국세청은 주택의 취득부터 보유·임대·양도·상속·증여까지 모든 세금을 정리한 책자'주택과 세금'을 발간했다. 국세청 제공
주택의 취득부터 보유·임대·양도·상속·증여까지 모든 세금을 정리한 책자가 발간됐다.
국세청은 주택과 관련된 각종 세금에 대한 납세자들의 이해를 돕기 위해 행정안전부와 협업으로 '주택과 세금' 책자를 제작·발간했다고 4일 밝혔다.
주택의 취득·보유 및 이전 등 과정에서 발생하는 다양한 세금의 소관 부처가 달라 혼란을 겪는 납세자들의 불편을 해소하려는 취지이다.
올해 처음으로 발간된 이 책자는 수요자들이 주택의 취득부터 보유·임대·양도 및 상속·증여까지 단계별로 주택과 관련된 모든 세금을 한꺼번에 찾아볼 수 있도록 정리했다.
이에 각각의 세금에 대한 기본적인 세액계산 구조 및 계산사례 등을 제시했고 주요 질의회신 자료, 예규·판례도 함께 수록했다.
납세자들의 관심이 많은 양도소득세 비과세·감면 및 종합부동산세 합산배제 임대주택 등의 경우 2021년 개정내용을 상세히 반영했다.
'주택과 세금' 책자는 전국의 주요 대형서점 및 인터넷 서점에서 판매될 예정으로 이날부터 온라인 및 오프라인 구매가 가능하다.
국세청은 앞으로 누구나 쉽게 열람할 수 있도록 'e-book'으로 제작해 국세청 누리집에 게시할 예정이다.
다음은 주택과 세금에 제시된 주요 문답사례를 정리했다.
◇주택의 취득과 관련된 세금(취득세)-주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?
△조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용됩니다.
-전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은?
△취득세 : 5억원 × 1% = 500만원(①)
지방교육세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(②)
농어촌특별세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(③)
→총 납부할 세액 : 700만원(①+②+③)
◇주택의 보유와 관련된 세금(재산세, 종합부동산세)-주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이 있나요?
△주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.
-상속받은 주택에 대하여 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되나요?
△상속재산에 대하여 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 '주된 상속자'에게 재산세가 부과됩니다.
-'주된 상속자'는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것입니다.
-종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나요?
△종합부동산세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소됩니다. 다만, 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있습니다.
-배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지?
△세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이나 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
◇주택의 임대와 관련된 세금(주택 임대소득)-고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산 방식은?
△고가주택에 해당되고, 공동소유자 간 합의로 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산합니다.
-주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한지?
△주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입합니다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외합니다.
◇주택의 양도와 관련된 세금(주택 양도소득)-2020년8월3일 매매로 취득한 조합원입주권을 2021년10월2일 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지?
△조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용합니다
-2021년1월1일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서, 1주택 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터 기산하는지
△보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산합니다. 2021년1월1일 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
◇주택의 무상이전과 관련된 세금(상속세 및 증여세)-주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나요?
△증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매?감정?수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있습니다.
또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적?위치 등이 동일?유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함됩니다.
다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정 가능
주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상증법§61)에 따라 평가하며, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격으로 평가합니다.
-주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나요?
△주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우
-수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고?납부하여야 하며,증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고?납부하여야 합니다.
-국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력하여 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인하여 증여세 탈루여부를 검증하고 있습니다.