김재정 (국토부 주택정책관 국장)
- 뉴스테이는 중산층 대책, 서민 주거대책은 따로 있어
- 중산층 월세 전환하면서 전세 수요 분산되면 전세난 해소 기여
- 민간건설사 임대료 수입 크지 않아, 특혜 아니다
최승섭 (경실련 부동산 국책사업감시팀 부장)
- 서민도 중산층도 아닌, 고소득층 위한 고급 월세일 뿐
- 민간건설사 통해 경기부양 실적 올리려는 정책
- 서민 안정 대책 따로 있다? 서민 주거대책 턱없이 부족
■ 방송 : CBS 라디오 <박재홍의 뉴스쇼=""> FM 98.1 (07:30~09:00)
■ 진행 : 박재홍 앵커
■ 대담 : 김재정 (국토부 주택정책관 국장), 최승섭 (경실련 부동산 국책사업감시팀 부장)
정부가 전월세 시장 안정을 위해서 기업형 임대주택 사업인 이른바 뉴스테이 정책을 내놨습니다. 많은 분들이 관심 있게 보고 계실 텐데. 하지만 월세가 서민이 감당할 수준을 넘어서서, 뉴스테이 정책이 과연 누구를 위한 것이냐를 놓고 논란이 일고 있습니다. 오늘 이를 두고 양쪽 입장을 짚어봅니다. 먼저 국토교통부의 주택정책관인 김재정 국장을 연결합니다. 국장님, 안녕하세요.
◆ 김재정> 안녕하십니까?
◇ 박재홍> 정부가 서울, 인천, 수원 등지에 모두 5500여 가구의 기업형 임대주택을 공급한다고 발표했습니다. 이번 정책을 통해 기대하는 효과는요?
◆ 김재정> 이번 뉴스테이 정책은 중산층 주거 안정에 초점을 맞추고 있습니다. 그동안 중산층들이 민간임대 시장에서 주거 불안과 주거 불편 문제가 많았었는데요. 이러한 문제를 상당 해소할 수 있는 새로운 계기가 될 것으로 기대를 하고 있습니다. 뉴스테이 임대주택은 특징이 8년간 안정적으로 거주할 수 있고, 임대료 인상도 연간 5%로 제한됐기 때문에, 잦은 이사라든지 임대보증금을 한꺼번에 많이 올려달라고 하는 그런 불편으로부터 자유로울 수 있고요. 임대주택의 품질도 기존하고 달리 분양주택과 유사한 수준이고, 또 육아라든지 청소, 세탁과 같은 기존에 없었던 주거 서비스도 제공받을 수 있는 장점이 있습니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 구체적으로 보증금이나 임대료를 얼마 정도를 예상하십니까?
◆ 김재정> 그건 지역이라든지 평수에 따라 달라지게 되는데, 40만원에서 100만원 안팎이 될 것 같습니다.
◇ 박재홍> 40만원에서 100만원. 그러면 이게 현 시세보다 어떤 건가요?
◆ 김재정> 현 시세와 유사하든지 다소 싼 것으로 분석이 되고 있습니다.
◇ 박재홍> 그러면 현 시세보다 유사하거나 다소 싸면, 많이 싸지는 않다는 얘기 아닌가요?
◆ 김재정> 그렇습니다. 왜냐하면 이건 서민을 위한 주택이 아니고 중산층을 위한 주택이기 때문에, 뉴스테이 주택이 새로운 집이고 또 2년 내지, 3년 안에 입주한다는 그런 측면을 봤을 때, 기존에 임대료보다 어느 정도는 싸다고 할 수 있습니다.
◇ 박재홍> 하지만 이게, 정책 대상이 전월세난의 피해당사자인 서민이 아니라 고가의 월세부담이 가능한 중산층을 대상으로 했다, 지금 국장님도 중산층 대상으로 한다고 말씀을 하셨습니다마는, 그래서 정책의 대상 혹은 전제가 잘못됐다, 이런 비판도 있는데요.
◆ 김재정> 서민을 위한 주거안정정책은 정부의 최종 과제입니다. 그래서 그러한 것들은 뉴스테이 정책과 관련 없이 별도로 추진해 나가는데요. 예를 들어서 금년에 서민을 위한 공공임대주택 인출 물량이 사상 초유인 12만호가 되고요. 그 다음에 금년 7월부터는 저소득층을 위해서 주거급여가 실시가 되는데, 97만 저소득 가구에 대해서 월 평균 12만원의 주거급여가 지급이 됩니다.
◇ 박재홍> 그런데 이제 민간사업자들 입장에서는 8년간 임대료 수익을 챙길 수 있는 거 아닙니까? 분양 전환을 하면 목돈까지 챙길 수 있다, 그래서 민간 기업들에게 너무 특혜를 주는 것 아니냐 이런 얘기도 있습니다.
◆ 김재정> 그런데 임대료 수입 자체가 그렇게 충분하지는 않습니다. 저희가 임대사업을 하기 위해서는 투자비 대비 5~6%의 수익이 있어야 되는데. 저희가 여러 가지 혜택을 준다고 하더라도 임대 기간 동안의 수익률은 그렇게 높지 않을 걸로 예상이 됩니다. 그래서 나중에 결국은 분양을 해서 수익을 어느 정도 보전해야 되기 때문에, 민간임대사업자가 우리 사회자님이 말씀하신 대로 분양수익을 많이 얻고 임대 수익도 얻고 그런 게 아니라, 임대해서 어느 정도 비용이 많이 발생하는 건 분양수익을 통해서 일부 회수한다는 그런 측면으로 보면 될 것 같습니다.
◇ 박재홍> 하지만 정부에서는 공적자금인 국민주택기금을 투자하기로 했지 않습니까? 또 세입자들에게는 임대료, 분양가 부담을 안기고 있다, 이런 비판이 있고 그래서 결국은 본질적으로 전월세난을 위한 대책이 아니라 건설경기부양정책이다, 이런 지적도 있는데요. 반론하신다면?
◆ 김재정> 국민주택기금에서 뉴스테이 임대주택을 지원하는데요. 주택기금의 주요 재원이 청약종합저축과 주택채권입니다. 그러면 여기에서는 서민층도 기여를 하지만 오히려 중산층이 많은 기여를 하고 있습니다. 그래서 이런 재원을 서민층을 위해서 쓰는 걸 원칙으로 하고 있고. 다만 재원에 약간 여유가 있기 때문에 여유자금을 중산층 주거안정을 위해서 일부 지원하는 것은 이 기금의 설립 목적에도 부합한다고 할 수 있습니다.
◇ 박재홍> 하지만 무엇보다 전세난 등을 우선 해결해야 하고 서민들의 주거안정에 집중해야 하는 시기인데, 정부가 중산층 대상으로 임대주택 공급정책을 펼치고 있는 것이 잘못된 것이다, 장기적으로 전월세 안정에 도움이 될 것이냐 이런 시각도 있습니다.
◆ 김재정> 현재 전세가격이 올라가는 것은 구조적인 측면이 큽니다. 집에 대한 인식이 소유에서 거주로 변하고 있고, 그 다음에 저금리 상태가 계속되고 있고, 또 집값 상승 기대감도 상당히 낮기 때문에, 임대차 시장이 전세나 월세로 지금 빠르게 전환을 하고 있습니다. 다만 이제 저희가 이러한 뉴스테이 임대 주택, 양질의 임대주택을 공급을 활발히 하게 될 경우에는 상대적으로 자금 여유가 있는 전세 거주자가 기존의 전세에서 이런 뉴스테이 임대주택으로 이동할 것으로 기대가 되고, 이렇게 되면 전세 압력이 분산되어서 중장기적으로는 전월세 시장 안정에 많은 도움이 될 것으로 기대를 하고 있습니다.
◇ 박재홍> 그렇군요. 말씀 고맙습니다.
◆ 김재정> 네, 감사합니다.
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◇ 박재홍> 국토교통부 주택정책관 김재정 국장이었습니다. 이번에는 이 정책을 비판하는 목소리를 들어보겠습니다. 경실련 부동산 국책사업감시팀의 최승섭 부장입니다. 부장님, 안녕하세요.
◆ 최승섭> 안녕하십니까?
◇ 박재홍> 정부가 전월세 시장 안정을 위해서 내놓은 기업형 임대주택 사업인 뉴스테이 정책, 문제점은 뭔가요?
◆ 최승섭> 우선 정부가 정책적으로 주거안정을 위해서 시행하는 지침이라면 주변 시세에 비슷한 것이 아니라 주변 시세보다 상당 부분 낮아야 한다고 생각합니다. 왜냐하면 지금 전셋값 등 임대료 시세가 서민들이 부담할 수 있는 수준이 아니고요. 연봉 인상으로 전세값 인상을 따라갈 수 없고, 월소득으로는 월세를 내기에도 급급한 상황에서, 정부가 지금 뉴스테이 정책이 주변 시세보다 비싸지 않다, 비슷한 수준이다라고 얘기하는 것 자체가 지금 서민들의 주거 불안이 어떤 상황인지 전혀 고민이 없다, 그런 정책이라고 생각합니다.
◇ 박재홍> 그런데 조금 전 말씀을 들어보면 이게 이제 서민들을 위한 것이 아니라 중산층을 위한 것이다, 이렇게 정책 대상을 정하고 있는데요?
◆ 최승섭> 그렇다면 과연 이게 중산층에게 적절한 정책인가 그것이 또 그렇지 않습니다. 경실련이 서울과 수도권의 전세가격을 기준으로 뉴스테이 예상 임대료를 비교해 봤는데요. 가구소득 월 500만원 버는 가구의 경우에도 서울의 경우에는 소득대비 임대율 비중이 26%입니다. OECD에서는 20%를 적당한 기준으로 정해놓고 있는데요. 특히나 이분들이 기존에 저축했던 금액과 주거비로 사용할 수 있는 부분을 비교해 보면 서울은 91%, 수도권도 70% 이상이 나오면서, 과연 이분들을 위한 이러한 정책이 가능한 것인지 저는 굉장히 큰 의문이 있고요. 왜냐하면 이게 기업들의 참여를 유도하기 위해서 월세로 공급을 한다는 것인데. 월세의 주거비 부담은 곧 서민분들뿐만이 아니라 중산층분들에게도 전세부담의 2배 이상 높다는 결과가 나와서, 이것은 과연 중산층들을 위한 것보다는 고소득층을 위한 고급 월세가 아닌가 이렇게 생각이 됩니다.
◇ 박재홍> 중산층을 위한 것도 아닌 것 같다, 중산층에도 버겁다는 주장이시네요.
◆ 최승섭> 그렇습니다.
◇ 박재홍> 하지만 뉴스테이의 경우에는 최장 8년, 그리고 서울과 수원 일부 지역은 10년간 거주할 수 있기 때문에 긴 임대기간으로 주거 안정을 노릴 수 있는 그런 효과도 있다. 따라서 그 기간 동안 내 집 마련을 위한 기회를 제공할 수도 있다, 이런 반론도 있습니다마는.
◆ 최승섭> 주거 기간이 장기적인 것으로는 상당히 긍정적이라고는 생각을 하는데요. 뉴스테이 같은 경우에는 초기 임대료 제한을 받지 않기 때문에, 아까 말씀드린 것처럼 초기에 고가로 정해질 우려가 높고, 그것이 고가월세가 되면서 한 달에 저축할 수 있는 금액 자체가 줄어들고, 오히려 그 저축할 수 있는 금액 자체를 넘어설 수 있는 위험성이 있기 때문에, 아까 말씀하신 것처럼 소득을 모아서 집을 살 수 있는 디딤돌 역할을 하기에는 굉장히 부족한 정책이다, 그렇게 생각됩니다.