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*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'CBS라디오 <박재홍의 한판승부>'를 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 CBS에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
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◇ 박재홍> CBS 라디오 박재홍의 한판승부 함께하고 계십니다. 2부에서는 민생 얘기, 부동산 얘기 해 보겠습니다. 거래 절벽, 고금리, 월세 폭등 등 내년 부동산 시장의 그림자 더 짙어질 것 같습니다. 그래서 내년 어떻게 봐야 할지 부동산 트렌드 2023이라는 신간에서 그 해법을 고민한 분이세요. 국내 최고의 부동산 전문가이십니다. 서울대학교 환경대학원의 김경민 교수님 어서 오십시오.
◆ 김경민> 안녕하세요.
◇ 박재홍> 진 작가님, 김 소장님과도 인사 나눠주시고. 일단 지난번 방송이 매우 뜨거웠습니다. 교수님께서 지분공유제에 대한 말씀을 해 주셨는데 그 의견을 들으시고 왜 국가가 영끌족 도와줘야 되냐. 주식이나 코인 폭락해도 그러면 국가가 함께 책임져줘야 되냐 이런 말씀을 하셨어요. 뭐라고 말씀하실까요?
◆ 김경민> 사실 이게 단순히 현금을 줘서 그 사람한테 100% 지원하는 게 아니고 책임을 지우고 정부가 그만큼 투자한 거에 대해서 가져가는 거거든요. 예를 들어서 그냥 짧게 설명을 하면 8억짜리 주택에 대해서 2억 자기 현금 들어가고 6억을 대출을 했다고 하면 9억 이하의 주택에 대해서는 지분공유제로 갔으면 좋겠어요. 선택은 그 사람이 하는 거고요. 정부가 오퍼할 때 지금 40년 만기 3% 고정금리가 나왔어요. 물론 그건 저가 주택에 대한 건데 그걸 9억까지 확장하자는 것이고 그 경우에 원리금 균등으로 했을 때 6억에 대해서 215만 원을 내요. 그런데 그 원리금이라는 게 그 안에는 이자하고 원금이 있어요. 이자 150만 원은 개인이 부담을 하는 건데 정부가 7년 동안 원금 65만 원을 내주는 거예요. 그러면 그게 7년 동안 매도 금지를 한다고 했을 때 84개월 동안 5460만 원을 정부가 투자를 해 주는 거예요. 투자를. 그러면 개인이 냈던 2억에다가 정부 돈 5000만 원이 들어가잖아요. 그러면 지분 자체가 전체 100에서 20%가 정부 거고 80%가 개인 게 되는 거예요. 지분공유가 되는 거예요. 사실 이렇게 되면 개인이 가처분 소득, 이자 부담이 굉장히 줄어들기 때문에 가처분소득이 굉장히 늘어날 수가 있어요, 사실은요. 그에 더해서 정부도 단순히 돈을 공짜로 준 게 아니고 준 만큼 우리가 가져갈 거라는 걸 명확하게 하는 것이고 그 선택은 개인이 하는 거예요. 지금 단계에서는 지금 고정금리 40년 만기 3%인데 이자 계속 오르면 다음 달에는 40년 만기 4% 될 수 있다. 워닝 주고 할 테면 하고 말 테면 말아라예요. 제가 제시한 정책은.
◆ 김성회> 나중에 팔 때 20%에 대해서…
◆ 김경민> 가져가야죠, 당연히 가져가야죠.
◆ 김성회> 상승분까지 가져가는 거죠?
◇ 박재홍> 그냥 주는 게 아니라.
◆ 진중권> 그래서 투자군요.
◆ 김경민> 그건 투자예요.
◇ 박재홍> 그렇게 이해하시면 되겠습니다. 아무 대책이나 내시는 게 아니기 때문에.
◆ 진중권> 주식도 그렇게 하면 안 되나?
◆ 김경민> 주식은 변동성이 너무 커서.
◆ 김성회> 부동산에 대해서 그렇게 말씀하신 이유는 10년의 롱텀 사이클로 봤을 때는 우상향으로 간다는 것이 시장의 원칙이라는 판단이 있으신 건가요?
◆ 김경민> 그것보다는 사실은 제가 계산을 해 보니까 9억 이하의 주택인 거예요. 고가 주택은 절대 안 되고요. 왜냐하면 고가 주택은 위험자산이기 때문에 하면 안 돼요. 9억 이하는 안전자산이라고 볼 수 있거든요. 그런데 9억 이하의 강북 주택을 보면 고가에 몰려도 회복하는 데 한 7년 걸리더라고요. 그러니까 최소한 7년 정도는 팔지 않도록 한다고 하면 Lock up을 거는 거예요, 그냥 국가가.
◇ 박재홍> 못 파는 기간을 정하고.
변동형 주택담보대출 금리에 기준이 되는 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)가 상승하면서 시중은행의 변동형 주택담보대출(주담대)와 전세자금대출 금리가 오를 전망이다. 올 초 5% 초반대였던 변동금리 상단은 6개월 만에 5% 중반대를 넘어섰고, 이젠 6%를 향하고 있다. 이에 따라 주요 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 16일부터 인상된다. 사진은 16일 서울시내 한 은행 대출창구 모습. 황진환 기자◆ 김경민> 못 파는 기간을 걸어둔다고 했을 때 7년 정도면 적정하지 않을까 생각합니다.
◆ 진중권> 그 9억이라는 게 실거래가를 말하는 건가요? 아니면 공시지가인가 뭔가.
◆ 김경민> 그것도 명확하게 해야 돼요. 좋은 질문이신데요. 그게 보통은 은행에서 특히 KB에서 감정가를 해요. 그런데 그렇게 하지 말고 실거래가로 가야 될 것 같아요, 제가 봤을 때는.
◇ 박재홍> 실거래가로 가자. 그게 상황 정확히 반영하는 거고.
◆ 김경민> 그렇죠.
◇ 박재홍> 일단 내년을 전망하기 위해서 저희가 부동산 트렌드 2023, 내년 관련해서 책을 내셨는데. 일단 부동산 시장과 서울 집값 어떻게 될 거라고 보시는지. 너무 큰 총평을 여쭤보는 것 같은데요.
◆ 진중권> 그때 하락할 거라고 예상을 하셨는데.
◇ 박재홍> 그런데 일단 대략 전국의 아파트가 179만 채, 서울이 157만 채로 전국의 14.6%인데 교수님 책을 보면 이게 너무 브로드하게 보지 말고 권역별로 볼 시각을 제시하셨어요. 왜 그렇습니까?
◆ 김경민> 왜냐하면 우리나라 부동산이 사실 권역별로 따로 움직여요. 예를 들어서 서울하고 부산, 울산, 경남만 비교를 하면 수도권인 서울, 인천, 경기는 같이 가요, 패턴 자체는. 같이 가는데 부울경도 같이 가요. 그런데 우리가 특히 서울하고 인천, 경기 쪽에서 경험했던 것은 2013년부터 바닥을 찍고 2016년부터 빠르게 폭등해요. 그런데 부울경 같은 경우에 울산 조선업이 망가지면서 2017년부터 19년까지 거의 20%가 빠져요. 그러니까 이게 권역별로 사실은 다르게 움직이는 시장이었어요. 그런데 이제 제가 왜 2020년, 2021년 버블이라고 하냐면 2020년과 21년에 전국이 모두 같이 폭등해요. 그러니까 그렇게 움직인 적은 별로 없었어요.
◇ 박재홍> 그렇군요. 그런 의미에서 전국도 따로 봐야 되는 것이고 함께 봐야 되는 것이다. 그런데 지금 28페이지에 이런 문장을 쓰셨어요. 부동산 현재 침체기 완전히 진입했다. 이거는 시장에 웬 날벼락 같은 얘기인데 침체기에 완벽히 진입했다. 얼마나 이 침체기가 지속될 것이냐 저는 그 질문이 딱 들었어요. 얼마나 지속될 것이냐, 완전 침체기인데.
◆ 김경민> 이게 사실은 완전 침체기일 수밖에 없는 게 한은 총재님도 말씀하셨던 게 미국 금리 본다고 말씀하셨잖아요, 본인도. 그렇죠? 그런데 미국 금리가 3번 연속 0.75씩 올렸고 11월달에 0.75 올리고 12월달에 또 자이언트스텝 안 하고 빅스텝 한다고 0.5 올린다고 했어요. 벌써 앞으로 2개월 동안 자이언트건 빅스텝이건 최소한 1.25~1.5 올린다는 얘기예요. 그럼 또 상황이 완전히 달라지는 거죠. 이게 침체가 아니면 아닐 것 같고요. 다만 이제 길이에 대해서는 저번에 제가 말씀드렸던 것 같은데 미국이 절대로 인플레이션이 꺾였다고 기준금리를 한 번에 내리지 않아요. 왜냐하면 여기가 70년대 후반에 경험을 했기 때문에 인플레이션이 꺾이는 과정을 지켜볼 거예요. 그래서 자기들이 올린 다음에 최소한 몇 개월간은 쭉 갈 거예요. 그러면 그 기간 동안까지는 굉장히 힘들 거예요, 우리도.
◆ 김성회> 그러면 침체라는 게 그러니까 모두에게 힘든 건가요? 아니면 침체라는 것이 누구에게인가는 기회가 되기도 한가요?
◆ 김경민> 현금 갖고 있는 사람들한테는 기회죠.
◇ 박재홍> 갑자기. 갑자기 현금 부자인 진 작가님 굉장히 지금 의미심장한.
◆ 진중권> 정기예금도 현금에 들어가나?
◇ 박재홍> 당연히 현금이죠.
◆ 김경민> 24시간 안에 캐시업을 할 수 있는 것들은 현금이라고 보죠.
◆ 진중권> 그렇군요.
◇ 박재홍> 바로 뺄 수 있는 거죠. 그래서 우리 교수님 부동산 예측 모형에서, 교수님 모형에서 제일 중요한 게 기준금리라고 하셨는데 기준금리는 계속 올라갈 일만 남았기 때문에 사실은 부동산은 지금 계속 침체 국면이고 또 그렇게 볼 수밖에 없고 슈퍼 인플레이션의 파고를 예측하셨어요. 그럼 이것도 결국은 인플레이션, 기준금리 올라가면 결국 부동산 하락 국면 예상할 수밖에 없는 이런 상황 아닙니까? 어떻습니까?
◆ 김경민> 그렇죠. 지금 그러니까 사실은 약간 어려운 말씀입니다마는 투자수익률이 제일 중요해요, 투자수익률이요. 부동산은 투자수익률이라는 거는 사실은 다시 설명을 드릴게요. 그러니까 기준금리하고 그리고 국고채 30년 물하고 완전히 연동돼요, 미국은요. 우리나라도 연동돼요. 국고채 10년물입니다, 죄송합니다. 국고채 10년 물입니다. 최소한 국고채 10년물 보다는 부동산 투자수익률이 높아야 돼요. 대한민국은 망하지는 않잖아요. 그런데 대한민국에 투자했을 때 10년물이 지금 4.6%예요. 되게 수익률이 높잖아요.
◇ 박재홍> 이율이.
◆ 김경민> 그런데 부동산 투자수익률도 마찬가지로 그러면 그거보다 높아야 되는 게 정상이에요.
◇ 박재홍> 4.6.
◆ 김경민> 그렇죠.
◆ 진중권> 그런데 그게…
◆ 김경민> 그런데 그게 그렇지가 않아요, 지금. 훨씬 낮아요. 그렇기 때문에 이게 투자수익률이 지금 만약 3%라고 하면 4.6까지 부동산 투자수익률을 맞춰야 되는데 그런데 일반적으로 부동산에서 투자수익률은 분모는 1년치 월세고. 분자가 1년치 월세고 분모가 가격이거든요. 그런데 분자는 안 움직여요. 왜냐하면 계약을 해 놨기 때문에 2년, 4년. 그러면 분모가 움직이는데 그러면 가격이 떨어져야지 투자수익률이 올라가는 거예요. 그래서 지금 굉장히 안 좋아요.
◇ 박재홍> 굉장히 안 좋은 것은 사실입니다. 그래서 지금 교수님 책에서 주목하신 게 노도강. 서울 노원, 도봉, 강북구를 중심으로 그 부분을 보고 있는데 보도에도 지금 노도강 중심으로 뭐랄까요, 억대 하락 사례가 많이 나오고 있다 이런 얘기들이 나오고 있는데.
◆ 진중권> 몇 억씩 빠지던데요.
◆ 김경민> 꽤 빠져요.
◆ 김성회> 하락이 아니라 아예 팔리지 않는 상황 아닌가요?
◆ 김경민> 그러니까 팔리지 않고요. 팔리면 급매가 팔리죠.
◇ 박재홍> 그러니까 지금 영끌족들이 이자부담 못 해서 빨리 팔려고 하시는 분들도 있는데 그것마저 안 팔리고 있는 상황인 거죠, 그러니까 지금.
◆ 김경민> 그렇죠, 그렇죠.
◆ 진중권> 왜냐하면 사려고 하는 사람들도 더 지켜보는 거거든, 더 떨어질 수 있으니까.
◇ 박재홍> 그러면 어떻게 합니까, 지금 이 상황에서 그러면?
◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때 영끌족 분들은 무조건 견뎌야 돼요. 지금 다른 방법 없고요.
◇ 박재홍> 견뎌야 된다.
서울 아파트 값이 10년 2개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 13일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주 서울 아파트 매매가는 지난주 대비 0.22% 하락해 20주 연속 내리막길을 걸었다. 지난 2012년 8월 넷째주(-0.22%) 이후 최대 하락률이다. 사진은 14일 오후 서울 마포구 하늘공원에서 바라본 서울시내 아파트 모습. 황진환 기자◆ 김경민> 왜냐하면 지금 부동산을 갈아타기가 되게 힘들어요. 여기서 갈아타는 거 하는 비용이나 그 노력으로 할 바에는 자기가 다른 열심히 일을 해서 이자부담을 낼 수 있는 걸 하셔야 될 것 같아요.
◆ 진중권> 투잡을…
◇ 박재홍> 이자부담을 견딜 수 있는 방안을 마련해야 된다? 살림살이를 줄이든가 소비를 줄이든가.
◆ 김경민> 그래야죠.
◇ 박재홍> 이율도 그러면 변동금리에서 고정금리로 갈아타든가 이런 방식.
◆ 김경민> 가능하면 그렇게 가야죠.
◇ 박재홍> 그렇군요.
◆ 진중권> 강남은 지금 어떤가요? 강남에는…
◆ 김경민> 강남도 많이 떨어졌죠. 예를 들어서 우리가 대표적으로 알 수 있는 데가 제가 봤을 때는 엘리트예요. 잠실에 있는 엘스하고 리센츠하고 트리지움 있는 데 거기가 1만 5000세대거든요. 거의 같이 움직여요, 세 단지는. 그럼 거기서 가격 떨어지는 것들을 보면 작년 최고가 대비 8월 그때 시점의 저가가 33평형대예요. 대략 한 20% 떨어졌어요. 매도 호가 같은 거 보면 그때보다도 지금 낮고요. 사실 1억씩 떨어졌다는 얘기는 잠실에서 나타났어요. 한 달에 1억씩 떨어지는 얘기가.
◆ 진중권> 그래도 아직은 부동산 버블 이전보다는 높은 수준이죠, 그래도?
◆ 김경민> 그럼요, 아직은 높죠.
◇ 박재홍> 그런데 지금 어떤 대세 상승 시작점은 서울, 인천, 경기 조금씩 다른데 이게 하락 시점은 왜 똑같은 겁니까? 2021년 4분기를 기점으로 다 하락했는데 경기가 하락 시점은 동시에 움직이는 건가요?
◆ 김경민> 그러니까 제가 봤을 때는요. 그러니까 서울이 먼저 움직인 부분은 서울은 대기 수요가 많기 때문에 투자자들이 먼저 가서 움직인 것 같고요. 인천이나 경기는 상대적으로 대기 수요가 그렇게 많지 않잖아요. 그러니까 시차를 두고 움직인 건데 2020년하고 2021년은 광역별 어떤 요인보다는 국가적 차원에서 요인이 워낙에 셌기 때문에 이게 한 방에 안 좋은 팩터가 나오니까 한 번에 다 같이 꺾인 거죠.
◇ 박재홍> 그렇군요. 지금 금리가 오르면서 가계도 문제인데 빌린 돈을 갚지 못하는 부동산 개발사업이 늘고 있다. 그래서 지금 강원 레고랜드 사태 얘기 많이 하면서 지금 이게 시장에 큰 불안을 줘서 기름 부었다, 중소 건설사 부도 위기에 몰릴 수 있다 이런 위기를 하는데 교수님께서는 현 상황 어떻게 판단하세요?
◆ 김경민> 이거 상당히 심각해요, 사실은. 상당히 심각하고요. 이게 두 가지 사건을 봐야 하는데요. 첫 번째는 지난번에 기준금리 0.5% 올린 것은 잘했다고 봐요, 한은이. 그런데 그전에 0.25밖에 안 올렸어요. 그때 단기적으로 우리가 미국보다 기준금리가 낮았어요. 그때 어떤 일이 발생했냐면 환율이 그냥 급등해서 1400원 그냥 뚫어버렸어요. 지금도 1450원대 왔다 갔다 하죠. 그거 두세 달 전에는 그렇게 생각도 못 했잖아요. 1400원대였으니까. 그때 그런 일이 발생하면서 국채가 완전히 발작을 했어요. 국채가 우리나라가 4점대 중반까지 올라와버렸거든요. 그때 어떤 일이 발생했냐면 괜찮은 개발회사가 프로젝트 파이낸싱을 일으키려고 제1금융권 가는데 그때 10% 요구했는데 그때 레고 사태 전이에요. 그때가 이미 본인들도 굉장히 심각하게 본 거고 레고 사태 정말 심각한 거예요. 이거는 그런 일이 있어서는 안 되고 이건 금융당국에서 조정을 했어야 하는 건데 레고 사태 이후에는 지금 특히 부동산 같은 경우에는 이건 제가 들은 얘기니까요. 얼마나 팩트인지는 모르겠습니다마는 10% 중반까지 얘기해요. PF 하려면. 하지 말라는 얘기예요, 못 한다는 얘기예요, 이건.
◇ 박재홍> 이율. 그렇군요. 그래서 추경호 경제부총리가 정부 돈 50조 투입하겠다 선언하고 있고 부랴부랴 강원도에서도 아니다, 다시 지급보증하겠다 얘기하고 있는데.
◆ 진중권> 불이 꺼질까요, 그걸로?
◇ 박재홍> 이게 불이 꺼집니까?
◆ 김경민> 그런데 제가 봤을 때는 금융권에서 1금융권에서 이 정도까지 얘기 나왔다는 것은 자기들도 리스크 관리 들어간 거거든요. 그래서 상황을 좀 봐야 될 것 같고요. 다만 건설회사 입장에서는 2016년부터 2021년 말까지 역대 최장기에다가 엄청나게 돈을 벌었어요, 엄청나게. 그래서 캐시가 많기 때문에 견딜 수 있는 건설회사들은 좀 있는데요. 다만 그중에서 리스크 관리 못 하는 회사들. 특히 지금 PF 많이 일으킨 데에 아마 문제가 터질 수도 있어요.
◇ 박재홍> 프로젝트 파이낸싱 한 기업 중에.
◆ 김경민> 많이 한 기업들.
◇ 박재홍> 정부가 예의주시할 필요도 있고.
◆ 김경민> 그럼요.
◇ 박재홍> 또 책 얘기를 해 보겠습니다. 슈퍼 인플레이션의 파고를 예의주시해야 된다, 첫 손가락에 꼽으시기도 했고. 임대차 3법 도입될 때 우려의 목소리가 전세 사라지고 월세만이 존재한다. 뉴욕처럼 그렇게 될 것이다 하고 또 월세 폭등 얘기가 나오는데 예견된 상황입니까? 그럼 기준금리 오르는 상황에서.
◆ 김경민> 우선은 이게 인플레이션하고 임대차 3법은 약간 별건으로 봤으면 좋겠는데 임대차 3법이 나온 다음에 전세가격 오르고 월세 오른 건 맞아요. 그런데 다만 정책의 취지가 좋기 때문에 지금 당시에 비난했던 건 특히 전세폭등하면서 매매까지 올린 거였거든요. 그런데 전세가격은 매매가격은 작년 하반기 이후로 확실히 내려갔어요. 그렇다고 한다면 임대차 3법을 변경해서는 안 돼요. 법의 부작용이 있다고 하더라고. 그런데 그와 별개로 인플레이션 측면에서 지금 월세를 올리고 있는 거예요. 임대차 3법 임팩트는 이미 끝났어요. 끝났고 지금 작년부터 우리가 인플레이션 크게 왔을 때부터 월세가 폭등했던 것들은 이건 전 세계적인 현상이기 때문에 임대차 3법을 더 이상 얘기하면 안 돼요. 지금은 인플레이션으로 인한 월세 폭등을 얘기해야 되는 게 맞는 것 같아요.
◇ 박재홍> 그렇군요. 지금 이런 상황에서 또 거래절벽 상태도 예상되지 않습니까? 그러면 안 팔고 못 사고 이런 상황인데. 그럼 이 상황에서 2023년에 이게 본격화될 텐데 시장에서 어떻게 대응을 해야 되는가. 정부, 또 우리 매수자, 매매자 입장에서는. 가만히 있어야 된다?
◆ 김경민> 제가 봤을 때는 가만히 있어야죠.
◇ 박재홍> 가만히 있어야 된다.
◆ 김경민> 아니, 왜냐하면…
◆ 진중권> 가만히 있으면 시장이…
◆ 김경민> 우선 매수자 측면에서는 제가 봤을 때 이게 기준금리가 내년… 그냥 제 감 비슷한 건데 미국이 기준금리 내년 한 중반쯤에 멈출 것 같고요. 그리고 정체로 쭉 갈 것 같은데 그러면 내년에는 물건이 엄청 많이 나올 거예요, 사실은. 쇼핑할 수 있는 기회가 생겨요.
◇ 박재홍> 내년 하반기?
◆ 김경민> 네. 그래서 매수자들은 내년 하반기나 그다음을 보는 게 낫고요. 매도자들은 제가 말씀드리는 건 무조건 버텨야 되는 거기 때문에 어쩔 수가 없는 거고 정부는 제가 봤을 때 지금 함부로 들어가서는 안 돼요. 함부로 들어가서는 안 돼요.
◇ 박재홍> 들어간다는 건 뭘 들어간다는 말씀입니까? 공급이나?
◆ 김경민> 예를 들어서 수요를 진작시키기 위해서 LTV를 존재한다든지 과세 혜택이나 면세 혜택을 준다든지.
◇ 박재홍> 팔 수 있게 거래를 활성화하기 위해서 단계적인 대책이나 뭐.
◆ 김경민> 그런 거 해서는 안 돼요.
◇ 박재홍> 절대 안 된다.
◆ 김경민> 왜냐하면 사람들이 정부를 안 믿어요, 결국은.
◇ 박재홍> 너무 왔다 갔다 하니까.
◆ 김경민> 그렇죠. 지금 외국이나 이런 데는 사실 그거 많이 바꾸지를 않거든요. 그래서 정부의 신뢰가 무너지는 거기 때문에 이게 문재인 정부하고 윤석열 정부가 다른 정부가 아니잖아요, 대한민국 정부잖아요, 사실은. 아무리 문재인 정부도 잘못된 거였어도 이거 2~3년은 해야죠. 그다음에 상황 보고서 하는 게 맞고요. 다른 말씀이지만 트러스 영국 총리가 45일 만에 단명했잖아요. 여러 팩터가 있습니다마는 감세도 있었습니다마는 또 다른 게 부동산 규제 완화 얘기했어요, 그 사람이. 그런데 그렇게 단명해 버렸어요. 지금 규제 완화 얘기 나오면 안 돼요, 정부에서.
◆ 김성회> 어쨌든 집을 사려고 하는 사람들 같은 경우는 얼마 전부터 현금을 쟁여놓고 있다고 생각하고 내후년에 이걸 갖고 들어갈까 말까 고민을 하고 있는 사람들이 있을 텐데 말씀대로 내년에 매물이 쏟아진다는 것은 가격이 지금 수준보다는 낮은 가격에서 형성이 되겠지만 어쨌든 이자가 높은 상태인 거잖아요. 그리고 사실 2016년 이를테면 2% 이렇게 안팎에 구할 수 있었던 것이 지금 그때는 그렇지 않을 거라서 매수자 입장에서는 무슨 지표를 보면서 내가 언제쯤 들어가는 게 좋겠다라고 생각을 하는…
◇ 박재홍> 타이밍을 잡기 위해서 봐야 되는 지표.
◆ 김성회> 원칙을 세울 수 있을까요?
◇ 박재홍> 나름 합리적인…
◆ 진중권> 지금이 살 타이밍이야.
◇ 박재홍> 한판승부와 혹은 김경민 교수님의 부트를 보시면 되는데.
◆ 김경민> 자세하게 봐야 될 것 같은데요. 우선은 워낙에 미국이 중요하니까 미국의 기준금리 멈추고 조금이라도 떨어지는 시점이 중요할 것 같아요.
◇ 박재홍> 내년 중반이라고 예상하셨습니다.
◆ 김경민> 아니요, 아니요. 중반부터 좀 정체 가다가 언제 떨어질지 모르겠어요. 그게 첫 번째고.
◆ 진중권> 하반기 봅시다, 그냥.
◇ 박재홍> 하반기.
◆ 김경민> 두 번째는 매도 호가하고 직전 거래가하고의 차이예요. 그러니까 상승장에서는 만약에 그 전에 10억에 팔렸으면 제가 매도인이라면 저는 11억에 내놔요. 그러니까 상승장에서는 거래가보다 매도 호가가 높아요. 그런데 하락장에서는 거래가보다 매도 호가가 낮아요, 지금. 압도적으로 낮거든요. 그러면 이 스프레드가 정체를 뚫고 이제 올라가는 시점이 중요해요.
◆ 진중권> 포인트.
◆ 김경민> 그런데 이게 중요한 건 뭐냐 하면 매도호가 데이터는 이거는 데이터가 저장이 안 돼요. 그러니까 네이버에서 2021년 1월 1일에 시점에 매도호가가 얼마였냐 그런 데이터는 없어요. 그래서 본인들이 개인분들이 자기가 살고 싶은 아파트단지 여러 개 찍은 다음에 여기 찍는 것도 대형단지 위주로 찍으셔야 돼요. 1000세대 이하 찍으시면 안 되고. 왜냐하면 대수의 원칙이어서 매물도 그게 많이 나와요. 그리고 평형대도 25평하고 33평 딱 두 평형 보셔야 돼요. 왜냐하면 그게 제일 많아요, 우리나라에서. 그 평형대에서 매도호가 계속 트랙다운 한 다음에 이게 실거래가하고 어떻게 붙는 시점이 존재를 할 거예요. 제가 봤을 때는 그게 중요하고. 그럼 그렇게 됐을 때 또 다른 사인은 거래량이 터져요. 2016년에는 거래량이 완전히 터진 시점이었어요. 그다음부터 쭉 갔어요, 서울은. 그러니까 3개 보시면 될 것 같아요, 제가 봤을 때는.
◇ 박재홍> 세 가지 포인트를 보셔라. 진 작가님이 현금 부자라서 굉장히 좋아하시겠어요. 내년 하반기.
◆ 진중권> 빌라 살 겁니다.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 그리고 교수님 책 중에 또 재미있는 내용 중의 하나가 똘똘한 한 채 전략. 교수님 책에서는 똘똘한 전략 아니다, 부정하셨는데 왜 그러십니까? 설명 좀 해 주세요.
◆ 김경민> 많은 분들이 아주 초고가 주택이 굉장히 똘똘한 한 채라고 생각하시는 분들이 있잖아요. 그런데 정말 초대형, 초고가 아파트 같은 경우에는, 한남더힐이나 갤러리아포레 이런 거 보면 투자 승률이 정말 형편없어요.
◇ 박재홍> 그런가요?
◆ 김경민> 예를 들어 한남더힐의 가장 큰 평형대가 100평 되는데요. 이게 지금 100억이 넘을 수도 있죠.
◇ 박재홍> 연예인들 많이 살고 그래서 굉장히 좋은 곳으로 인식을 하고 있는데. 그런데 그런 게 아니다, 사실은?
◆ 김경민> 그게 2019년에서도 한 60억에서 80억 사이에 거래가 되었거든요. 2014년에도 60억에서 80억 사이에 거래됐어요. 그러니까 십몇 년 동안 50% 오른 거예요. 강북에 있는 아파트들 투자수익률 150% 가 있는데. 그러니까 초대형… 제가 말씀드리는 건 초대형, 초고가 아파트는 투자수익률이 나쁘다는 얘기예요. 오히려 투자수익률 관점에서는 괜찮은 단지의 소형아파트단지가 제일 높아요, 투자수익률은.
◆ 진중권> 부동산 투기를 부추기시는.
◇ 박재홍> 부추기시는 건 아니고.
◆ 진중권> 멍청한 1채를 팔고 똘똘한 3채를 사라. 그럼 150%.
◇ 박재홍> 그렇군요. 알겠습니다. 굉장히 우울한 얘기하다가 마지막에 약간 전략적인 얘기를 좀 해 주셔서 청취자분들이 참조를 하실 수 있습니다.
◆ 김성회> 전략은 알겠는데 100억이 없네요.
◇ 박재홍> 알겠습니다. 우리 서울대학교 김경민 교수님의 부동산 트렌드 2023 관련된 책 내용도 한 번씩 짚어보고 현 경제 상황도 짚어봤습니다. 오늘은 여기까지 하도록 하겠습니다.
◆ 진중권> 자주 나와주시죠.
◇ 박재홍> 김경민 교수였습니다. 감사합니다.
◆ 김경민> 고맙습니다.