정부가 내년 상반기까지 전국에 전세주택을 7만 3천 호까지 추가 공급하겠다는 방침을 발표했다. 사진은 19일 서울 도심 아파트 모습. (사진=박종민 기자)
정부가 주택 물량을 대거 공급해 최근의 전세난을 막겠다고 나섰지만, 새로 공급될 주택의 '질'적인 측면에서 충분한 수요 분산 대책이 될 수 있을지는 의문이다.
정부는 19일 관계부처 합동으로 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 발표했다.
이번 대책의 핵심은 전세 시장에 충분한 물량을 공급해 전세 수요를 분산시키겠다는 것이다. 이번 지원방안을 발표한 국토교통부 김현미 장관이 직접 "이번 대책은 금융대책보다 물량, 주택을 공급하는 것에 집중해서 만들어졌다"고 소개했다.
이를 위해 정부는 2022년까지 11만 4천호의 전세형 주택을, 특히 내년 상반기에는 수도권에만 2만 4천호를 비롯해 전국 4만 9천호를 공급하겠다는 계획을 내놓았다.
현재 전세 시장의 공급 물량 자체가 크게 줄어든 바람에 전월세 급등 현상이 벌어진 만큼, 정부가 단기간에 동원할 수 있는 공공임대주택 등을 중심으로 공급을 대폭 늘리겠다는 구상이다.
문제는 정부가 공급하려는 주택이 과연 전세집을 구하는 실수요층에게 얼마나 매력적인 대안이 될 수 있느냐는 점이다.
내년 상반기 공급되는 4만 9천호 가운데 상당수는 3개월 이상 공실로 남겨졌던 공공임대주택 3만 9천여호다.
정부는 공실 분류 기준을 6개월에서 3개월로 바꾸고, 무주택자이기만 하면 소득·자산 제한 없이 전세로 공급하겠다는 계획을 세웠다.
정부는 강남권 등에 있는 공공임대주택은 입지 여건이 좋지만 임대료 수준이 높다보니 소득·자산 기준을 만족하는 저소득층으로서는 임대료를 내기 어려운 바람에 공실이 발생했다고 설명하고, 입주 요건 제한만 완화하면 매력적인 대안이 될 것이라고 장담했다.
국토부 김영한 주택정책관은 "주택 위치나 평형, 유형 구분, 내부 상태 등에 따라 수요-공급의 '미스매치'가 발생한 경우가 많다"며 "또 전반적으로 월세보다 전세를 선호하는데, 그동안 월세로 공급돼 경쟁력이 떨어졌는데 이를 전세로 전환하는 것"이라고 주장했다.
하지만 부동산114 임병철 리서치팀 수석연구위원은 "이번 전세 물량 공급이 전세시장 안정에는 일정 부분 기여할 것"이라면서도 "공급되는 주택이 전세수요의 눈높이를 얼마나 충족시킬지는 미지수로 보인다"고 지적했다.
임 수석연구위원은 "전세 수요 중 상당수가 3인~4인 가구인 가족 단위인데, 공실 중 상당수가 영구임대, 국민임대 주택이어서 면적 규모가 크지 않을 것"이라며 "3개월 이상 공실이라면 아주 오래됐거나 주변 환경이 열악할 가능성이 높아 선호할 지는 의문"이라고 말했다.
공공임대주택의 공실을 공급하는 대안을 제외하면 나머지 대안 중 대부분이 아파트가 아닌 다세대·다가구 주택으로 채워질 예정이어서 수요와 공급의 불일치 문제가 계속될 것으로 보인다.
특히 업무용, 상업용 빌딩이나 숙박시설을 리모델링해 주택으로 전환하는 사업은 결국 원룸 형태로 채워질 가능성이 높은데, 비록 1인 가구라도 전세 보증금에 목돈을 묶어둘 여유가 있다면 아파트를 원할 가능성이 더 높다는 것이 전문가들의 지적이다.
이에 대해 김 장관은 "아파트를 건설하려면 5년 전 인허가를 끝내야 하고, 건설 기간만 평균 30개월이 걸리기 때문에 아파트 공급에는 한계가 있다"며 "매입 전세의 경우 다세대, 연립, 오피스텔도 전세 매입단가를 6억 원으로 올려서 상당히 질 좋은 주택들이 공급돼 (아파트에 대한) 요구를 대체할 수 있을 것"이라고 주장했다.
하지만 대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "현재의 전세난은 기본적으로 아파트가 대상"이라며 "아파트나 시장이 원하는 다양한 규모의 주택에 대한 수요를 만족시킬 수 있을지 의문이 든다"고 비판했다.
이어 "업무용, 상업용 건물을 주택용으로 전환하는 것도 가구원 수나 입지 등 각각 다양한 수요에 다각적으로 부응하기 어려울 것"이라고 덧붙였다.
민간건설사가 약정된 물량을 신축하면 LH가 이를 매입해 공공임대주택으로 활용하는 신축 매입약정에 대해서도 우려가 제기됐다.
명지대학교 권대중 부동산학과 교수는 "매입 여건에 따라 다르겠지만, 전월세 가격이 오르는 시기에는 건축주가 아파트 물량을 쉽게 내놓으려 하지 않을 것"이라며 "계획은 좋지만 실천이 중요한데, 자금조달계획도, 어디에 어떻게 공급하겠다는 구체적인 내용이 없다"고 지적했다.
이어 "공공기관이 매입해 전세물량을 저렴하게 내놓는다지만, 가만히 두어도 원래 시장에 나왔을 물량"이라며 "단기적인 물량 공급에 과연 큰 도움이 될 수 있을까 의문"이라고 덧붙였다.
(그래픽=김성기 기자)
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