박종민 기자
연초부터 가격 상승세가 심상찮은 주택시장에 정부는 설 연휴 전 '특단의 공급 대책'을 예고했다.
변창흠 국토교통부 장관의 '도심 고밀개발'에 이어 문재인 대통령은 '신규택지의 과감한 개발'을 강조했고, 시장에서는 그린벨트 해제까지 거론되는 상황이다.
◇도심 고밀개발, 날개 펼 수 있을지는 의문용도지역 변경 등을 통한 역세권 등 도심 고밀개발은 변창흠 국토부 장관이 지난해 말 취임 때부터 대표적으로 꼽은 공급 수단이다.
실제 국토부는 도심 역세권 복합용도개발을 일반주거지역도 가능하게 하고, 종상향시 용적률을 최대 700%까지 완화하는 개정법을 오는 4월 중순부터 시행할 예정이다. 규제 완화 혜택과 기부채납을 맞바꾸는 공공 정비사업도 시범사업 후보지 선정과 사전 컨설팅을 마치는 등 기지개를 켜고 나섰다.
하지만 전망이 밝지만은 않다. 강남 대규모 단지들이 공공재건축에 불참했고, 공공재개발 후보지로 선정된 단지 중 가장 큰 규모인 흑석2구역 측 역시 내부 검토 결과 추가 절차를 진행하지 않겠다고 밝히는 등 곳곳에서 부정적인 기류가 감지되고 있다.
역세권 지역의 용도지역 변경 역시 복잡한 이해관계를 고려하면 빠른 효과를 기대하기 어렵다는 평가다.
대한건설정책연구원 이은형 책임연구원은 "토지주나 건물주는 용적률을 높이는 방향으로 용도지역이 변경되는 것을 반기는 게 기본적으로는 맞지만, 현실에서 이해관계는 보다 복잡한 문제"라며 "역세권 필지들을 합쳐 공동개발을 해야 하는 상황이 대표적"이라고 설명했다.
주택 공급 효과를 누리기 위해서는 값비싼 역세권의 작은 필지들을 모아 단지를 구성해야 하지만, 입지에 따른 개별 가치 산정과 '단독 소유'에서 '지분 소유'로 바뀌어야 하는 등 변동을 반기지 않는 소유주 간 이해 타협이 쉽지 않다는 것이다.
여기서 비롯하는 토지가치 상승분을 따지고 이를 개발이익으로 환수한다는 점 역시 치열한 공방이 예상되는 대목이다.
서진형 대한부동산학회장 역시 "도심 고밀 개발의 효율을 높이기 위해서는 개발 면적을 최대한 넓혀 규모의 경제를 갖추도록 하되, 건폐율을 낮추고 도시기반시설을 늘리는 등 세부 조정을 해야 한다"며 "개발이익이 확대될수록 소유자들의 이견을 조율하는 데 어려움이 따를 수 있다"고 말했다.
◇신규 택지, 유휴 공공부지?…'새 터' 찾아 삼만리여기에 민간 정비사업 활성화와는 여전히 거리를 유지하고, '수요 억제'로 연결되는 '투기 억제' 기조가 이어지는 한 결국 '새로운 터'를 찾을 수밖에 없다는 진단이 나온다.
문 대통령 역시 지난 신년 기자회견을 통해 "신규 택지의 과감한 개발 등을 통해 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 공급을 해야 한다"고 강조했다.
최근 경기 광명·시흥지구 등 앞서 2010년 보금자리주택 지구로 지정됐다가 해제된 곳이 유력한 공급 후보지로 '또' 떠오르는 이유다.
전체 1740만㎡로 분당신도시에 맞먹는 규모인 이곳은 2015년 난개발을 막는 특별관리구역으로 지정된 이후 수도권 3기신도시, 지난해 8·4 공급 대책 등 대규모 공급 대책 발표 시기 때마다 유력 후보지로 주목을 받았다. 경기 고양시 덕양구 화전동이나 김포시 고촌 일대도 종종 언급되는 지역이다.
경기대 도시·교통공학과 김진유 교수는 "규모는 차이가 있더라도 신도시를 지정하는 것과 유사한 방식인데, 바람직하다고 보기 어렵다"며 "2·3기신도시조차 현재 진행 중인 상황인데 토지수용과 보상을 비롯한 각종 절차를 고려하면 더더욱 빠른 전개를 기대하기 어렵다"고 설명했다.
서울 노원 태릉골프장이나 경기 과천청사 등과 같은 도심 내 유휴 공공부지를 재차 끌어모으는 방안도 있다. 하지만 현재 이들 사례가 보여주듯, 지자체·주민과의 갈등 역시 만만찮은 과제다.
◇다시 불거지는 그린벨트 해제론결국 이런저런 장벽들 앞에 그린벨트 해제론까지 재차 피어오른다.
국토부에 따르면, 현재 서울의 개발제한구역 면적은 약 150.2㎢다. 이 중 상대적으로 보존 가치가 떨어진다고 평가되는 환경평가 3~5등급인 곳은 21% 수준인 것으로 전해진다.
지난해 홍남기 경제부총리는 실제 "그린벨트 해제를 검토한다"고 직접 언급까지 했지만, 서울시 등의 반대에 부딪혀 표류한 상황이었다.
하지만 최근 서울시장 자리가 재보궐선거를 앞둔 데다 대통령까지 직접 '과감한 개발'을 주문한 만큼, 기류가 반전될 가능성이 생겨난 것이다.
서 학회장은 "기본적으로 그린벨트는 후세에 물려줄 도시민의 휴식 공간이 될 수 있다는 점에서 조심스럽게 접근해야 한다"면서도 "보존가치가 '없는' 곳들에 한해 공공용지로 이용하는 것도 괜찮은 공급 수단이 될 수 있다"고 말했다.
다만 도시계획 측면에서 회의적인 시각도 있다. 김진유 교수는 "사실상 훼손된 '비닐벨트'이니 개발에 사용해야 한다는 주장은 그린벨트의 '청정 이미지'에만 집중해 미개발지로서 도시 성장 관리 기능을 해온 그린벨트의 역할을 축소하는 것"이라고 강조했다.
그러면서 "개발이 억제돼온 지역인 만큼 새로 주택을 지으면 도로 등 인프라 개발이 필수인데, 이렇게 되면 훼손이 심각하게 확대될 것"이라며 "어렵사리 수십 년을 유지해온 만큼 주택 공급 차원에서만 다루지 말고 신중하게 고민 또 고민해야 하는 사안"이라고 말했다.