■ 방송 : 대전CBS <이슈 앤 톡> 표준FM 91.7, 홍성 99.3 (17:00~17:30)
■ 제작 : 손성경 PD
■ 진행 : 권오철 교수
■ 대담 : 정동훈 대표 (테라파이 대표)
◇권오철: 전세사기 피해는 단발성 사건이 아니라, 우리 사회 구조가 던지는 숙제입니다. 실제로 대전은 인구 대비 전세사기 피해자 수가 전국에서 가장 높은 도시이기도 하죠. 계약서 한 장의 정보 격차가 한 가정의 삶을 흔들고, 그 불안은 오랫동안 개인이 감당해야 할 몫으로 남아 있습니다. 이런 현실 속에서 데이터와 기술로 그 격차를 좁히려는 시도가 있습니다. 오늘은 사회초년생 임차인처럼 부동산 정보에 취약한 이들을 위해 부동산 금융 케어 플랫폼 '세이프홈즈'를 운영하고 있는 테라파이 정동훈 대표 모셨습니다. 대표님, 안녕하세요.
◆정동훈: 네, 안녕하세요.
◇권오철: 잠깐 소개해 드렸는데요. 우선 세이프홈즈가 어떤 서비스인지, 대표님께서 직접 설명해 주시죠.
◆정동훈: 세이프홈즈는 누구나 안심하고 집을 구할 수 있어야 한다는 사명을 바탕으로, 전세 계약 과정에서 임차인의 불안을 '안심'으로 바꿔주는 플랫폼입니다.
◇권오철: 이 사업을 시작하신 지는 어느 정도 되셨습니까?
◆정동훈: 약 4년 정도 됐고, 5년 차에 접어들었습니다.
◇권오철: 그렇다면 지금 운영 중인 세이프홈즈는 테라파이와 어떤 관계인지도 설명해 주시죠.
◆정동훈: 회사명은 주식회사 테라파이이고, 현재 주력 서비스가 세이프홈즈라고 보시면 됩니다.
◇권오철: 대표님은 군에서 네트워크 보안과 통신 체계, 소프트웨어를 다루던 장교 출신이라고 들었습니다. 그런데 어떻게 전세사기라는 사회 문제에 뛰어들게 되셨습니까?
◆정동훈: 군에서는 소프트웨어 개발과 보안 업무를 담당했습니다. 전역 후 개인적으로 매입한 건물에 전세사기 피해자가 거주하고 있었는데, 그분을 보면서 "등기부등본에 권리관계가 나와 있음에도 왜 이런 계약이 가능한 걸까"라는 질문이 들었습니다. 그 구조를 제대로 이해하고 싶어서 중개사무소에 직접 비용을 내고 근무하며 현장을 들여다봤습니다.
◇권오철: 그 경험이 창업으로 이어진 건가요?
◆정동훈: 네. 중개사, 임대인, 임차인 간의 이해관계가 얼마나 다르게 작동하는지 알게 됐고, 그 경험이 창업을 결심하게 된 결정적 계기가 됐습니다. 저는 개인적으로 부동산 거래 경험이 15차례 이상 있어 비교적 익숙한 편이었는데, 막상 현장에서 보니 누군가에게는 계약 자체가 굉장히 어렵고 등기부등본을 해석하는 것조차 큰 장벽이 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
전세 계약은 임차인이 집을 빌리고, 그 대가로 보증금을 맡기는 구조인데 현실에서는 임차인이 정보 비대칭 속에서 위축된 상태로 계약에 들어가는 경우가 많습니다. 당연히 주장해야 할 권리임에도 불구하고, 충분한 정보를 확인하지 못한 채 계약이 이뤄지는 구조 자체가 문제라고 봅니다.
◇권오철: 정부에는 보증보험 제도 등 여러 장치가 마련돼 있는데도 왜 이런 피해가 반복된다고 보십니까?
◆정동훈: 보증보험 제도 자체는 굉장히 좋은 제도입니다. 다만 전국 모든 주택에 동일한 기준을 적용하다 보니 현실과 맞지 않는 공백이 생기고, 그 공백을 악용하는 사례가 발생하는 것 같습니다.
◇권오철: 그렇다면 어떤 변화가 필요하다고 보십니까?
◆정동훈: 보증보험이 적용되는 기준이 획일적이다 보니 공백이 생긴다고 말씀드리고 싶습니다. 임차인이 자신의 권리를 당연하게 인식하고, 세이프홈즈 같은 서비스를 통해 등기·시세·위험 요소를 정확히 확인한 뒤 계약하는 습관을 갖는 것이 중요하다고 봅니다.
◇권오철: 일반 시민이 그런 정보를 직접 구하고 분석하는 건 쉽지 않지 않습니까?
◆정동훈: 임대차 계약은 채권 계약의 성격을 띱니다. 계약 상대방의 정보, 보증금의 적정성, 깡통전세 여부,
등기와 건축물 정보까지 종합적으로 봐야 하는데, 정보는 공개돼 있어도 이를 해석하고 판단하는 과정이 어렵다는 게 문제입니다.
◇권오철: 그래서 대표님께서는 기술을 해법으로 선택하셨군요.
◆정동훈: 네, 맞습니다. 전세 계약은 결국 임차인이 보증금을 맡기는 계약입니다. 집을 빌리고 거주한 뒤, 계약이 종료되면 보증금을 돌려받아야 하는 구조죠. 만약 이 과정에서 보증금을 돌려받지 못할 경우, 경매 절차를 통해서라도 보증금을 회수할 수 있어야 하는 채권 계약이라는 점을 분명히 인식하고 계약하는 것이 중요하다고 생각합니다. 그래서 저희는 보증금 위험성, 임대인 위험성, 등기·건축물 공적 장부 위험성 이 세 가지를 핵심으로 보고 있고, 이를 한 번에 확인할 수 있도록 만든 서비스가 세이프홈즈의 '안심등기'입니다.
세이프홈즈 안심등기 서비스 대표 이미지. 테라파이 제공◇권오철: 알겠습니다. 최근 테라파이가 국가 공인 데이터 품질 인증 최고 등급을 획득했고, 54억 건의 데이터를 무결점으로 검증했다는 성과도 들었습니다. 이 성과가 신뢰 구축에 어떤 의미가 있다고 보십니까?
◆정동훈: 부동산 계약은 사실상 전 재산이 걸린, 굉장히 중요하고 민감한 계약입니다. 그런데 이 과정을 인공지능이나 컴퓨터를 통해 판단한다고 하면 막연한 불안감을 느끼는 분들도 계실 수 있습니다. 그래서 저희는 데이터의 출처가 어디인지, 인공지능이 어떤 방식으로 분석했는지 하나하나 설명하는 데 굉장히 신경을 쓰고 있습니다. 또 인공지능 모델이 정확하게 작동하려면 그 기반이 되는 데이터 자체가 정제돼 있어야 합니다. '가비지 인, 가비지 아웃(Garbage In, Garbage Out)'이라는 말처럼 부정확한 데이터를 넣으면 결과도 부정확해질 수밖에 없기 때문입니다. 좋은 데이터를 기반으로 정확한 분석을 제공한다는 점에서 이번 인증이 의미가 있다고 봅니다.
◇권오철: 서비스 이용자들의 후기 가운데 기억에 남는 사례가 있다면 소개해 주시겠습니까?
◆정동훈: 저희 고객은 크게 두 부류입니다. 먼저 임차인분들인데, 계약 전에 '이 집이 괜찮은지 확인하고 싶다'는 이유로 조회를 많이 하십니다. 기억에 남는 후기로는 "막연히 찝찝했는데 바로 해소됐다", "주소와 보증금만 입력했는데 결과가 바로 나와서 확신을 갖고 계약할 수 있었다" 이런 반응이 있었습니다. 또 요즘은 공인중개사분들도 많이 사용하고 계십니다. 중개사가 직접 설명할 수도 있지만, 리포트로 객관적인 자료를 보여주니 임차인의 불안이 훨씬 빠르게 해소돼 계약에 도움이 됐다는 후기를 주셨습니다.
◇권오철: 사전 대화에서도 예방 효과가 크다고 말씀하셨는데, 요즘은 전세사기 문제가 특히 심각하지 않습니까. 예방이 주 목적이겠지만, 이미 피해를 입은 분들을 위한 사후적 정보 제공도 고민하고 계신가요?
◆정동훈: 전세 계약은 계약 전이 가장 중요하지만, 계약 이후에는 관리의 영역이 됩니다. 그래서 등기부등본에 변동이 생기거나 집주인 정보에 변화가 있을 경우 실시간 알림을 제공하는 기능도 운영하고 있습니다. 다만 저희가 가장 중요하게 생각하는 것은 역시 계약 전에 정확한 정보를 알고 계약하는 것입니다. 과거 전세사기 피해가 급증했을 때 피해자대책위원회와 협력해 피해 사례집 후원이나 피해자들이 매뉴얼에 따라 대응할 수 있도록 돕는 콘텐츠, 커뮤니티를 함께 만든 경험도 있습니다.
◇권오철: 민간 기업 플랫폼이 이런 문제 해결에 얼마나 기여할 수 있을지 의문을 갖는 분들도 있을 것 같습니다. 이 부분에 대한 대표님의 생각은 어떻습니까?
◆정동훈: 정부와 민간이 추구하는 역할은 다를 수 있다고 생각합니다. 예를 들어 정부에서 만든 안심전세 앱 역시 굉장히 좋은 취지의 서비스라고 봅니다. 다만 민간 기업은 고객의 의견을 빠르게 반영할 수 있고, 이 사업 자체에 집중하다 보니 더 방대한 데이터 구축과 세밀한 분석이 가능하다는 장점이 있습니다. 저희는 예를 들어 경매 발생 시 낙찰가율까지 예측해 문제가 생겼을 때 회수 가능 금액을 보다 정밀하게 분석합니다. 이런 부분이 민간 기업의 강점이라고 생각합니다.
◇권오철: 실례가 되지 않는다면 이용 요금도 설명해 주실 수 있을까요?
◆정동훈: 임차인분들은 건당 2만 9900원의 이용료로 약 10장 내외의 PDF 분석 리포트를 받으실 수 있습니다. 중개사분들은 4900원부터 시작해 묶음 구매 시에는 건당 1천원대까지도 이용이 가능합니다.
◇권오철: 중개사분들과의 관계도 궁금한데요. 초기 반응은 어땠습니까?
◆정동훈: 초기에는 "왜 중개사를 못 믿고 이런 자료를 보여줘야 하느냐"는 반응도 있었지만, 현재는 중개사 회원만 4천명 이상이 참여하고 있습니다. 이번 달에만 해도 1천명이 넘게 회원 가입을 하셨어요. 개업 공인중개사가 약 11만 명 정도 되시는데, 1천명이면 사실 1%고요. 저희는 누적 4천명 이상을 보유하고 있다 보니까, 빠르게 중개사 분들이 늘고 있습니다. 그 이유는 중개사님들의 고객, 즉 임차인 또는 임대인 분들이 있을 텐데, 임차인 분들에게 가치를 더 높여 주면서 양질의 정보를 제공하는 데 의미가 있는 것 같아요.
◇권오철: 그럼 지금 얘기를 들어보면, 말씀대로라면 로펌도 협업하고 있고 부동산 중개사 분들과도 협업하는 구조지 않습니까? 이런 협력이 핵심 포인트일 것 같은데, 중요한 이유가 어떤 거죠?
◆정동훈: 세이프홈즈의 사명은 '누구나 안심하고 집을 구할 수 있게 한다'는 것입니다. 그러기 위해서는 저희 같은 민간 기업 한 곳에서 데이터를 잘 모으고 분석한다고 해서 되는 게 아니라, 이 인프라, 또 집을 구하는 문화 자체가 변화해야 된다고 생각합니다. 그 과정에서 가장 중요한 게 전문성과 신뢰성이라고 보고요. 전문성을 확보하기 위해 로펌에서 안심등기 전반을 검토해 주고 계십니다. 그리고 문화는 단순히 기업이 정보를 제공한다고 만들어지는 게 아니라, 계약 당사자와 이해관계자들이 서로 공감하고, 정보의 투명성에 대한 의지가 있을 때 가능하다고 생각해서 중개사님들이 많이 사용하고 계십니다. 금융쪽과도 협업하고 있는데요. 현재 우리은행 원뱅킹 앱 내에 세이프홈즈가 도입돼서 우리은행 고객들도 저희 서비스를 만나보고 있습니다.
◇권오철: 대표님께서는 "부동산 문제는 한 스타트업이 풀 문제가 아니라 사회적 협력 구조가 필요하다"고 말씀하셨는데, 그 부분은 어떻게 계획하고 계신가요?
◆정동훈: 앞서 문화가 만들어지는 게 중요하다고 말씀드렸는데, 이건 단순히 정보를 제공받는 사람뿐만 아니라, 정보를 제공하는 사람도 동의해야 합니다. 임차인은 임대인과 중개사 사이에서 상대적으로 정보 불균형의 약자일 수밖에 없지만, 그럼에도 불구하고 임차인이 당연히 주장해야 하는 권리이기도 하거든요. 그래서 정보의 투명성, 정보 공개를 최대한 요구하는 것이 당연하다고 생각해야 되고요. 반대로 중개사님들 입장에서도, 리포트를 통해 계약 당사자가 아닌 제3자에게도 객관적으로 설명할 근거가 생기면 확신을 주고 계약을 잘 클로징할 수 있는 문화가 만들어지는 게 중요하다고 생각합니다.
◇권오철: 대표님은 사업하신 지 한 4년, 5년 정도 되셨는데, "잘 하고 있다"는 생각도 드십니까?
◆정동훈: 초기에는 임차인분들에게 감사함과 고마움을 받으면서 뿌듯함을 느꼈는데, 어느 시점에는 "꼭 저희가 있어야 되나?"라는 물음표도 들었습니다. 중개사님들이 정말 잘해 줄 수 있다면 저희 존재 이유가 무엇인가, 그런 고민이 있었던 거죠. 그런데 시간이 지나면서, 저희 서비스를 통해 임차인과 중개사님들이 소통하고 서로 불안이 안심으로 바뀌고 확신을 갖고 계약하는 모습을 보면서 "좋은 문화를 만들어 갈 수 있겠다", "사명에 근접해 가고 있다"는 생각을 하게 됐습니다.
◇권오철: 대표님께서 피해 대책위원회와 함께 사기 임대인 등록 검색 서비스도 운영했고, 임대차 커뮤니티도 구축하셨던 것으로 아는데요. 단순 플랫폼을 넘어서 사회적 안전망을 만드는 일처럼 보이기도 합니다.
◆정동훈: 사기 임대인 검색이라든지, 전세 사기 피해자 대응 매뉴얼 같은 콘텐츠는 '전세위키'라는 이름으로 2~3년 전에 출시했었고, 그 서비스는 사실상 지금은 중단됐습니다. 콘텐츠는 충분히 '전세 사기 피해 사례집' 형태로 정리돼 국회도서관에도 비치됐고, 정보 공유가 많이 됐기 때문에 목표는 달성한 것 같고요. 또 개인정보보호법 이슈도 있을 수 있어서, 민감한 정보는 최대한 없애고 공개해야 하는 부분만 안심등기를 통해 계약 상대방의 위험성 같은 정보를 제공하고 있습니다.
지난해 열린 '대전 전세사기 피해 사례집 발간 기념회'에서 정동훈 대표(맨 우측)가 패널로 참여한 모습. 테라파이 제공◇권오철: 이제 앞으로 이야기를 해보겠습니다. 세이프홈즈가 전세 사기 예방을 넘어 부동산 금융 케어 플랫폼으로 확장하겠다는 목표도 있다고 들었습니다. 테라파이가 그리고 있는 비전을 설명해 주시죠.
◆정동훈: 저희 비전은 크게 세 가지입니다. 첫째, 전국 상위 10% 중개사님들과 협력해서 안심등기가 전세 계약의 새로운 표준이 되게 하는 것입니다. 둘째, 세이프홈즈를 통해 계약한 고객들의 사고율을 0%로 만드는 것입니다. 그러려면 단순 정보 제공을 넘어, 사고가 났을 때의 상황도 대비해야 하거든요. 예를 들어 보증금을 못 받아 이사를 못 가는 경우처럼, 당장 돈이 필요한 문제를 해소하고 싶어서 '금융 케어'라는 포지셔닝을 갖게 됐습니다. 셋째, 영업이익의 5%를 주거 취약계층을 위한 사회 안전망 구축에 사용하겠다는 목표도 갖고 있습니다.
◇권오철: 마지막으로 대표님이 보시기에 전세 사기를 막기 위해 우리 사회가 가장 먼저 바꿔야 할 것은 무엇일까요?
◆정동훈: 계약에 대한 인식이라고 생각합니다. 임차인들은 전세 계약 때 전세대출을 많이 받는데, 그 대출금이 자기 돈이라고 인식하지 못하는 경우가 있는 것 같아요. 전세사기를 당했는데 대출로 보증금을 마련한 경우가 대다수잖아요. 그러다 보니 사기를 당했을 때 "이 돈을 내가 갚아야 하는지"조차 인식이 약한 경우도 있습니다. 하지만 계약은 본인이 책임져야 하는 부분이고, 보증금을 빌려주고 맡기는 것이기 때문에 자신의 권리를 정확히 알고 계약에 임하는 게 가장 중요하다고 생각합니다. 그래서 세이프홈즈 같은 안심등기를 통해 계약 전에 정확한 정보를 확인하고 계약하는 것을 권장드립니다.
◇권오철: 전세 사기는 갑작스럽게 닥치기도 하는데요. 피해자 입장에서는 어떤 매뉴얼로 움직이는 게 좋을까요?
◆정동훈: 거주 중 의심스러운 정황이 있거나, 경매 관련 고지서를 받는 경우가 종종 있습니다. 그럴 때는 지금 자신의 상황을 정확히 파악하는 게 제일 중요합니다. 계약 당시 권리관계와 현재 상태가 어떻게 되었는지 정확히 판단해야 하고요. 특히 대전에 많았던 다가구의 경우, 한 명의 소유자가 다가구를 가진 경우가 많잖아요. 그래서 내가 몇 번째 순위 임차인인지 파악하는 게 먼저입니다. 동시에 시세도 알아야 합니다. 내가 몇 번째 배당 순위까지 안전한지 확인해야 하니까요. 전문가 상담을 받는 게 좋습니다.
◇권오철: 그럴 때도 세이프홈즈가 정보 제공을 할 수 있나요?
◆정동훈: 계약 후에도 제공은 하지만, 그 시점에는 저희 서비스를 통해 빠르게 현황을 파악하는 데 도움을 받고, 변호사님 등 전문가를 통해 신속하게 대응하는 게 좋을 것 같습니다.
◇권오철: 끝으로 청취자분들께 하고 싶은 말씀 있으신가요?
◆정동훈: 전세 계약은 내 전 재산이 걸려 있는 계약입니다. 계약 전에 정확하고 투명한 정보를 얻는 것이 당연하다는 걸 스스로 인지하시고, 꼭 안전하게 계약하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
◇권오철: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆정동훈: 감사합니다.
◇권오철: 지금까지 전세 사기 예방 플랫폼 세이프홈즈를 운영하는 테라파이 정동훈 대표와 함께했습니다.