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[일문일답]"허위거래 1건도 파급효과"…전문가 "확대해석은 무리"

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    [일문일답]"허위거래 1건도 파급효과"…전문가 "확대해석은 무리"

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    홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사에서 열린 '제26차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하고 있다. 연합뉴스홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 정부서울청사에서 열린 '제26차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하고 있다. 연합뉴스정부가 부동산 거래 허위신고 기획조사에서 '실거래가 띄우기' 목적의 부정거래 12건을 비롯한 69건의 법 위반 의심 사례가 드러났다.

    국토교통부는 22일 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 내에서 특정인이 반복해 다수의 신(新)고가 거래에 참여한 후 이를 해제한 거래 821건을 조사한 결과 자전 거래, 허위신고로 의심되는 12건을 비롯해 이러한 문제 사례를 적발했다고 밝혔다.

    자전거래란 공인중개사가 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위다.

    이러한 자전거래로 해당 단지 실거래가가 상승하는 등 실제 시장 교란이 있었다는 게 당국의 설명이다.

    경기 남양주 A단지에서는 자전거래 이후 현재까지 28건의 거래에서 약 17% 높아진 가격이, 충북 청주 B단지에서는 현재까지 6건의 거래에서 약 54% 높아진 가격이 유지됐다는 것이다.

    국토부 관계자는 "한두 건도 전체적인 파급효과가 있을 수 있다고 본다"며 "1건만 나와도 그게 다른 (인근의 주택의) 가격을 계속 끌어올릴 수 있는 것"이라고 말했다. 또,  "이번에 나타난 (거래신고 후) 미등기 사례(2420건) 중에서도 신고가를 기록한 경우가 꽤 있는데, 이런 것들도 추가로 분석해봐야 한다"고 말했다.

    다만 "이게 (전체 시장에) 어느 정도의 영향을 미쳤는지 명확하게 말씀드릴 수는 없다"면서도 "이런 부동산시장 교란 행위가 주택가격에 영향을 미칠 수 있고, 바람직하지 않다고 보기 때문에 지속적으로 단속해 없어지도록 하겠다"고 밝혔다.

    한편 이에 대해 대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "시장교란 행위는 당연히 규제해야 할 사회악이지만, 이것이 현재 주택가격 상승과 전세난 등의 '주원인'이란 식으로 확대 해석되는 것은 지양해야 한다"며 "부동산시장에 영향을 미치는 요소를 한두 개로 콕 집어내 일반화하면 현실에 어긋나버릴 가능성이 있다"고 설명했다.

    서울 도심 아파트 모습. 박종민 기자서울 도심 아파트 모습. 박종민 기자다음은 국토부 관계자와의 일문일답.


    ▶ 허위거래조사와 관련해, 1년 거래 71만 건을 조사했는데 확인된 자전거래, 허위신고는 12건이다. 상 상당히 적은 것으로 볼 수 있는 것 아닌지, 또, 거래신고는 있었으나 잔금지급일 이후 60일이 지나도 소유권이전등기 신청을 하지 않았다는 거래 2420건은 실제 제도 도입된 것을 몰라서 해제 신고를 하지 않은 게 얼마 정도인지 알 수가 없는 상황인데, 이를 어떻게 보시나.
     
    = 제도 도입 후 최초로 적발했다는 성과가 있다고 본다. 다만 부동산거래분석기획단이 완전한 법적 근거가 명확하진 않은 상태고 금융거래 정보 같은 것들을 파악하기가 한계가 있다. 부동산 투기, 부동산거래신고법 개정안이 제출돼 있는데 그런 것들이 이루어진다면 더 효과적인 신고와 조사가 이뤄질 수 있지 않을까 생각한다. 모니터링 결과 최근엔 허위, 그러니까 계약 신고 해지한 것이나 그 중 신고가를 기록한 건수가 많이 줄어든 상태이긴 하다. 또, 부동산 등기 이행을 안 한 2420건을 적발했는데, 아직 구체적으로 분석하진 않은 상태다. 그래서 이게 허위거래 신고였는지, 단순히 등기 신청을 해태한 것인지는 파악을 못 한 상태다. 어차피 과태료 부과 대상이기 때문에 지자체에 송부할 예정이다. 그러면서 이 중 일부는 자전거래 등에 해당할 수 있다는 설명을 할 생각이다.
     
    ▶ 어제 홍남기 경제부총리가 "시세조작 실사례를 최초 적발했다"고 말하는 등 집값 상승에 이런 부정 세력이 미치는 영향이 굉장히 큰 것처럼 시사했다. 하지만 조사 결과 몇 건이 안 됐다. 이보다는 임대차법과 같은 정책 영향으로 집값이 오른 거라는 지적이 나올 수 있을 것 같은데 이에 대한 정부 입장이 무엇인지 궁금하다.
     
    = 기획조사 결과 12건이 나왔는데, 한두 건이 나왔더라도 전체 파급효과는 있을 수 있다고 본다. 1건만 나와도 그게 계속 다른 가격을 끌어올리는 효과가 있고, 이번에 등기하지 않은 건 중에서도 신고가를 친 게 꽤 있다. 그런 것들도 추가로 한번 분석을 해봐야 겠다. 다만 말씀드렸듯이 조사에 한계도 있고, 이걸 갖고 (시장에) 어느 정도 영향을 미쳤는지 명확하게 말씀드릴 수는 없다.
     
    ▶ 실거래가 신고는 계약일로부터 30일 이내, 등기는 잔금지급일로부터 60일 이내란 점에서 시차가 발생해 띄우기가 가능하다. 이 빈틈을 막거나 시차를 줄일 수 있는 제도적인 보완을 고민하고 있는지 궁금하다. 또, 이런 불법성 거래가 아니더라도 신고가 거래가 한두 건 이루어지면 수백, 수천 가구의 아파트 매매가격이 확 오르는 문제도 있다.
     
    = 실거래를 띄우기를 의도한 사람은 그 높게 띄워놓은 허위가격이 공시된 기간이 좀 더 길어져서 자신의 종국적 목적인 높은 거래로 가격을 거래를 유도하는 경향이 있다. 그 부분에 착안해서 실거래 띄우기 조사를 시행했다. 거래신고부터 등기 이행까지 전면적으로 시작부터 끝 지점까지 비교 조사한 것은 이번이 처음이다. 그런데 실거래가 시스템 RTMS와 등기부 시스템이 분리돼 있어 이 부분에 대한 협조도 대법원과 이뤄지고 있다. 계약부터 등기까지 각 과정을 필요한 부분에 대해서는 모니터링하고 대응을 해나갈 계획이다.
     
    ▶ 2420여 건 거래 중 허위로 거래 신고된 경우가 포함돼 있을 텐데, 자전거래로 의심된다는 12건 사례도 포함된 건가?
     
    = 2,420건은 해제 신고된 건은 제외한 것이다. 해제 신고했으면 당연히 등기 신청을 할 이유가 없기 때문에 해제 신고 건은 별개다.

     
    ▶ 자료에 제시된 사례의 구체적인 지역을 공개해달라.
     
    = 몇몇 사례는 경찰청에 직접 수사의뢰를 할 내용이기 때문에 지역과 아파트 단지가 특정돼 피의사실로 일반에 공개될 위험이 있어 양해 부탁드린다. 다만 서울, 수도권보다는 지방에서 주로 이러한 것들이 발견됐다. 매수심리가 강한 상황에서 중개사와 매수인, 매도인이 동참해 시장을 이상 과열시키고 있다는 점이 문제다. 원래 범죄 구성 요건으로는 중개 대상물의 시세에 우려를 미치거나 우려가 있는 것인데, 실제로 가격상 이득을 얻었느냐도 사후적인 부분이다. 다만 실거래가 시스템상으론 유의미한 행태가 확인됐다는 점을 보충 설명 드린다.
     
    ▶ 지난 4월 80억 원으로 신고가 거래된 압구정 현대7차아파트의 자전거래 논란에 대해서는 추가로 조사한 게 있는지.
     
    = 언론 보도 후 서울시와 협의해 강남구청에서 조사를 마쳤다. 특별한 혐의점을 발견하지 못해 국세청의 세무행정에 참고자료로 통보했다. 저희도 그와 관련해 별도로 확인 절차를 거쳤지만 특별한 점은 발견하지 못했다. 거래가격이 높고 근저당권이 설정돼 있었는데, 근저당권 피담보채권만큼의 가격을 유예한 것처럼 보일 수 있다. 그러니까 80억 원 거래를 하는 데 20억 원의 피담보채권으로 근저당권 설정한 경우라면 60억 원에 거래를 한 것이기 때문에 거래가 유인이 더 있을 수 있는 거다. 다만 그건 당사자 간 사정이고, 그 사실 자체만으로 위법하다고 볼 수 없다.
     
    ▶ 2‧4대책과 관련해 민간에서 제안을 받는 취지가 지방 공급을 확대하기 위한 취지인 건지. 이런 결정의 배경을 설명해주시면 좋겠다.
     
    = 2‧4대책 발표 뒤 2월 말부터 서울시 25개 구청과 협의해 후보지를 톱다운 방식으로 발굴해서 발표해왔다. 구청에서 제시해 발표한 곳 같은 경우 대부분 개발 압력이 매우 높고 주민도 개발을 선호한다고 판단되는, 주택 공급에 문제가 없다고 생각되는 곳이 중심이었다. 그러다 보니 전체 발표한 후보지와 물량의 70% 이상이 서울에 편중돼 있었습니다. 수도권과 지방에도 충분한 양질의 주택 공급이 필요하다는 측면에서 상대적으로 지자체에서 후보지 발굴을 많이 하지 않은 곳들의 민간 수요를 적극적으로 파악해 공급 스케줄에 반영하기 위해서 민간통합 공모를 한다.
     
    ▶오는 23일부터 다음달 31일까지 신청을 받는데, 사업구역을 지정하는 문제부터 해서 실무적으로 이렇게 바로 신청이 가능한가. 사전에 조율이 있었던 건지.
     
    = 2월 말 통합지원센터를 개소한 이래 다양한 민간으로부터의 컨설팅 요청이 있었다. 사업계획을 어떻게 수립하면 좋은지, 어느 정도의 용적률이 가능할지, 구역 경계는 어떻게 설정하는 것이 합리적인지에 대한 요청이 많았고, 구두나 서면으로 컨설팅 결과를 송부해드렸다. 이번에 민간 제안을 신청하시는 분들은 2월부터 진행된 컨설팅 결과를 토대로 해주실 것이기 때문에 저희가 제시한 공모기간에 충분히 제안이 가능하실 것으로 판단한다.

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