황진환 기자정부가 공시가격 현실화 계획 수정 초안을 다음 주쯤 공개할 것으로 기대되는 가운데, 수정안에 어떤 방안이 담길지 주목된다.
국토교통부에 따르면 오는 22일 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 열어 공시가격 현실화 계획 수정안을 논의한다.
이미 지난 4일에도 국토부로부터 관련 연구용역을 맡았던 한국조세재정연구원(조세연)이 공청회를 열어 수정 권고안을 내놓았다.
당시 권고안에는 내년도 공시가격 현실화율을 올해 수준으로 동결하고, 문재인 정부에서 정했던 기존 현실화 계획을 1년 유예하자는 내용이 담겼다. 현재의 공시가격 현실화율 목표는 공동주택의 경우 △2021년 70.2% △2022년 71.5% △2023년 72.7%인데, 내년에도 올해와 같은 평균 71.5%를 유지하자는 얘기다.
정부가 전국 모든 지역을 부동산 규제지역에서 해제하기로 발표한 10일 세종시의 한 공인중개사무소에서 제3차 부동산관계장관회의 관련 뉴스를 시청하고 있다. 연합뉴스이에 따라 지난 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 최종 수정안이 발표될 것으로 예상됐지만, 이날 발표됐던 부동산 시장 대응 방안에서 제외됐다. 당시 정부는 조세연의 권고안 외에도 공시가격 현실화 계획에 대한 추가 보완 조치와 보유세 부담 완화 방안 등을 검토한 후 이 달 안에 수정안을 발표하겠다고 밝힌 바 있다.
이런 가운데 최근 고금리 기조가 지속되고 자산 시장이 위축되면서 집값 하락이 심화되고 있다.
지난 9월 전국 아파트 실거래가지수는 1개월 사이에 -1.95%를 기록하며 전월(-1.89%)보다 하락폭이 더 커졌다. 특히 1~9월 누적 하락률 -7.14%는 같은 기간 기준으로는 역대 최대 기록이다.
심지어 최근 집값이 크게 올랐던 일부 서울 아파트 단지들의 경우 공시가격보다 낮은 가격으로 매매가 이뤄진 사례도 잇달아 등장하고 있다.
만약 공시가격이 기존 현실화 계획대로 차근차근 오르더라도 집값이 떨어질수록 실거래가와 공시가격 간의 격차는 애초 계획에서 예상한 것보다 빠르게 좁혀지게 된다. 특히 공시가격은 종합부동산세, 재산세는 물론, 67개 행정 제도의 기준으로 사용되기 때문에 관련 부담이 지나치게 빠르게 증가할 것이라는 우려도 나오고 있다.
이를 이유로 정부는 조세연의 권고보다 공시가 인상 속도를 더 늦추고, 최종 목표도 하향 조정할 가능성이 높아 보인다.
박종민 기자조세연은 당시 권고안에서 최종 의견 외에도 △현실화율 목표치를 90%에서 80% 수준으로 하향 조정 △목표 달성 기간을 공동주택은 2030년→2035년, 단독주택은 2035년→2040년으로 연장 △목표 달성 기간을 유형 구분 없이 2040년으로 일괄 연장 등 3개 방안을 함께 제시했다.
특히 원 장관은 지난 10일 국회에서 "90%(시세 대비 공시가격 비율) 자체는 평균적으로도 어불성설인 무리한 수치"라면서 "조세 정의에 맞지 않은 무리한 이념적 접근"이라고 맹비난하기도 했다.
이 때문에 기존의 현실화율 최종 목표치 90% 자체를 수정할 가능성도 배제할 수 없는 상태다.
대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "기존 공시가격 현실화 로드맵은 부동산 가격이 유지되거나, 계속 오를 것이라는 전제로 공시가격을 시세 대비 90%로 올리겠다는 것인데, 도입 당시에는 부동산 가격이 크게 하락할 것은 고려하지 않았다"며 "공시가격은 1년에 한 번 책정해 1년 동안 사용하므로 지금처럼 작년과 올해 시세 차이가 현저히 발생하면 문제가 발생할 수밖에 없다"고 설명했다.
이어 "시세와 공시가격 간의 10% 차이는 시세가 변동할 때 일종의 여유분 역할인데, 지금 공시가격이 시세의 70% 이상 오른 곳도 있다"며 "지금 시점에서 10~20% 이상 더 변동하면 역전할 수도 있다"고 우려했다.
반면 한국도시연구소 최은영 소장은 "너무 케이스가 적고, 일반적 현상이 아니다"라며 "강남의 일부 아파트들이 너무 높이 올라 수십 억 원을 넘다가 이제 20억 원대로 실거래가가 '떨어진' 특별한 케이스를 가지고 전국 공시가격 정책을 얘기한다"고 비판했다.
공시가격 현실화 수정안에 대해 최 소장은 "현실화 로드맵은 공시가격은 제대로 매기자는 것뿐이다. 그동안 실제 가격과 괴리도 너무 크고 지역과 주택 유형별로 차이가 너무 컸기 때문"이라며 "공시가격을 지금처럼 정부가 바뀔 때마다 마음대로 결정해서는 안 된다. 공시가격을 함부로 바꾸지 않도록 법적인 틀을 마련해야 할 것"이라고 강조했다.
황진환 기자
한편 내년도 공시가 현실화율을 올해 수준으로 동결하되 세 부담 완화 방안도 포함될 것이라는 전망도 나온다. 정부는 세제 개편안을 통해 다주택자에 대한 종합부동산세 중과 폐지와 공정시장가액비율 특례 연장 등 보유세 부담을 줄이는 방안을 추진하고 있다고 밝힌 바 있다.
다만 대대적인 세 부담 완화 방안을 마련하기는 쉽지 않을 것이라는 예측도 있다.
토지+자유연구소 이태경 부소장은 "주요 세제는 법률로 규정됐는데, 민주당이 동의할 가능성이 매우 낮다"며 "결국 정부 차원의 감세 방안은 공시가격 인상 속도를 낮춰서 세 부담을 줄이는 것"이라고 전망했다.
하지만 이 부소장은 감세를 목적으로 한 정부의 주택 정책에 우려를 표했다. 이 부소장은 "그동안 부동산은 너무 많이 올랐고, 특히 2020년 이후는 유동성의 힘만으로 올랐기 때문에 무너지기 시작하면 걷잡을 수 없이 무너지는 것이 당연하다"며 "문제는 통화 정책이 다시 바뀌고 사람들의 심리도 바뀌면 그 시기에는 지금 정부가 내놓은 정책 방향이 다시 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 지적했다.