KB부동산리브온에 따르면, 지난달 서울 평균 아파트 전세 가격은 4억 9922만 원에 달해 전세 5억 원 시대가 코앞으로 다가왔다. 강남은 이미 5억 원 후반대로 올라섰고, 강북 지역 평균 역시 최초로 4억 원을 돌파했다.
이런 가운데 최근 임대차법 개정에 이어 전월세 전환율 조정까지 화두에 오르면서 본격적인 월세 시대가 열린다는 전망이 나오고 있다.
서울에서 5억 원짜리 전셋집이 월세로 바뀐다면 임대인과 임차인의 손익계산은 어떨지 살펴봤다.
계약갱신·전월세상한제가 국무회의에서 통과된 지난달 31일 오후 서울 한 시내 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어있다. 이날 법 통과로 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타날 것이라는 전망이 나온다. (사진=이한형 기자/자료사진)
◇전세→월세로 바뀌면서 달라지는 임대인 손익계산서임대인의 경우 다른 소득은 없으면서 본인의 실거주 집 외에 주택 한 채를 전세 놓고 있다는 가정하에 상황은 다음과 같이 변한다.
전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 전환할 때 적용되는 비율인 법정 전월세 전환율은 현재 4%다. 이를 5억 원짜리 전셋집에 적용하면, 임대인 입장에서 거둬들이게 될 임대 수익은 월 166만 원, 연 2천만 원이다.
최근에는 이러한 전월세 전환율을 하향 조정해야한다는 담론까지 나오고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 서민전월세대출 최저금리(연 2.28%)를 고려한 수치가 유력하게 거론된다는 점을 감안해 2.2%를 가정해보면 연 임대소득은 1100만 원이 된다. 월 기준으로는 91만 6천 원 꼴이다.
여기에 임대인은 소득세를 내야 하는 부담이 있다.
현행 주택임대소득법은 임대인의 부부 합산 보유 주택이 3채 이상이면 소형주택을 제외한 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 적용해 과세가 이뤄진다.
따라서, 앞서 가정했듯 본인의 집 외 보유한 주택이 5억 전셋집 한 채라면, 임대인에게 전세보증금 자체에 대해서는 세 부담이 없다.
하지만 월세로 전환한다면, 이는 곧장 임대소득으로 간주된다. 전월세 전환율 2.2%를 기준으로 한 연 임대소득 1100만 원에 대해 필요경비율 50%를 곱한 값에서 다른 소득이 없다는 점에 따라 200만 원을 공제하고, 여기에 분리과세를 적용해 지방소득세를 포함한 15.4%를 적용하면 53만 9천 원의 세액이 나온다.
임대인 입장에서는 이를 제외한 1046만 원이 해당 임대주택으로 인한 소득이 되는 셈이다. 여러 다양한 공제 사안 등 다른 변수는 고려하지 않은 수치다.
계약갱신·전월세상한제가 국무회의에서 통과된 지난달 31일 오후 서울 시내에서 바라본 아파트 단지. 이날 법 통과로 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타날 것이라는 전망이 나온다. (사진=이한형 기자/자료사진)
◇전세에서 월세로 전환되면, 임차인 부담 다소 줄 수도 있어전세와 월세 사이, 임차인의 부담에도 변화가 생긴다.
임차인의 자금사정이 좋지 않아 5억 원에 대해 시중은행에서 보증금의 최대 80%인 4억원은 전세자금대출을 받고, 나머지 1억원은 신용대출을 받는다고 가정하면 이렇게 변한다.
주택담보대출금리비교사이트 뱅크몰에 따르면, 서울 아파트에서 이런 식으로 전세자금대출 4억 원을 받는다면 2.3%가량의 금리가 적용된다. 금리는 물론 대출 규모 등에 따라 달라질 수 있다.
이에 따른 이자액은 매년 920만 원에 달한다. 월 기준으로는 76만 원 꼴이다.
여기에 남은 보증금 1억 원은 신용대출을 한다면, 대출 금리를 약 3%(신용등급 1~2등급 기준)로 할 경우 이자만 연 300만 원이 된다.
결국 4억 주택담보대출 이자와 1억 신용대출 이자를 합하면 세입자가 부담해야 하는 금융이자만 월 101만 원, 연간 1220만원 수준이 된다.
다만 연말정산에서 이자액에 대한 소득공제을 받으면 실제 부담은 줄어들 수 있다. 주택청약저축 등 불입액과 차입금 원리금 상환액을 더한 금액의 40% 또는 300만 원 가운데 더 적은 금액이 공제된다.
그렇다면 전월세 전환율 2.2%가 적용돼 월세로 바뀐다면 사정은 어떻게 달라질까? 이 비율에 따라 살고 있던 5억 원짜리 전셋집이 월세로 바뀐다면 부담해야 하는 연간 임대료는 앞선 임대인의 사례에서 산출했듯 월 91만 6천원, 연간 1100만 원이다.
다만 이 역시도 연말정산에서 세액공제가 가능하다.
총급여가 5500만 원 이하인 경우 월세액 또는 750만 원 중에서 더 적은 액수에 12%가 공제된다. 이 사례에서는 750만원에 12%인 90만 원이다. 이를 빼면 연 부담액은 1010만 원이다. 총급여가 5500만 원 초과에서 7천만 원 이하인 경우는 10%가 적용된다. 공제액은 75만 원, 이에 따른 연 부담액은 1025만 원이다.
한편, 정부의 잇따른 부동산 대책에 따라 전세가 5억원인 경우 보증금 대출한도인 3억 원이 넘기 때문에, 월세라면 월 임대료가 60만 원을 초과해 두 경우 모두 주택도시기금의 버팀목대출 등 공적 대출은 어렵다.
4일 오전 국회 의원회관에서 열린 더불어민주당 부동산 시장 안정화를 위한 주택 공급 확대 방안 당정협의에서 조정식 정책위의장과 김현미 국토교통부 장관이 대화를 하고 있다. (사진=윤창원 기자/자료사진)
◇정부, 월세 전환에 따른 세입자 불안 줄일 묘책 있나?…소득공제 확대 등 필요
임대차3법의 본격화 등에 따라 임대시장이 월세시대로 개편된다는 주장에 대한 판단은 다소 엇갈린다.
다만 저금리 시대 전세 제도가 서민 주거 안정에 큰 몫을 하고 있었던 점도 사실이라는 점에서, 세입자들의 불안은 커져가고 있다.
안 그래도 오름세였던 전세가격은 더 오르고 있다. 한국감정원에 따르면 이번달 첫째 주 기준 전국 전셋값은 전주 대비 0.2% 상승해 이른바 '전세대란'이 일어났던 5년 전 이후 최고치를 기록했다.
악화한 여론에 당정 역시 주춤하는 모양새다. 전월세 전환율 2%대 조정과 표준임대료 등 제도 도입에 대해 "장기적으로 추진해야 할 과제"라며 한발 물러선 입장을 전하기도 했다.
부동산업계 관계자는 "정부가 전월세 전환에 따른 세입자 부담을 줄이기 위해서 전환율을 낮추는 방안까지 검토하고 있지만, 보다 설득력을 얻고 세입자들의 불안을 덜어주기 위해선 소득공제 규모를 확대하는 등 근본적인 당근책이 마련돼야 할 것"이라고 지적했다.