결과를 예측하기 어려워 정책의 향방을 가늠할 수 없는 불확실한 상황 역시 시장참여자들의 의사 결정에 영향을 줄 수 있는 중요한 요인 중 하나라는 것이 다수 전문가들의 의견이다. 집권 세력에 따라 달라지는 각종 부동산 정책들이 부동산 매수 심리와 거래 양상에 영향을 줄 수 있어서다.
한양대 부동산융합대학원 특임교수인 고종완 한국자산관리연구원장은 "거래량은 당시 부동산 경기와 경기 상황 등 다양한 요소가 영향을 주는데 정책적 불확실성과 거래량 간 상관 관계도 의미가 있다"며 "특히 정책 방향의 향방이 불확실한 시점에는 아무래도 (선거) 결과를 보고 불확실성이 해소된 뒤 나서겠다는 사람이 늘어나는 건 맞다고 본다"고 말했다.
스마트이미지 제공NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산 수석위원도 "최근의 주택 상승세 둔화나 거래량 감소는 대출 규제 강화가 직접적인 요인일 수 있는데 주택 수요에 영향을 미치는 세금과 대출 같은 정책의 방향성은 집권 세력에 따라 달라진다"며 "대선 등을 앞두고 경쟁하는 양당의 정책 방향성이 상반돼 정책적 불확실성이 높을 때 매입 수요가 관망세로 돌아서는 경향성이 더 뚜렷하게 나타나는 것 같다"고 밝혔다.
신한은행 부동산자무센터 우병탁 팀장도 "정책적 불확실성이 부동산 시장 참여자들의 의사 결정에서 배제할 수 없는 요소는 분명하다"면서도 "최근에 거래량 위축은 대출 규제가 가장 큰 이유로 보이고 여기에 더해 매수 대기자들의 집값 하락에 대한 기대 심리가 대선 정국과 맞물리면서 (거래 절벽 상황이 이어지는) 시너지를 일으키는 것 같다"고 말했다.
다만 부동산R114 윤지해 수석연구원은 "대선과 총선 등 전국 단위 선거의 상황 및 결과와 거래량 사이에 경향성이 있다고 보기 어렵다"며 "모든 선거에서 부동산 이슈가 중심에 있었던 것이 아니고 후보 개인의 성향과 정책 우선순위 등이 달랐기 때문"이라고 밝혔다.