우리나라 주택시장도 인구 고령화의 진전으로 일본과 유사한 주택시장 변화에 직면할 가능성이 있다는 지적이 제기됐다.
한국은행이 4일 <해외경제포커스>에 게재한 '일본 주택시장 동향과 제약요인' 보고서에 따르면 일본 주택가격은 1990년대초 버블 붕괴 이후 약세를 이어오다 2013년 들어 상승으로 전환한 후 최근까지 상승세를 지속하고 있다.
2014년 소비세율 인상 이후 상승세가 다소 주춤하기도 했지만 2015년부터 3년 연속 2% 중반 수준으로 회복세가 본격화했다.
유형별로는 우리나라 아파트와 비슷한 고층의 공동주택인 맨션이, 지역별로는 관광수요가 크게 늘어난 홋카이도 지역과 도쿄도를 포함하는 칸토 지역이 상승을 주도했다.
일본 국토교통성에 따르면 2013년 1월~2017년 9월중 홋카이도 지역은 20.5%, 칸토 지역은 14.7% 상승했다.
특히 도쿄도는 맨션이 2013~2017년중 연평균 6.6% 상승하면서 전체 주택가격 상승을 주도하고 있다.
주택거래량도 2013년부터 본격적으로 증가해 2017년 1월~ 9월중 전국은 전년동월대비 3.2%, 도쿄도는 5.5% 증가했다.
일본 주택가격의 상승은 장기간의 조정과정이 마무리되는 가운데 아베 정부의 경기부양 정책이 본격화되면서 금융여건이 크게 개선된 데 주로 기인한다.
일본 주택지가는 1986~1991년중 두 배 가까이 상승(88.0%)한 뒤 버블 붕괴와 함께 하락세를 지속하다 최근 들어 안정을 회복했다.
실질기준으로는 1991~2009년중 하락세를 지속(-43.5%)하다 2010년 상승 전환 이후 회복속도가 빨라지고 있으나 아직도 1980년대 초반 수준을 하회하고 있다.
그러나 이같은 상승세가 이어지기에는 인구감소, 빈집 증가, 가계소득 개선 미흡 등 구조적 제약요인이 있다고 보고서는 지적했다.
일본의 빈집은 1993년 410만채에서 2013년 780만채로 20년 사이 두배 가까이로 늘었다. 전체 주택에서 빈집이 차지하는 비율도 같은 기간 9.0%에서 12.8%로 상승했다. 우리나라(6.5%)의 두 배 수준이고 네덜란드(3.3%), 독일(4.5%) 등 주요국에 비해서도 높다.
대도시를 제외한 지역의 빈집 비율(13.9%)이 상대적으로 높지만 도쿄도(10.9%)와 대도시권(11.9%)도 두 자리수를 기록하고 있다.
이는 저출산고령화로 인해 인구와 가구수 증가가 둔화되는 상황에서 잉여주택의 처분이 어려운 데다 신규 주택공급이 꾸준히 증가하고 있기 때문이다.
여기에 가계소득 개선은 부진하다. 2013~2016년중 명목임금 상승률은 연평균 0.2%에 그치고 실질임금은 0.9% 하락했다.투자목적 거래가 활성화되지 않은 것도 한 요인이다. 재고주택수 대비 연간 매매건수인 주택매매회전율은 1993년 0.4%에서 2013년 0.3%로 낮아졌다.
일본 정부는 2006년 주택정책 방향을 양에서 질로 전환하며 저출산 고령화와 거주수요 다양화에 대응했지만 구조적 문제는 계속되고 있다.
보고서는 "우리나라도 고령화율이 높은 지방을 중심으로 빈집 문제가 대두되는 한편 일부 지역에서 주택거래가 둔화될 가능성에 유의해야 한다"고 강조했다.