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김헌동 "전셋값 못 잡는다. 이 정부는 거짓말을 24번이나…"

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부동산

    김헌동 "전셋값 못 잡는다. 이 정부는 거짓말을 24번이나…"

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    전셋값 급등 이유? 3가지
    임대사업자 정책, 높은 집값, 초저금리
    재벌 대기업 공시지가 안 거드리는 정부
    애꿎은 개인들에게 정책 실패 책임을 돌려
    장기공공임대주택과 분양가상한제 빨리 해야
    성장률 관리로 재벌 눈치보느라 근본정책 방기
    전세 좀 지나면 안정? 앞으로 더 오를 것
    월세가 정상? 그것도 먼저 집값이 정상이어야

    CBS '시사자키 정관용입니다'

    ■ 방 송 : FM 98.1MHz (18:25~20:00)
    ■ 방송일 : 2020년 10월 14일 화요일

    ■ 진 행 : 정관용(국민대 특임교수)
    ■ 출연자 : 김헌동(경실련 부동산건설개혁본부 본부장)


    ◇ 정관용> 요즘 전셋집 구하기가 하늘의 별따기라죠? 전세 아파트 하나를 구하기 위해서 아홉 집이 줄을 섰고요. 결국 제비뽑기를 통해서 계약자를 선정했다 이런 씁쓸한 소식도 들려오는데 이거 어떻게 봐야 할지, 어떤 대책을 세워야 할지 경실련 부동산정책개혁 본부장입니다. 김헌동 본부장. 오늘 스튜디오에 직접 초대했습니다. 어서 오십시오.

    ◆ 김헌동> 안녕하십니까?

    ◇ 정관용> 왜 이렇게 계속 오르는 거예요, 전셋값?

    ◆ 김헌동> 문재인 정부 지난 3년 동안 전셋값이 오를 수밖에 없는 대책을 썼습니다.

    ◇ 정관용> 어떤 것들이죠?

    ◆ 김헌동> 가장 큰 중요한 것이 임대업자 신고만 하면 집값의 80%를 대출을 해 주다 보니까 한 100만 채를 그 사람들이 집을 사재기해서 집값도 올라갔고 또 역시 마찬가지로 집값의 80%를 대출해 주니까 월세로 굳이 전세를 놓지 않아도 월세만 놔도 월세보증금만으로도 집을 살 수 있는 그런 특혜를 줬기 때문에 약 전세 물량 100만 개가, 100만 개에 가까운 물량이 한 3~4년 사이에 감소해 버린 겁니다, 물량이.

    ◇ 정관용> 임대사업자 정책 탓이다.

    ◆ 김헌동> 그것이 첫 번째 문제고. 또 두 번째는 지금 문재인 정부 3년 동안 서울 아파트값이 52%가 올라갔습니다.

    ◇ 정관용> 맞아요.

    ◆ 김헌동> 강남은 한 10억 가던 아파트가 20억 가까이 올랐고 강북지역도 한 4~5억 가던 아파트가 거의 10억대로 올랐습니다. 그럼 집값이 3년, 4년 계속 상승을 하면 10억짜리일 때는 한 5~6억에 전세를 놓지만 그 아파트가 20억이 됐으니까 집주인으로서는 더 올려받고 싶은 욕구가 생기기 시작합니다. 그게 이제 지금 타이밍이 온 거죠, 최근에. 그래서 집주인들은 올려받고 싶은데 그때 마침 정부가 더 5% 이상 올려받으면 안 된다 하는 식으로 상한제를 도입하고 이런 정책을 도입하니까 혼란이 생긴 거예요. 그러니까 집주인으로서는 굳이 전세를 놓을 필요가 없어졌죠. 또 세 번째 금리가 초저금리입니다. 전세보증금을 집주인이 받더라도 집주인으로서는 금리가 5%~6%일 때하고는 지금처럼 1~2%면 3배 차이가 나는데.

    ◇ 정관용> 월세 받는 게 훨씬 더 나은 거죠.

    ◆ 김헌동> 월세 받는 게 훨씬 이익이니까 전세로 놨던 걸 전부 월세로 또는 반전세로 전환을 시키니까 전세 물량은 점점 감소하고 전세 가격은 오르고 이런 여러 가지 문제가 한꺼번에 복합적으로 나타나는 현상이 지금의 현상입니다.

    경실련, 서울 아파트 전세가 변동 분석 발표 (사진=연합뉴스 제공)

    ◇ 정관용> 김 본부장의 설명을 들어보면 매우 구조적인 게 결합돼 있잖아요. 이건 그러면 단기간에 해결, 해소될 기대가 없네요?

    ◆ 김헌동> 글쎄, 단지 전셋값을 잡는데... 전셋값이라는 건 가수요가 있는 게 아닙니다, 전세는. 집은 한 사람이 500채, 100채 임대사업자 등록을 해서 1000채까지 사재기를 할 수가 있지만 전세는 자기가 10개, 100개를 얻어다가 자기 하나 살고 다른 사람한테 빌려주는 그런 가수요가 없기 때문에 실수요 시장이기 때문에 이 전세 시장의 가격을 정부가 직접 들어가서 낮출 수 있는 방법은 없습니다. 정부가 할 수 있는 건 집값을 잡아야 되는데 정부가 24번의 대책을 내놨지만 집값은 잡힐 것 같지 않고 사람들은 점점 더 불안해지고. 집값이 계속 오르면 전셋값이 따라 오를 수밖에 없고 이것이 이 문재인 정부는 이미 정책에 대한 신뢰도 잃었고 주무장관은 지금 집값 오른 게 52% 올랐는데 14% 올랐다고 그러고 그 14%마저 전 정권의 탓이다. 이런 식으로 발뺌을 하고. 국정감사장에는 지금 나타나지 않고 있고. 이런 식이니까 이 정부를 누가 믿고 이 정부의 24번 거짓말을 집값을 계속 취임 초부터 잡겠다고 했고 금년 초에도 대통령께서는 자기 취임 이전 수준으로. 취임 이전 수준이 되려면 52% 올랐으니까 52%를 낮춰야 되는데.

    ◇ 정관용> 떨어뜨려야 되는데.

    ◆ 김헌동> 지금 장관은 14%밖에 안 올랐다고 하고 있으니까 제대로 된 정책이 나올 가능성이 거의 없는 거죠.

    ◇ 정관용> 작년까지는 스물 몇 차례 했지만 정말 핵심적인 정책들을 안 했었다가 그래도 그나마 금년 되면서 그동안 경실련이 주장해 온 부동산 과세와 관련된 입법조치들 그다음에 전월세 보호를 위한 입법조치들 그리고 대규모의 공급 계획까지 쭉 내놓기는 했잖아요.

    ◆ 김헌동> 저희가 원하는 대책이 아닙니다. 저희는 공시지가가 오늘도 조사를 해 봤더니, 다음 주에 발표를 할 것인데 시세가 10억인데 공시지가는 3억 5000. 35%, 40%밖에 안 됩니다. 세금을 부과하는 기준이.

    ◇ 정관용> 공시지가잖아요.

    ◆ 김헌동> 공시지가인데.

    ◇ 정관용> 그래도 아파트의 시세 반영도 좀 올라가지 않았었습니까?

    ◆ 김헌동> 그건 공시가격입니다. 아파트의 공시가격은 70%로 만들어놓고 토지의 공시지가는 35%로 만들어서 재벌, 대기업이나 이런 부동산 큰 강남의 10조 5000억 주고 산 현대자동차 땅은 공시지가가 35%고 그 옆에 있는 아파트는 공시가격이 70%고. 또 그 아파트의 공시지가는 35%고 이런 식으로 잘못된. 매년 조사하는데, 국토부 장관이. 그걸 매년 그렇게 낮게 조작을 해서 과세의 기준을 낮추는 걸 제대로만 해라. 그러면 내년에 당장 보유세가 2배가 올랐답니다. 잘못된 것부터 바로잡으면 되는데 그런 건 하지도 않고 그런 건 할 계획을 발표하지도 않고 세율만 높이겠다. 세율도 마찬가지입니다. 10조 5000억짜리 땅은 종부세가 0.7%인데 개인들한테는 종부세를 지금 2%에서 3%로 올렸다가 6%까지 올렸습니다. 개인이 아파트값을 올린 것도 아닌데 개인한테만 집값 상승 원인을 개인한테 책임을 물리고 정부가 정책 잘못한 걸 인정하지 않고. 집값을 잡아야 되는데 강남이 8억 올랐으면 전세가격이 얼마 올랐나 하고 오늘 조사를 해서 발표했더니 1억 올랐습니다. 집값이 8억 올랐는데 전셋값은 1억 올랐으니까 앞으로도 더 전세가는 뛸 거다.

    ◇ 정관용> 올라갈...

    ◆ 김헌동> 수밖에 없다. 또 강북지역도 5억 하던 아파트가 9억이 됐습니다. 5억일 때는 전세가 3억이었는데 지금은 전세가 5000만 원 올라서 3억 5000입니다.

    ◇ 정관용> 또 더 오르겠다 이거죠.

    ◆ 김헌동> 그럼 앞으로도 훨씬 더 오를 가능성이 높죠.

    ◇ 정관용> 그런데 조금 아까 설명한 재벌, 대기업들의 대규모 토지 공시지가 문제 그다음에 종부세율 문제 지적하셨잖아요. 그걸 현실화시키면 그게 집값을 떨어뜨릴 수 있나요? 어떻게 연결이 되는 겁니까, 그게.

    ◆ 김헌동> 그러니까 집값이라는 건 땅값과 건축비입니다. 그 땅 위에 건축물을 짓는데 땅값을 제대로, 땅을 많이 가진 사람, 비싼 땅을 가진 사람에게 세금을 높여야 반칙을 한 거니까 그런데다가 세금을 부과해야 되는데 아파트 한 채에 토지는 30평 아파트를 가져봐야 땅 10평을 가진 겁니다. 그런 데다 세금을 물려봐야 그건 별 효과가 없는 거죠. 그래서 종부세를 올리려면 과세를 통해서 집값을 부동산값을 잡으려면 고가 부동산에다가 세율을 높여야지, 부동산을 많이 가진 사람에게 세율을 높여야지, 부동산 10평, 20평 가진 사람들에게 세율을 높여서는 효과가 없다.

    ◇ 정관용> 그런데 어쨌든 다주택자의 경우 종부세나 보유세를 더 많이 올리는 게 다주택자들로 하여금 집을 팔도록 내놓도록 압박하는 정책 아닙니까?

    ◆ 김헌동> 그거라고 생각하지만 우리나라의 다주택자는...

    ◇ 정관용> 계속 그걸 요구해 오지 않았었습니까?

    ◆ 김헌동> 아닙니다. 지금 이 정부는 아까 말씀드린 대로 임대사업자 신고만 하면 그 사람들이 60만 채에서 160만 채로 집을 늘렸는데 세금을 한 푼도 그 사람들에게는 집을 한 100채, 500채 가진 사람은 세금을 하나도 내지를 않게 만들어놨어요. 한 채, 두 채 가진 사람에게는 세율을 높였고.

    ◇ 정관용> 그러니까 임대 사업자 정책의 문제는 앞에, 맨 처음에 지적을 하셨는데 이제는 임대사업자 등록을 하더라도 다주택 보유자의 경우에는 보유세를 올리도록 정책을 바꿨지 않습니까?

    ◆ 김헌동> 바꿨지만 구멍을 뚫어놔서 이미 기존에 임대 사업자로 등록한 사람들은 다 빠져나가고 앞으로 임대사업자는 굳이 신고를 안 하겠죠. 그리고 집을 여러 채 갖지를 않겠죠. 그런데 집을 한 사람이 두 채, 세 채를 가져서 집값이 오른 게 아니고 정부가 분양가 상한제라든지 분양 원가 공개라든지 이런 것부터 제대로 했으면 이렇게 아파트값이 뛰지를 않습니다. 그게 오늘 우리가 발표를 했지만 분양가 상한제를 제대로 실시하던 2008년부터 2014년까지는 집값이 오히려 강남 14억 갔던 아파트가 12억으로 2억이 떨어졌고. 강북지역도 한 1억 떨어졌습니다. 분양가 상한제가 2014년에 사라지고 집값이 오르기 시작했으면 문재인 정부 들어와서 과거 박근혜 정부 탓을 할 게 아니라 시작부터 분양가 상한제를 했어야 되는데 아직도 분양가 상한제를 하지 않고 있다. 또 공기업들은 원래 분양가 상한제를 해야 됩니다. 그런데 이 정부 들어와서 과거 정부에서 새로 아파트를 지으면 지금 3기 신도시든 논밭에다 아파트를 지으면 200만 원짜리 논에다 500만 원짜리 아파트를 지으면 700만 원이 원가고 원가가 2억짜리인데. 2억 5000이나 3억에 분양해야 될 아파트를 공기업이 5억~7억에 분양을 해서 최초 분양자가 한 2~3억의 이익을 챙기는 걸 로또라고 해서 그 로또를 없애겠다고 공기업이 1년에 5만 채, 10만 채를 분양하면서 수조 원, 수십조 원의 이익을 챙겨갔습니다. 그렇게 하니까.

    (사진=연합뉴스 제공)

    ◇ 정관용> 애초 공급가격을 낮추는 분양가 상한제, 원가 공개를 했어야 된다?

    ◆ 김헌동> 그렇습니다. 지금도 안 하고 있습니다. 그걸 왜 안 하느냐? 우선 재벌들이 건설회사를 많이 가지고 있고 연간 재벌이 분양하는 아파트가 15만 채 정도 됩니다. 재벌들이 싫어하죠. 분양가 상한제를 하거나 분양 원가를 공개하라고 하면. 그런데 재벌이 싫어한다고 그걸 안 하면 그 피해가 다 국민들에게 가고 집값 상승으로 이어지는 겁니다. 그다음에 공기업이 한 5만 채에서 10만 채를 분양하는 공기업이 분양가 상한제를 제대로 하지 않습니다. 그래서 지금 저희가 LH나 SH하고 소송 중인데. 노무현 정부 때도 분양 원가 공개를 하지 않아서 집값을 폭등시켰는데 이 문재인 정부가 3년 반 됐는데 아직도 분양 원가 공개를 하지 않고 않습니다. 이런 정부가 아무리 많은 대책을 내놓은들 그 대책은 개인에게 포커스가 맞춰진, 개인이 무슨 투기의 주범이고 집값 상승의 근원지가 개인인 것처럼 이런 식으로 정책의 방향이 틀렸기 때문에 집값이 계속 오르는 겁니다.

    ◇ 정관용> 앞에 말씀하신 재벌, 대기업이 소유한 토지의 공시지가 그리고 종부세 문제 다음에 지금 분양가 상한제 이런 것들 전부 재벌들이 싫어하는 정책은 안 했다는 얘기예요, 한마디로?

    ◆ 김헌동> 한 가지도 한 게 없습니다. 재벌, 대기업들이 종부세 0. 7% 내놓은 걸 올린다는 얘기를 해 본 적이 있습니까? 그런 뉴스가 없잖아요. 왜 개인은 2%, 3%, 6%까지 종부세를 먹이면서 재벌들이 가진 부동산은 0. 7%밖에 세금을 안 먹이느냐. 그걸 왜 안 높이냐. 그것부터 높여라. 왜 재벌들이 가진 토지는 시세의 30%로 세금을 부과하고 아파트를 가진 사람에게 시세의 70%를 부과하냐. 왜 나라의 국민들한테 고통을 안기냐. 이런 부분부터 바로잡아라.

    ◇ 정관용> 분양가 상한제로 재벌, 대기업 건설회사의 폭리를 줄여놔야 되는데 그걸 그냥 인정하고 있다, 그걸 계속?

    ◆ 김헌동> 묵인하고 있는 거죠.

    ◇ 정관용> 다시 돌아가서 오늘 시작이 전셋값 부분이었으니까 아까 여러 가지 이유를 쭉 설명해 주셨습니다만 또 한편에서는 전세라고 하는 제도 자체가 우리나라에만 있는 독특한 제도이기 때문에 장기적으로 보면 어차피 우리도 월세 시장 쪽으로 전환해 갈 수밖에 없는 그런 요인도 있는 것 아닙니까?

    ◆ 김헌동> 그렇죠. 월세 시장으로 가야 맞습니다. 월세 시장으로 가려면 집값이 우선 안 올라야 전세가만 집값의 영향을 받는 게 아니라 월세 역시 마찬가지로 집값의 영향을 받습니다. 한 채에 5억이 적당한 아파트를 15억~20억을 만들어 놓으면 월세가 100만 원만 내면 될 걸 300만 원~400만 원씩 월세를 내게끔 만들어놓으니.

    ◇ 정관용> 그러니까 모든 것의 출발은 집값이다. 그건 분명히 맞아요.

    ◆ 김헌동> 자동차를 1억짜리 자동차를 빌려줄 때는 100만 원을 받지만 그 자동차가 5억,10억이 되면 당연히 빌려주는 사람은 더 받으려고 하죠. 그래서 올라가는 겁니다, 임대료가. 그래서 임대시장은 가수요가 없고 이 주택시장은 사재기가 가능합니다. 지금 우리나라는 주택이 2200만 채가 있고 집을 가진 사람이 1300만이고 집이 없는 사람이 900만인데 그 900만 가구가 집을 가지려고 하는 사람들이 그 안에서 계속 생겨나겠죠. 그 사람들에게 어떻게 해 줘야 되느냐. 우선 집값이 안정되어야 됩니다.

    경실련 부동산건설개혁본부 김헌동 본부장 (사진=시사자키 정관용입니다 유튜브 라이브 캡쳐)

    ◇ 정관용> 결국은 결론은 그거네요.

    ◆ 김헌동> 그렇습니다.

    ◇ 정관용> 집값 안정 외에는 다른 방법이 없다?

    ◆ 김헌동> 집값을 50% 올려놓고.

    ◇ 정관용> 그런데 아까도 제가 얘기했습니다마는 보유세 중과세하는 거 그다음에 임대차 보호하는 것 그다음에 공급대책 여러 가지 발표한 거 이런 것들 때문에 일단 시장은 좀 소강상태다. 내년 이사철이 되면 조금 떨어질 것이다 이런 전망들도 일각에서는 나오는데 김헌동 본부장이 보시기에는 아니에요?

    ◆ 김헌동> 전혀 아닙니다. 지금 이 정부는 3년 전부터 새로 아파트를 많이 공급한다고 했습니다. 3기 신도시 건설한다고 그런 지가 3년 전인데.

    ◇ 정관용> 조기 분양한다고 또 하잖아요.

    ◆ 김헌동> 조기 분양 사전 예약이라는 걸 하지만 문재인 대통령이 퇴임한 다음에 아파트 첫 삽을 뜰 겁니다, 3기 신도시는. 그걸 무슨 지금 예약한다고 해서 누가 거기다.

    ◇ 정관용> 시장에 영향을 미치는 건 없다?

    ◆ 김헌동> 아무 영향도 없는 거죠. 그것도 제가 말씀드린 대로 30평을 2억에 20평을 1억에 분양한다고 하면 그렇게 해서 지금 예약을 한다면 거기다가 그걸 사기 위해서 불필요하게.

    ◇ 정관용> 다른 거 안 사죠.

    ◆ 김헌동> 비싼 거 안 사죠. 지금 경기도에 가도 전부 아파트가 30평대가 10억에 육박하는데 그 10억짜리 옆에다가 2억에 새 아파트를 공급하면 그 아파트 어떻게 되겠습니까? 당연히 가격이 떨어지죠. 그리고 10억짜리는 안 사게 되죠. 이런 간단한 정책이 있는데.

    ◇ 정관용> 그런데 반대로 이쪽에서는 2억에 분양을 하면 그게 곧바로 10억으로 가버리기 때문에 그게 로또가 된다 이런 논리죠.

    ◆ 김헌동> 바로 그게 재벌의 논리입니다. 그래서 높게 팔면 자기가 다 가져갑니다. 재벌은 1년에 10만 채를 팔면 수십 조를 가져가죠.

    ◇ 정관용> 결국은 그러니까 최초 새로 공급하는 집을 장기 공공임대로 하든지 아니면 분양가 상한제식으로 해서 싸게 분양을 하고 대신에 장기간 전매를 못하도록 하든지 이런 식의 정책을 해야 되는 거잖아요?

    ◆ 김헌동> 당연하죠. 그건 과거부터 쭉 해 왔던 겁니다. 즉 새 아파트가 헌 아파트가 10억인데, 경기도에. 새 아파트가 2억, 3억에 계속 나오면 그 헌 아파트를 누가 자꾸 비싼 값에 사려고 하는 사람이 누가 있겠습니까? 그 헌 아파트가 영향을 받아서 새 아파트의 영향을 받아서 떨어지겠죠. 그거 하라고 대통령한테는 한국토지주택공사가 있는 거고 서울시장에게는 서울토지주택공사가 있고.

    ◇ 정관용> LH, SH가 있는 거죠.

    ◆ 김헌동> 경기도지사에게도 있고. 그거 하라고 만들어놨는데 그걸 자기들 장사하는 데 이용해서. 공기업이 2억, 3억에 분양해야 될 걸 로또가 될까 봐 5억에 분양하고 재벌은 그 옆에다 7억, 10억에 분양하고. 이런 식으로 분양하니까 헌 아파트값이 자꾸 뛰는 겁니다.

    ◇ 정관용> 바로 그 핵심적인 정책들을 계속 안 하는 건 한마디로 그냥 재벌 눈치 보기 때문이다?

    ◆ 김헌동> 대통령은 지금도 한국형 뉴딜, 그걸 하려면 재벌에게 도움을 받아야 되고 재벌에게 일감을 몰아줘야 되고 재벌을 통해서 경기를 부양하고 성장률을 지탱하시려고 하니까 재벌 눈치를 보고 있어요, 대통령이.

    ◇ 정관용> 경제성장률 관리 때문에 재벌 눈치 보고 그래서 집값은 뛴다?

    ◆ 김헌동> 그렇습니다.

    ◇ 정관용> 이대로 가면 내년에도 또 뛴다?

    ◆ 김헌동> 또 뜁니다.

    ◇ 정관용> 답답하네요. 오늘 여기까지 경실련 김헌동 부동산건설개혁본부장이었습니다. 고맙습니다.

    ◆ 김헌동> 네.

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