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주택임대차 2법 '2+2년 매물'이 전셋값 자극?



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    주택임대차 2법 '2+2년 매물'이 전셋값 자극?

    다음 달 2+2년 만기 계약 20% 넘어…"영향 있겠지만, 흐름 바꿀 정도는 아닐 것"

    박종민 기자박종민 기자
    한국부동산원 '주간 아파트가격 동향'에 따르면 전국 아파트 전세가격은 지난주까지 17주째 전주 대비 상승을 거듭했다.

    특히, 서울 아파트 전셋값은 무려 54주 연속 올라 2017년 1월 4주부터 2018년 2월 1주까지 기간과 더불어 서울 아파트 전세가격 최장기간 상승 기록 공동 3위를 기록했다.

    전세 사기 여파에 따른 아파트 선호에 아파트 전세 매물 부족까지 더해지면서 아파트 전셋값 상승은 앞으로도 상당 기간 지속되리라는 전망이다.

    이런 가운데 세입자 보호에 초점을 맞춘 '주택임대차 2법'이 다음 달로, 2020년 7월 말부터 시행된 지 만 4년을 맞는다.

    '계약갱신청구권'과 '전월세상한제'가 핵심인 주택임대차 2법은 세입자가 원할 경우 최초 2년 계약 만료 후 5% 한도의 월세나 전세보증금 인상과 함께 추가 2년 거주를 보장한다.

    그런데 주택임대차 2법 시행 후 첫 '2+2년' 만기 매물이 다음 달부터 쏟아지면서 가뜩이나 상승세가 심상찮은 전셋값을 더욱 자극할 것이라는 우려가 일각에서 제기되고 있다.

    집주인이 2+2년 만기 매물 신규 임대차 계약 시 지난 4년간 5% 한도에 묶였던 임대료를 한꺼번에 올리면서 전세가격 상승세를 부채질할 수 있다는 것이다.

    "전셋값 상승 폭 결정 주요인은 결국 시세"

    박종민 기자박종민 기자
    부동산R114에 따르면 다음 달 계약갱신권 행사에 따라 2+2년 만기가 도래하는 서울 아파트 전월세 계약은 4781건이다.

    다음 달 갱신과 신규를 합쳐 새로 계약서를 써야 하는 서울 아파트 전월세 계약 총 2만 2002건의 20%를 넘는 규모인 만큼 전셋값에 미치는 영향이 작지는 않아 보인다.
     
    하지만 그 영향이 최근의 전셋값 상승세를 한층 가파르게 하는 등 전반적인 흐름에 큰 변화를 줄 정도는 아니라는 게 전문가들의 대체적인 견해다.

    전문가들은 그 배경으로 우선, 2+2년 만기 도래 시점과 그에 따른 효과가 일시에 집중되지 않고 분산된다는 점을 꼽았다.

    KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "임대차 계약 대부분은 동시가 아니라 시차를 두고 이뤄지지 않느냐"며 "단순하게 얘기하면 연간 계약은 12개월로 나뉘어 진행되는 셈"이라고 말했다.

    부동산R114 윤지해 리서치팀장은 "같은 날 시작된 2+2년 계약들도 첫 2년은 나란히 진행되겠지만, 나머지 2년 종료 시점은 계약서상 종료일 3개월 전후로 다양해지는 게 현실"이라고 지적했다.

    전문가들은 또, 집주인들은 지금과 같은 전셋값 상승기에 임대료를 한층 높이려 시도하나 상승 폭을 결정하는 주요인은 결국 '시세'라고 강조한다.

    "수억 원 인상 계약은 매물 특수성에 기인"


    2+2년 만기 계약 당사자 경우 집주인이 시세보다 훨씬 높은 가격을 요구해 감당할 수 없다면 다른 전셋집을 찾아 나설 것이다.

    그렇게 되면 집주인도 세입자를 바꿔야 하는데 이때는 기존 세입자를 상대로 할 때보다 협상력이 훨씬 떨어지게 된다는 설명이다.

    KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "집주인이 신규 세입자를 구하면서 시장 가격보다 터무니없이 높은 값을 부르면 해당 주택은 임대가 되지 않고 공실로 남는 것"이라고 잘라 말했다.

    한편, '2+2년 매물 전셋값 자극설'을 뒷받침하는 정황으로 최근 수억 원까지 전셋값을 올려 계약하는 사례들이 제시된다.

    그러나 이는 2+2년 만기 영향이라기보다는 '매물이 절대 부족한 서울 인기 지역' 등 해당 물건이 지닌 특수성 때문이라는 지적이다.

    이와 관련해 직방 김은선 빅데이터랩실 랩장은 새 아파트 입주장에 집주인이 잔금 등을 치르기 위해 해당 아파트를 급하게 저가로 임대한 경우를 들었다.

    해당 아파트 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다면 2+2년 계약 만료 시점에는 주변 시세만으로 따져도 4년 전 대비 수억 원의 전셋값 상승이 가능하다는 것이다.

    부동산R114 윤지해 리서치팀장은 "안고 있는 대출 유무와 그 규모에 따라 같은 단지, 같은 층, 같은 면적 아파트 간 전세가격이 수억 원씩 차이를 보이기도 한다"고 전했다.

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