황진환 기자윤석열 정부가 5년 동안 주택 270만호를 공급하겠다는 청사진을 내놓았다.
신규 택지 개발은 물론 재개발·재건축 등 민간 정비 사업 관련 규제를 손봐 서울 등 도심의 주택 공급을 늘리겠다는 내용이 골자다.
전반적인 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상되지만, 서울 내 노후 빌라와 강남·목동 재건축 아파트 시장 등이 국지적으로 불안해질 수 있다는 우려가 나온다.
재건축초과이익환수·안전진단 규제 풀어 민간정비사업 활성화
국토교통부는 16일 '국민 주거안정 실현 방안'을 통해 향후 5년간 270만가구(인·허가 기준)를 공급한다고 발표했다. 이는 지난 5년(2018~2022년) 간 공급된 주택 수(257만가구)와 비교하면 13만가구 많은 수치다.
공공택지와 국·공유지를 개발해 공급하는 주택이 88만가구로 가장 많지만 선호도가 높은 도심내 주택 공급을 위해서 민간정비사업을 적극 활용한다는 방침에 시장이 관심이 쏠린다.
정부는 재건축 사업 추진의 걸림돌로 꼽혔던 재건축부담금과 안전진단 기준 규제도 완화하기로 했다. 재건축부담금은 △면제 금액 상향 및 부과율 구간 확대 △1주택자 보유기간 따라 부담금 감면 △공공임대주택 및 역세권 첫집 등 기부채납분 부담금 산정시 제외 △1주택 고령자 부담금 납부 유예 등을 추진할 예정이다. 안전진단은 현재 50% 수준인 구조안전성 비중을 30~40%까지 낮추고 지자체에 항목별 배점을 5~10%포인트 가량 조정할 수 있는 권한을 부여할 방침이다. 공공기관 적정성 검토는 지자체가 요청하는 경우에만 시행하기로 했다.
민간이 사업주체로 참여하는 도심복합사업도 신설했다. 토지주 2/3 이상이 동의할 경우 민간 전문기관(신탁ㆍ리츠 등)이 사업이 시행할 수 있도록 했다. 정부는 이를 통해 20만가구로 공급한다는 계획이다. 특히 노후도 60% 이상인 역세권이나 준공업지가 주요 대상인 주거중심형의 경우 최대 500%까지 용적률을 허용할 계획이다.
이와 함께 신규 택지 발굴과 1기 신도시 재정비, 청년원가주택 등도 추진하기로 했다. 공공택지 개발과 도심 정비사업의 용적률 상향에 따른 기부채납 물량 등을 확보해 청년·신혼부부를 대상으로 시세의 70% 수준의 청년원가·역세권 첫집 50만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 임대·분양을 혼합한 민간분양 주택 신모델도 도입한다. 일정기간 임대 거주 후 분양여부를 자유롭게 선택할 수 있는 '내집마련 리츠 주택'이다. 분양가의 절반을 입주시 보증금으로 선납하고 나머지 절반은 분양 전환시 감정가로 납부한다.
"공급 확대 시그널 긍정적…구체적인 실행 방안 지켜봐야"
원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 박종민 기자
시장에서는 정부가 주택 공급 청사진을 제시하고 도심지 중심의 공급 확대 시그널을 준 점은 긍정적으로 평가하고 있다. 다만 구체적인 실행 방안은 미흡해 이번 대책이 시장에 미칠 영향은 제한적이라는 평가가 많다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 "민간 공급 절차 단축과 개발 자율성 확대는 물론 공공택지 공급 안배와 주거 복지 확대까지 장기적인 관점의 지속적 공급 계획을 추진하고 있다는 면은 긍정적"이라며 "충분한 주택 공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것도 긍정적"이라고 평가했다.
KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "이번 공급 계획 발표로 시장의 불안 요인은 크게 없을 것 같다"며 "재건축의 최대 이슈인 재건축 부담금 문제는 9월 세부 내용을 내놓을 예정이고 1시 신도시는 내년에 마스트 플랜을 수립하기로 했지만 이런 호재는 시장이 이미 어느 정도 흡수한 상태"라고 밝혔다.
NH농협은행 김효선 부동산수석위원은 "공급은 집값의 하락요 인으로 꼽힐 수 있지만 이번 대책이 최근의 주택 시장 하락세를 가속화하거나 거래 절벽을 심화시킬 가능성은 제한적일 것으로 본다"며 "그동안 공공 주도로 해왔던 주택 공급의 패러다임을 민간으로 전환하려면 필연적으로 규제 완화가 동반되어야만 하는데 이번 발표에 이 부분이 깊이 있게 설계되지는 않아 당장의 주택 시장에 미치는 영향은 적을 것으로 예상된다"고 말했다.
도심 주택공급 가능사업지 제한적…서울 빌라·강남 재건축 등 불안 우려
황진환 기자
다만 강남과 목동 등 재건축 단지가 몰려있는 지역과 재개발 구역으로 지정될 가능성이 있는 노후 빌라를 중심으로 가격이 불안해질 가능성이 제기된다.
민간 주도의 도심 주택 공급을 위해서는 노후 빌라 밀집 지역 등 재개발이나 노후 아파트 재건축이 사업 대상지가 될 수 밖에 없기 때문이다. 특히 서울시의 신속통합기획과 모아타운 추진 이후 재개발 기대감에 몸값을 높이고 있는 서울 내 노후 빌라와 기존 재개발 구역에 대한 수요자들의 관심이 커질 것이라는 전망이 나온다.
재개발·재건축 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장은 "재초환과 안전진단 완화 등은 재건축 시장 참여자들이 예상하고 있던 내용이고 이번에 구체적인 내용이 나오지 않았기 때문에 이번 발표로 재건축 시장이 움직이기는 어려울 것 같다"고 전망했다. 다만 재개발 사업과 관련해서는 "정비 사업을 통해서 서울 내에 50만 가구를 공급하기 위해서는 노후 빌라 밀집 지역들 중 상당수를 신규 정비사업 구역으로 지정해야 할 것 같다"며 "지금도 신통기획과 모아타운 등으로 뜨거웠던 서울 빌라 시장이 이번 발표로 더 불이 붙을 것으로 예상된다"고 예상했다.
부동산R114 임병철 리서치팀장은 "용적률 인센티브가 주어지고 도심복합 사업개편에 주거중심형으로 개발될 수 있는 준공업지역과 신규 정비구역으로 지정되는 곳은 투자자들의 관심이 높아질 것으로 보인다"며 "재건축 부담금과 안전 진단 제도에 대한 규제가 완화될 것으로 예상되는 만큼 강남과 양천, 노원 주요 재건축 추진 단지가 몰려 있는 지역은 금번 대책이 집값을 자극하는 요인으로 작용할 수 있다"고 내다봤다.
신한은행 이촌동PWM센터 이영진 팀장은 "정부가 정비 사업 관련 규제를 대폭 완화해서 '도심 공급을 확실하게 늘리겠다'는 시그널을 시장에 주고자 하는 것으로 보인다"며 "서울 등 도심지의 구도심은 다시 들썩일 가능성이 있고, 외곽 지역과 지방은 상대적으로 시장의 관심이 더 줄어들며 양극화가 심화될 가능성도 있다"고 예상했다.
신규 공공택지 지정과 청년원가주택, 역세권 개발 등도 구체안이 나오지 않은 가운데 정비사업 규제 개선도 법 개정이 필수적인 만큼 국회 다수 의석을 차지하고 있는 야당 설득 작업도 만만치 않을 것으로 예상된다.