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문재인 정부가 추진했던 각종 부동산정책이 말 그대로 백약이 무효인 위기 상황에 놓였다. 시장의 피로감이 누적되면서 정책의 가치와 효과를 믿지 못하는 분위기가 밑바닥까지 퍼졌다.
급기야 대통령이 직접 부동산 정책의 실효성을 강조하고 나선 만큼, 보다 강력한 부동산 대책이 나올 것이라는 전망이 우세하다.
보유세 강화와 전세보증금 과세범위 확대, 투기지역 확대 등이 포함될 것으로 예상된다.
◇ 문대통령 주택 정책 가이드라인 제시…강력한 대책 나오나? 문재인 대통령은 지난 2일 오후 김현미 국토부 장관을 불러 부동산 대책에 대한 긴급보고를 받았다. 앞서 참모들에게는 종합부동산세 강화를 21대 국회에서 최우선 과제로 처리하는 방안을 검토하라고 지시했다.
문 대통령의 이날 주문은 주택 실수요자와 전월세 거주자, 생애최초 구입자의 내집 마련 부담을 최대한 줄이라는 목소리에 힘이 실렸다. 여기에, 투기성 주택 보유자에 대한 부담을 늘리고 동시에 공급을 확대하는 방안이 포함됐다.
대통령이 일종의 가이드라인을 제시했다는 점에서, 정책 주무 부처인 국토교통부가 과연 어떤 대책을 제시할 지 주목된다.
규제 강화 기조를 이어온 부동산정책에 대통령까지 재차 힘을 실으면서 '실수요자 보호와 다주택자 추가 규제'를 중심으로 한 대책이 제시될 것으로 예상된다.
◇ 보유세 강화…2주택자 종부세 3%, 3주택 이상 4% 적용 유력국토부는 앞으로 나올 추가대책에서 다주택자에 대한 세부담을 대폭 확대하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌다.
앞서 국토부는 김 장관과 박선호 제1차관을 필두로 여러 차례 이를 보유세 강화 방안을 시사해왔다.
지난해 12·16 대책 이후 발의된 종합부동산세법 개정안은 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자에 대한 종부세율을 0.1∼0.3%p 올리고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택자에 대한 세율을 0.2∼0.8%p 높이는 내용이 중심이었다.
이렇게 되면 종부세율이 2주택자는 최대 3%, 3주택자 이상은 4%까지 오를 수 있는 것이다.
당초 종부세 과세 기준일인 지난달 1일 이전에 개정을 마무리하려 했지만, 지난 국회에서 해당 법안이 처리되지 못하면서 공이 넘어온 상태다. 이번 달 관련 개정안이 다시 발의될 예정이다.
여기에 종부세뿐만 아니라 재산세까지 포괄한 '보유세'의 인상 필요성까지 언급된 것 역시 이날 주문과 맥을 같이하고 있다.
김 장관은 지난달 29일 "아직 우리나라가 보유세 등 세제에 부족한 점이나 참고할 점이 있다"며 "이를 두루 검토해 집을 많이 갖고 있는 것이 부담이 되고, 차익도 환수하도록 시스템을 갖추는 것이 주택시장 안정을 위해 필요하다"고 밝혔다.
◇ 갭투자 방지, 전세금 폭등 억제가 관건…2주택자부터 전세보증금 과세현재 비과세인 '1가구 2주택자의 전세 임대소득'이나 '주택 임대소득 연 2천만 원 이하'도 과세 대상으로 포함시키는 방안이 제시될 것으로 보인다.
이 과정에서 자금 출처를 들여다 봐 '사실상의 증여' 형태로 변질되는 전세 임대 계약에도 매스를 들이댈 수 있다는 분석도 나온다.
이를 통해 '투기 대신 실수요 보호' 방침을 전반적으로 강화하는 것이다.
명지대 부동산학과 권대중 교수는 "'전월세3법'을 통해 전월세 시장 상황을 파악하는 것은 결국 임대소득 과세를 위한 것이기도 하다"며 "치솟는 임대료를 진정하는 측면에서는 효과를 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
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◇ 주거 취약계층 어떻게 보호할 것인가?…주택구입 세부담 완화문재인 대통령이 청년, 신혼부부 등 생애최초 주택 구입자의 세 부담을 완화하는 방안을 검토하라고 지시한 것은 최근 국토연구원이 발표한 '해외 부동산 정책시리즈'와도 연관이 깊다.
국토연구원에 따르면, 글로벌 금융위기의 여파로 주택가격이 10% 이상 하락했던 영국은 회복·상승기를 거쳐 최근 조정기를 보이고 있다. 2016년 도입된 다주택자 규제와 브렉시트로 인한 불확실성이 주택가격 상승세를 둔화시켰다고 국토연구원은 판단하고 있다.
가령 2018년 10월부터 취득세격인 부동산등록세(Stamp Duty Land Tax)는 생애 최초로 50만 파운드(약 7억 7500만 원) 이하 주택을 구입하는 경우 비과세하지만, 다주택자의 경우 12만 5천 파운드 이하에는 3%를 시작으로 150만 파운드를 초과하는 주택을 구입할 경우 15%까지 과세가 붙는다.
문 대통령의 지시는 김 장관도 언급했던 이러한 해외 상황을 감안한 것으로 보인다.
◇ 규제지역 확대…수도권 투기지역 확대 지정 유력시정부는 지난 6.17 대책에서 강남 3개동과 송파 잠실, 용산 일부지역을 토지거래허가구역으로 묶고, 경기도 지역 상당 부분을 투기지역과 조정대상지역으로 지정했다.
그러면서 당시 규제지역에서 빠져나갔던 경기 파주와 김포 등에 대해 "시장 상황을 모니터링하고 있다"며 "이상 징후가 나오면 조치할 것"이라고 강조했다.
하지만 이런 압박 조치에도 불구하고 서울과 경기지역의 주택가격 상승세가 이어지면서
보다 강력한 규제가 필요하다는 목소리가 높다.
결국, 수도권 전체를 투기지역으로 묶고 극히 일부지역만 조정대상지역으로 남겨 놓는 방안이 제시될 것으로 부동산업계는 보고 있다.
이와 동시에 주택공급물량을 대폭 늘리는 방안도 포함될 것으로 전망된다.
권 교수는 "시중의 유동자금을 채권 매입 등의 방식으로 줄여나가는 것이 병행돼야 대책이 약효를 발휘할 수 있을 것"이라며 "서울 등 수요자가 원하는 지역에서의 공급을 확대하는 정책으로 수요자들의 불안감을 없애는 것도 필요하다"고 설명했다.