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흑석2구역, 양평13구역 등 공공재개발 후보지 선정

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    흑석2구역, 양평13구역 등 공공재개발 후보지 선정

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    기존 정비구역 8곳, 공공재개발 후보지로…토지거래허가구역 지정 예고
    용적률 완화, 분양가 상한제 배제…신규 물량 절반은 임대 등으로
    공공재건축 사전컨설팅 결과도 공개…조합 단독 추진보다 주택 수, 일반분양 수익↑

    그래픽=김성기 기자

     

    서울 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13구역 등 8개 정비구역이 공공재개발 사업 첫 후보지로 선정됐다. 해당 구역들은 투기적 거래나 급격한 지가 상승을 막기 위해 토지거래허가구역 지정이 추진될 예정이다.

    국토교통부와 서울시는 15일 정비계획이 이미 마련돼 있는 서울 시내 기존 정비구역 12곳을 우선 심사한 결과 △동작구 흑석2 △영등포구 양평13구역 △영등포구 양평14구역 △동대문구 용두1-6구역 △동대문구 신설1구역 △관악구 봉천13구역 △종로구 신문로2-12구역 △강북구 강북5구역을 선정했다고 밝혔다.

    국토부는 "선정된 후보지는 모두 역세권에 있는 기존 정비구역으로, 약 4만 7천 호의 물량이 공급 가능할 것으로 추산된다"고 밝혔다.

    이어 "사업성 부족과 주민 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체됐지만, 공공재개발을 통해 장애 요인을 해소하면 양질의 주택을 공급할 잠재력이 큰 곳들"이라고 설명했다.

    대표적으로 영등포구 양평13 재개발구역의 경우, 2010년에 조합 설립과 사업시행인가를 마쳤지만, 분양 여건 악화로 사업이 정체되고 주민 갈등이 지속된 상태다.

    당국은 "공공재개발을 추진하면 공공이 이러한 갈등을 중재하고, 초기 사업비도 지원해 사업을 정상화할 것"이라며 "주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가 상한제도 제외하는 등 수익성도 개선할 계획"이라고 설명했다.

    동대문구 신설1 재개발구역은 고밀도개발이 용이한 신설동역 역세권에 위치하지만 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리되면서 사업성이 불투명했다.

    당국은 "공공재개발을 통해 법적 상한의 120%인 300% 수준의 용적률을 적용해 수익성을 개선하고, 역세권 가용 토지에서의 주택 공급을 확대할 것"이라고 설명했다.

     

     

     

    국토교통부 제공

     

    다만 예상 세대 수는 향후 서울시 도시계획위원회 심의에서 변경될 수 있다.

    지난해 5·6 수도권 주택 공급 방안에 따라 도입한 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등이 시행자로 사업에 참여하는 정비사업이다.

    법적 상한의 120%를 허용하는 용적률 상향 등 도시규제 완화와 분양가 상한제 배제, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 인센티브 제공하는 대신, 새로 지어지는 주택 중 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택 등으로 공급하는 등의 조건이 붙는다.

    국토부와 서울시는 전날 도시계획위원회 위원, 도시재정비위원회 위원, 서울시 위원 등이 참여하는 '국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회'를 열어 후보지를 선정했다고 밝혔다.

    선정 위원들은 △공모지의 정비 시급성(노후도 등) △사업의 공공성(기반시설 연계, 주택 공급 등) △사업 실현 가능성 △자치구별 안배 등을 종합적으로 심사해 이들 후보지를 최종 선정했다.

    서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립해 이르면 연말까지 후보지를 '공공재개발 정비구역'으로 최종 확정해 사업을 본격화할 예정이다. LH·SH는 후보지 주민을 대상으로 설명회를 열고 개략 정비계획과 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하는 한편, 연내 공공시행자 지정 동의도 얻을 예정이다.

    당국은 지난해 공모에 참여한 신규구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역 여건, 개략 정비계획을 검토해 오는 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.

    국토부 등은 "공공재개발사업에 투기자금이 유입되지 않도록 대책을 마련할 것"이라고 강조했다.

    투기적 거래나 급격한 지가 상승을 막기 위해 해당 구역들을 토지거래허가구역으로 지정하고, 오는 3월 추가될 신규 구역 대상 공공재개발 후보지는 분양받을 권리 산정기준일을 공모 공고일인 지난해 9월 21일로 고시하는 등이다.

    LH 제공

     

    아울러 LH·SH·한국부동산원 공공정비 통합지원센터는 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 △서초구 신반포19 △중랑구 망우1 △광진구 중곡 △영등포구 신길13 △관악구 미성건영 △용산구 강변강서 등 7개 단지(1곳 비공개)에 대한 사전 컨설팅 분석을 완료하고 이날부터 그 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

    당국에 따르면, 7개 단지 모두 종상향을 허용하는 컨설팅 결과를 도출해 용적률은 현행 대비 평균 182%p(최대 258%p), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가했다.

    이에 따라 주택 공급은 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 늘고, 도시규제 완화로 일반분양분 수입도 증가해 조합원 분담금이 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 63% 수준으로 감소하는 것으로 분석됐다고 덧붙였다.

    통합지원센터는 이러한 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 설명회 등을 지원하고, 이후 조합 등이 올해 1분기 내 토지 등 소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 신청을 하면 이를 받아 선정을 진행할 계획이다.

    한편 통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖도록 △기존 1천세대 규모 △3종주거에서 준주거(비주거 5%)로 용도 변경 △기부채납 50% 조건으로 가상의 모형을 상정해 모의 분석도 실시했다고 덧붙였다.

    당국은 "1000세대 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 세대 수, 분양 수입 증가로 사업성 개선 효과를 확인할 수 있었다"고 설명했다.

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