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경제정책

    "올해 안에 집 사면 바가지 쓸 수도"

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    올 말 또는 2~3년 內 집값 하락 가능, 부채 무시하고 무리하게 집 사서는 안돼

    - 거래 건수당 주택 담보 대출 증가율, 2006년 위기의 2배 상황
    - 소득 여력 안되는 데 무리하게 빚내 집사는 상황
    - 미국, 금리 올리면 한국에서 자금 빠져 나갈수도
    - 정부가 돈 더 풀면 외환 위기 자초 가능성도

    - 전국 지역별 부동산 순환 상승, 마무리 국면
    - 분양 물량 최대 ? 건설사 관계자는 올해 안에 물량 털어낸다 말해
    - 건설업체, 언론은 미분양 얘기는 결코 하지 않아
    - 가계 부채 심각성 알고 무리하게 집 사서는 안돼
    - 일본도우리처럼 금리 인하하고 물량 늘리면서 2차 부동산 거품 겪고 하우스푸어 양산
    - 정부, 가계부채라는 시한 폭탄 뇌관 조금씩 빼면서 위기 관리 해야



    [CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']

    ■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
    ■ 방송일 : 2015년 3월 17일 (화) 오후 7시 35분
    ■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
    ■ 출 연 : 선대인 (선대인 경제연구소장)


    ◇ 정관용> 최근 한국은행이 역대 최저금리, 1%대 기준금리를 만들죠. 주택대출금리 역시 2%대가 됐습니다. 이 때문에 전세난에 시달리는 서민과 중산층을 중심으로 내집 장만에 대한 고민이 커지고 있고 지난해부터 주택거래량도 상당히 늘어나고 있다고 그러죠. 정부와 일부 언론들 ‘지금이 집값 바닥이다, 내집 마련 최적기다’ 이런 이야기들이 나오는데 하지만 ‘지금 집을 사는 것이야말로 위험하다’ 강하게 주장하시는 분이 있습니다. 선대인 경제연구소, 선대인 소장 오늘 초대해 나오셨습니다. 어서 오십시오.


    ◆ 선대인> 네, 반갑습니다. (웃음)

    ◇ 정관용> 바로 핵심으로 가죠. 지금 집 사는 것이 위험합니까?

    ◆ 선대인> 위험합니다.

    ◇ 정관용> 왜요?

    ◆ 선대인> 단기적으로는 주택 거래도 늘고 있다고 하지만 사실 사상 최대의 주택담보대출 배경으로 해서 늘고 있거든요. 그래서 지금 부동산 거품의 에너지는 보통 가격부채라고 하는데요. 이 가계부채가 사상 최대로 늘고 있는 배경 속에서 거래가 늘고 있다, 상당히 사실 위험한 신호죠. 누구나 알고 있듯이 이제는 미국의 목표 금리인상이 올해 안에 이루어질 거다, 이런 전망들이 사실 굉장히 많이 나오고 있거든요. 그런 것을 생각한다면 지금 최저금리라고 하지만 이 최저금리 또한 얼마나 갈 수 있을까, 그런 면에서 여러 가지로 이제 좀 우려할 수 있는 상황인 거죠.

    ◇ 정관용> 하나하나 따져보죠. 대출이 최대치다, 즉 빚 끼고 산 집들이다. 때문에 나도 지금 빚을 내서 집 좀 사보자, 그게 이제 지금 전세난에 시달리는 분들의 이야기거든요. 정부도 그래서 각종 대출규제를 완화하고 있고 그렇지 않습니까?

    ◆ 선대인> 네.

    ◇ 정관용> 그런데 지금 왜 위험하다는 겁니까?

    ◆ 선대인> 사실 부채 자체가 많다라는 것이 모든 금융위기의 사실 근원에 놓여 있고요. 특히 2008년 경제위기도 사실은 부채가 워낙 많이 늘었던 것이죠. 특히 저신용자들의 부채가 굉장히 많이 늘었던 건데요, 미국에서. 한국의 경우도 지금 어떤 양상이 벌어지고 있느냐면 상대적으로 지금 빚을 얻어서 집사는 분들은 제가 직접적으로 소득별로 이렇게 추정해 볼 수는 없습니다. 한국은행에서 그런 자료까지는 안 나왔어요. 그런데 다만 거래건당 주택담보대출 증가액이 사상최대인데, 이게 2006년 하반기 때 우리가 수도권 중심으로 2차 폭등을 경험했습니다. 그때 빚을 내서 집 산 사람들이 굉장히 많은데요. 그때에 비해서도 주택거래건당 주택담보대출 증가액이 두 배 정도가 됩니다.

    ◇ 정관용> 두 배나?

    ◆ 선대인> 네, 그러면 그 시기를 제외하고 2007년부터 박근혜 정부 들어오기 전까지 시기의 그 주택거래 건당 주택담보 대출증가액에 비해서는 한 3~4배 가까이 되거든요. 그러니까 이건 뭐냐 하면 사실 소득 여력이 안 되는 사람들이 무리하게 빚을 내서 집을 사고 있는 거예요. 그러면 이것을 가지고 정말 우리가 건전한 지금 주택거래가 늘고 있다고 할 수 있느냐, 아니라는 겁니다. 그래서 저는 이제 이게 굉장히 위험하다라는 거죠.

    ◇ 정관용> 그러면 그 이야기는 집값 안에 대출금의 비중이 그만큼 높다는 이야기일 텐데.

    ◆ 선대인> 그렇습니다.

    ◇ 정관용> 그게 결국은 어떻게 되는 겁니까? 그 대출, 뭐 원금을 바로 갚는 것은 아니겠고 이자부터 차근차근 갚아나가겠습니다만 지금 금리는 낮아요. 그런데 만약 금리가 다시 올라간다면 그 빚은 못 갚는다는 얘기가 되는 겁니까?

    ◆ 선대인> 충분히 그럴 수 있는 것이죠. 그래서 지금 얼마 전에 처음으로 1%대 기준금리 인하가 실시됐지 않습니까? 거기에다가 지난해 최경환 부총리 체제 들어오면서 주택담보대출규제 다 풀렸습니다. 그러다 보니까 사람들 입장에서는 보자면 ‘사상 최저금리이고 정부에서 아무 제한 없이 거의 대출규제 풀어주었으니 빚을 끌어 쓸 수 있고, 집 사기 좋은 거다’라고 생각하는 거죠. 그런데 이제 이게 흔히 말하는 이지머니(Easy Money), 돈을 쉽게 빌려 쓸 수 있는 그런 상황이 되어 있는데 이게 늘 금리가 이 상태로 있느냐, 그건 아닐 수 있다라는 거죠. 예를 들어서 기준금리가 지금 지난주에는 어쨌거나 내렸습니다만 이게 미국 금리가 인상되기 시작하면 바로 뭐 우리가 무조건 반사가 일어나듯이 그렇게 기준금리가 따라 올라가는 것은 아닙니다만 일정한 시차를 두고 올라갈 가능성이 상당히 높거든요. 그러면 그때 됐을 때는 지금의 최저금리 수준에서 감당할 수 있었다고 믿었던 사람들이 감당할 수 있겠느냐, 아닐 수 있다라는 것입니다.

    ◇ 정관용> 그런데 또 일각에서는 지금 미국만 조금 성장률이 좋아지고 있고 중국도 과거에 비해서는 속도가 둔화되고 있기 때문에 중국도 양적완화로 돈풀기에 나서고 있고 유럽 전체가 돈풀기에 나서고 있고.

    ◆ 선대인> 일본도 그렇죠.

    ◇ 정관용> 일본도 제로금리로 하고 있고 전 세계가 그런 상태이기 때문에 미국만 홀로 지금 이상한 거지 아마도 최저금리의 기조, 돈풀기의 어떤 기조는 당분간 지속될 것이다라는 전망도 있지 않습니까?

    ◆ 선대인> 뭐 물론 그런 부분들이 없지 않아 있습니다. 그런데 우리가 이제 주목해야 될 것은 지금까지 2008년에 경제위기를 불러온 것도 미국이고 그렇게 해서 전 세계 경기흐름을 어쨌거나 위기로 몰고 간 것도 미국이지만 이것을 전반적으로 탈출해 가면서 회복기조에 들어가는 게 미국인데요.

    ◇ 정관용> 미국도 돈풀기를 통해서 회복한 것이잖아요.

    ◆ 선대인> 그렇죠, 그렇기는 하지만 그리고 지금 경기회복이 이른바 탈동조화가 일어나고 있는 거죠. 자, 그러다 보니까 다른 나라는 돈 풀고 있지 않느냐. 그런데 우리가 주목해야 될 것은 미국이고요. 왜냐하면 지금 국내에 들어와 있는 외국인 단기투자자금들이 굉장히 많습니다. 쉽게 말해서 미국에서 막 돈을 풀어 제쳤으니까 그 풀린 돈들이 미국에서만 머물지 않고 우리나라에도 지금 굉장히 많이 들어와 있는 거거든요. 물은 보통 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐릅니다만 돈은 금리가 낮은 곳에서 높은 곳으로 이동하게 되어 있습니다. 미국에서 빠져 나왔던 돈들이 한국에 들어와 있습니다. 그런데 미국이 금리를 올리게 되면 한국에서 빠져나갈 가능성이 상당히 높아지는 것이죠. 그다음에 중국, EU, 일본하고 우리하고 결정적인 차이가 뭐냐 하면 이 나라들은 사실상 상당히 경제대국들이고 준기축통화국입니다. 그런데 한국은 안타깝게도 그런 정도의 나라가 아니고 그다음에 중국하고 일본의 외환보유고는 한국보다 훨씬 많습니다. 그래서 그런 것을 같이 비교해가면서... ‘우리도 돈풀이 하면 안 되냐’ 돈 더 풀게 했다가는 제가 볼 때는 정말 외환위기 자초합니다. 그래서 그건 아마 선택지가 안 될 가능성이 높아 보이고요.

    ◇ 정관용> 또 한편에서는 아까도 2006년도에 아파트 가격이 폭등했고 그때도 대출이 급증했다라고 하시지 않았습니까? 지금 대출이 급증하고 있고 거래량이 늘고 있어요. 아직은 가격 인상으로까지 본격적으로 이어지지는 않고 있지만 달리 말하면 2006년의 경험을 그대로 가져오면 이번에도 이제 한 1, 2년 사이에 집값이 더 뛰지 않겠는가, 그런 인식 때문에 또 더 사시는 분들도 있다는 말이에요.

    ◆ 선대인> 아니오, 그렇지는 않습니다. 오히려 지금 걱정해야 되는 게 뭐냐 하면 2006년에는 그렇게 주택담보대출이 지금의 거래건당으로 따지면 절반 정도로 늘어나는데 그 당시에 전국적으로 한 14%의 이상의 가격상승을 경험했습니다. 그건 뭐냐 하면 그 당시에는 주택담보대출을 크게 늘리지 않더라도 가격상승폭이 클 정도로 그만큼 활황기였다는 거죠. 그런데 지금은 그렇게 부채를 잔뜩 끌어와서 빚내서 집사라고 하라고 있는데도 집값이 안 올라간다는 겁니다. 자, 이게 어떤 의미냐? 예를 들어서 집값이 하락했을 때에 부채부담을 느끼게 되는 사람들이 상대적으로 많아진다는 것입니다. 왜, 거래할 때마다 부채를 많이 빌려 쓰니까. 또 그다음에 제가 이걸 한번 계산해본 적이 있는데요. 주택가격 1% 올라가기 위해서 주택담보대출액이 얼마나 늘었느냐? 2006년에 비해서 지금이 한 17배 정도 늘거든요.

    ◇ 정관용> 대출이?

    ◆ 선대인> 그렇죠. 그러니까 그때는 담보대출액이 지금보다 덜 늘었는데.

    ◇ 정관용> 가격은 폭등.

    ◆ 선대인> 가격은 폭등했고 지금은 2.5%밖에 안 뛰었거든요. 거꾸로 이야기하자면 그때만 집값이 조금 나중에 떨어지더라도 아직 내가 산 사격보다는 더 올라 있는 상태.

    ◇ 정관용> 바싹 올랐으니까.

    ◆ 선대인> 네, 그런데 지금은 뭐냐 하면 이 상태에서 예를 들어서 금리가 오른다든지 해서 감당 못하는 사람들이 급매물을 내놓고 집값이 떨어진다고 한다면 바로 버퍼가 없어요. 그래서 바로 자기가 샀던 가격의 자산가치보다 떨어지는... 그래서 하우스푸어로 전락할 수 있는 가능성이 높은 사람들이 훨씬 비중이 높다는 것이죠. 그러니까 사실 위험하다고 저는 보는 거죠.

    ◇ 정관용> 그리고 또 한 가지의 변수가 미친 듯이 치솟고 있는 전세난 아니겠습니까?

    ◆ 선대인> 네.

    ◇ 정관용> 게다가 또 전세매물은 줄어들면서 월세로 자꾸 전환하게 되고 월세를 감당할 만한 그런 여력도 없기 때문에 좀 무리되더라도 금리가 워낙 싸니까 돈 빌려서 아예 집을 장만하는 것이 낫겠다, 월세비용 나가는 것보다 훨씬 적지 않느냐. 전세가 올려주는 것보다 적은 것 아니냐, 이런 것 아니겠습니까? 이런 수요는 계속 뒷받침이 될 것 아니에요? 그러다 보면 물량은 한정되어 있고 수요가 쌓이다 보면 부동산은 자연스럽게 조금씩이나마 올라가지 않을까요? 그 점은 어떻게 생각하세요?

    ◆ 선대인> 그것은 이제 정부나 부동산 업계가 희망하는 내용이고요, 제가 볼 때는. 또 그런 방향으로 계속 정책이 나오고 또 언론이나 부동산 광고 쪽에 연관이 있는 언론들에서 많이 그런 식의 보도를 합니다. 그런데 물론 그런 측면이 있어요. 집값이 사실은 떨어져야 되는 상황이라고 누구나 인식은 하는데 정부가 인위적인 부양책을 써서 계속 떠받쳐 주고 그것들도 안 되니까 가계부채를 동원한 부양책을 지금 쓰고 있단 말이에요. 그러다 보니까 사람들이 지치죠, 집값은 떨어져야 될 것 같은데 잘 안 떨어지고 또 그러다 보니까 집주인들이 계속 정부의 어떤 부양책에 기대서 하우스푸어 집 주인들이 자꾸 월세로 돌리면서 전세물량은 점점 줄어든단 말이에요.

    ◇ 정관용> 그렇죠.

    ◆ 선대인> 그러니까 전세난이 심각해지고 그러니까 사람들의 선택지가 별로 없죠. 그래서 최근에 거래가 늘어나는 것은 한편으로는 아까 여력이 안 되는 분들이 빚내서 집산다고 했는데 원래는 전세 살아야 되는 분들인데 빚 조금만 더 내면 그리고 이율도 주택담보대출이 더 싸니까 빚 좀 더 내서 집사, 이렇게 되면 또 이제 거기에 넘어가시는 거죠. 그런데 제가 볼 때는 그런 것이 좀 위험해 보이고요. 그래서 이게... (웃음) 이런 표현 방송에서 쓰면 어떨지 모르겠습니다. 정부의 토끼몰이에 당하지 마시고 저는 그래도 당분간 좀 전세, 그냥 최대한 머물러 계시는 것이 좋겠다. 만약 그런데 집값 하락하면 보증금 떼일 수 있지 않느냐, 이런 우려가 있지 않습니까? 그러면 많은 분들이 아직 잘 모르시는데 보증보험을 이용할 수가 있어요. ‘전세보증보험’ 그래서 이게 예를 들어서 제가 한 3억원에 들어갔는데 한 1억원 잘못하면 떼일 수도 있겠다, 이런 생각이 드시면 1억만큼만 전세보증보험이라는 것을 들면 됩니다. 그건 비용이라고 해봐야 1년에 10몇 만원 정도면 되니까요. 그러면 안전하게 전세금을 확보하면서도 어쨌든 전세에 계속 머물러 있을 수 있거든요.

    ◇ 정관용> 그와 같은 전망과 제안을 하시는 이유는 불안하다, 위험하다. 그 얘기는 조만간 집값이 떨어질 것이다, 그 말입니까?

    ◆ 선대인> 네. 그래서 저는 빠르면 올해 말 또는 늦어도 2, 3년 안에 집값이 다시 하락세로 반전할 가능성이 상당히 높다고 보거든요.

    ◇ 정관용> 그 이유는요?

    ◆ 선대인> 그러니까 아까 말씀드렸듯이 금리인상의 여파, 이런 것들이 있을 수도 있는데요. 더 중요한 부분은 한편으로 이런 게 있습니다. 이게 이것은 전체의 흐름을 좀 볼 필요가 있는데요. 지금 전체적으로, 전국적으로 돌아가면서 시차를 두고 지역별로 그러니까 이것을 뭐라고 표현해야 될까요, 순환상승 국면이라고 저는 보고 있거든요. 순환해서 이제 좀 상승하는 상황인데 그게 거의 마무리되는 단계라는 거죠.

    ◇ 정관용> 아하.

    ◆ 선대인> 예를 들어서 2009년 10월까지 수도권이 정점을 찍었어요. 그리고 거기에 남아 있던 투기에너지가 부산, 대전, 울산 찍고 지금 대구, 광주까지 가 있는 거거든요. 그러다가 이게 박근혜 정부 들어오고 나서 대대적인 부양책을 계속 쓰고 있고 하다 보니까 그래도 사실 잘 안 움직이다가 지난해 하반기부터 기준금리 더 내리고 주택대출규제 풀다 보니까 지난해 하반기부터 조금씩 반응이 생기는 거예요. 그렇게 해서 지방도 이미 오를 만큼 다 올라버렸거든요, 제가 볼 때는. 그러면 수도권도 그나마 좀 빠졌던 것을 다시 이제 올리려고 하는 것인데 이게 올라갈 여력이 잘 없어 보이는 것이고 그런 순환정세 국면이 이제 수도권에 와서 거의 마무리되는 국면이라도 저는 판단하고 있는 거고요. 그다음에 또 하나는 지금 많은 언론에서 또 제대로 보도를 안 하거나 이게 어떤 의미를 가지고 올지 잘 이야기를 안 하는데, 사상 최대의 분양물량이 쏟아지고 있습니다.

    ◇ 정관용> 맞아요.

    ◆ 선대인> 그런데 누구나 느끼시겠지만 지금 2006년 부동산 폭등기 때보다 지금 호황인가? 또 실거래가나 거래량이 집계되지 않았습니다. 2000년대 초반, 99년 부터해서 2003년 정도까지 우리가 전국적으로 부동산 가격이 폭등하고 그래서 엄청나게 활발했던 그때에 비해서 지금 거래가 활발해져 있느냐? 아니거든요, 사상 최대의 거래량이라고 표현할 때는 주택거래량이 집계되기 시작한 2006년부터 해서 그것도 주택거래 비수기인 1, 2월에 한정해서 사상 최대라는 거고요. 전체적으로 볼 때는 사상 최대라고 하기에는 굉장히 많이 부족한 거래량입니다, 실제로 그래프를 그려보면. 그런데 정말 사상 최대의 주택담보대출과 사상 최대의 분양물량이 일어나고 있는 거거든요.

    ◇ 정관용> 공급과잉이 올 수도 있다?

    ◆ 선대인> 그러니까 여전히 충분히 주택시장이 회복되어 있지 않고 수요가 전혀 회복되지 않는데 분양물량은 사상 최대라는 거예요, 지금. 왜 분양물량이 사상 최대냐? 건설업체들이 2000년대 중후반에 부동산 호황기 때 잡아놓은 택지들을 금융위기 오면서 소화를 못하고.

    ◇ 정관용> 땅만 가지고 있었군요?

    ◆ 선대인> 네, 수도권 또 주택시장 침체기에 못 풀고 있다가 박근혜 정부 들어오고 나서 지난해, 지지난해부터 막 풀기 시작하는 거예요. 그래서 지난해에도 2007년에 준하는 그전에 사상 최대물량이 2007년인데, 2007년에 준할 정도로 늘어났다가 이번, 올해는 그때보다 한 20, 30% 더 늘어난다는 것이거든요. 그러니까 건설업체 관계자들 이야기를 들어봐도 제가 건설업체 비판 많이 합니다만 또 내부적으로 아는 사람들이 있거든요. 분위기가 뭐냐 하면 (웃음) ‘올해 안에 물량 털어내자’ 이런 분위기라는 거예요.

    ◇ 정관용> 내후년 되면 더 어려워지니까?

    ◆ 선대인> 네, 지금 안 털어내면 못 털어낸다는 거예요. 거꾸로 이야기하면 수요자의 입장에서 봤을 때는 올해 안에 사면 그것은 좀 과한 표현일지 모르겠습니다만 바가지 쓰는 걸 수 있다는 거예요.

    ◇ 정관용> 요약하자면 전국순환장사의 이른바 마지막 그리고 금리부담과 지나치게 많은 대출의 부담으로 인해서 급매물들이 막 쏟아질 가능성. 그리고 과다한 공급 물량이 쌓여 있는 부분.

    ◆ 선대인> 그런데 그것은 뭐 당장은 모르겠습니다. 당장은 오히려 이게 사상 최대의 분양물량을 쏟아내고 사실 뒤로는 미분양이 많이 생겨도 언론이나 이런 데에서 미분양 물량이 늘어난다고 이렇게 이야기하지 않을 겁니다. 우리가 미분양 통계도 건설업체가 신고해야 잡히기 때문에 건설업체들이 대놓고 ‘아, 미분양 늘어났다’ 이렇게 안 할 거거든요. 그리고 계속 어쨌거나 분양 물량 털어내기 위해서 계속 ‘분양이 잘 된다’ 이런 기사들 쏟아질 겁니다. 그래서 실제와는 상관없이 굉장히 부풀려지게 사람들이 ‘아, 집값이 오르는구나’ 이런 겁먹게 되는 인식들을 하게 될 텐데요. 적어도 이 분양물량은 지난해부터 분양되기 시작된 것들이 돌아오는 지금부터 2년 이내에 또는 길게 잡아도 3년 이내에는 그 물량공급 충격도 상당할 것입니다. 우리가 2007년에 사실 분양가 상한제를 앞두고 밀어내기 분양을 했었잖아요. 그게 사실은 2008년 금융위기하고 맞물리면서 2008년 말에 역전세난 겪고 그랬었거든요. 실제로 그런 상황이 뭐 꼭 2008년 같은 형태는 아니라 하더라도 얼마든지 힘들 수 있습니다.

    ◇ 정관용> 알겠습니다. 이런 선대인 소장의 분양, 전망과 달리 정부는 금리 낮추고 대출규제완화하고 수요를 매매 쪽으로 돌리고 요즘 효과가 좀 나타나고 있고 이러다 보면 부동산가격이 폭등하는 것은 아니지만 전세난도 완화될 것이고 부동산 거래시장 및 동반 건설시장도 살아날 것이다라고 보지 않습니까?

    ◆ 선대인> 그런데요. ‘일단 집값이 뛰어야 전세값이 떨어질 거다’ 이건 거짓말입니다. 만약 그 말이 사실이라면 지난해 같은 경우에도 사실 집값이 덜 뛴 지역에서 전세값이 더 올랐어야 하고 거꾸로 집값이 뛴 지역에서는 전세값이 내려야 되잖아요. 그런데 지난해 전세값이 가장 많이 뛴 지역은 집값이 가장 많이 폭등했던 대구, 경북 이런 집값이 많이 뛴 지역일수록 전세값도 많이 뛰었습니다. 그러니까 원래 그건 당연한 이야기거든요, 원래는 전세값이라는 것은 매매가를 기준으로 움직이게 되어 있습니다. 실제로 우리 같은 경우도 2012년에 전세난이 없었어요. 일시적으로 2011년까지 막 전세가 폭등하고 그랬는데 2012년에 전세가가 거의 안 뛰었거든요. 2012년 기억해 보십시오, 수도권 중심으로 집값이 빠졌었습니다. 그런데 너무나 데이터 상으로 뻔하게 나타나는 것을 가지고 부동산권 업계의 이해관계 또는 희망사항을 실어서 인식을 완전히 정반대로 지금 만들어놓고 있는 것입니다.

    ◇ 정관용> 그러면 정부는 어떤 정책기조를 가져가는 게 지금 사실 정말로 필요한 것입니까?

    ◆ 선대인> 참기 짧은 시간에 다 설명드릴 수가 없어서 안타까운데요. 그러니까 크게는 일단 이게 지금 우리 가계부채 문제가 지금 너무 심각한 지경까지 왔다, 이것을 인정해야 되고요. 이게 지금 기준금리 이미 내린 것을 당장 다시 올리자라고 이야기하는 것도 좀 쉽지 않은 이야기고 그러면 주택대출규제라도 다시 점진적으로 조여서... 이걸 왜 조여야 하느냐면 우리가 이것을 시한폭탄이라고 한다면 시한폭탄에 그래도 가장 위험한 뇌관, 이것은 이제 부채비율이 높은 가구들이거든요.

    ◇ 정관용> 당연하죠.

    ◆ 선대인> 그러면 DTI·LTV 규제를 줄이면 그 부채비율이 높은 가구들부터 점점 한계를 시험하게 되는 것이거든요. 물론 그 가구들한테는 좀 죄송한 이야기지만 다만, 그 가구들한테 점진적으로 조여가면 순차적으로 이렇게 정부가 일정한 지원을 해 주면서 하면 쉽게 말해서 시한폭탄의 뇌관을 조금씩 이렇게 빼낼 수 있다는 것입니다. 그래서 일단 위기관리를 하면서 제가 이야기할 때는 공공재무컨설턴트 10만 양병설을 이야기하는데요. 이게 건설업체니, 금융업체 세금으로 이렇게 지원하는 것보다는 가계들한테 가계부채 다이어트를 유도할 수 있도록 그렇게 재무컨설턴트들이 좀 상담, 컨설팅을 해 주고요 또 한편으로 우리가 채무자인 가계의 지위가 너무 약하다 보니까 금융기관에 비해서. 채무자 입장에서 좀 이제 채무상환 스케줄도 재조정할 수 있도록 그렇게 하자는 거죠.

    ◇ 정관용> 마지막으로 아까 나왔던 지금 이 방송 들으시는 분들한테 ‘절대 무리해서 대출 과다하게 하고 집사거나 그러지 마라. 오히려 힘들더라도 전세를 그냥 유지하거나 거기 위험부담이 있으면 전세보증보험 같은 것을 이용하고 일부 월세 요구해도 응하는 것이 낫다, 오히려, 지금은. 그래서 2, 3년 지나면 집값 하락기가 오고 그때가 매매 구매의 적기가 온다’ 이 말씀입니까?

    ◆ 선대인> 저는 꼭 집을 사라, 팔라 이런 관점에서 이야기하는 것은 아닙니다마는 다만 제가 강조하는 것은 무리하게 빚내서 집사게 하라고 그러니까 그게 문제거든요. 소득 있는 사람이 뭐 집사는 것을 굳이 말릴 이유야 없죠.

    ◇ 정관용> (웃음) 아, 당연하죠.

    ◆ 선대인> 그런데 아까 말씀드렸듯이 정말 집 살 여건이 안 되는 사람들이 무리하게 빚내서 집사게 하거든요. 이게 일본에서도 부동산 거품을 떠받치기 위해서 토건부양책 써서 그게 안 되니까 부동산거품 붕괴하고 나서 3, 4년 후쯤부터 이렇게 우리처럼 최저금리 만들어지고 가계부채 동원해서 집사게 만들어줬거든요. 그때 많은 분양물량이 일어났고 지금 우리 국면하고 되게 비슷합니다. 그런데 그 이후로 다시 제2차 부동산거품붕괴가 일어나면서 많은 사람들이 하우스푸어로 전락했거든요.

    ◇ 정관용> 그렇죠.

    ◆ 선대인> 그래서 꼭 같은 방향으로 우리가 뭐 간다고는 하지 않더라도 충분히 그 위험성은 누군가 경고해야 되지 않겠나, 이런 차원에서 저는 계속 경고의 목소리를 내고 있는 것입니다.

    ◇ 정관용> 일본식으로 갈지 말지를 빼고 그냥 제가 물을 좀 타서 설명을 해도 과도한 부채로 집사는 것, 그것은 부동산 경기가 좋아져도 위험한 것입니다, 어떻게 보자면. 그런 경고를 해 주신 것으로 정리하도록 하겠습니다. 선대인 경제연구소 선대인 소장의 말씀이었습니다. 오늘 고맙습니다.

    ◆ 선대인> 고맙습니다.

    ◇ 정관용> 정리합니다, 내일 다시 오겠습니다.


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