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집값 폭등 요인 중 하나는 고(高)분양가가 주변 시세를 끌어올리고 이에 따라 분양가가 다시 높아지는 악순환이다.
물론 이런 과정에서 투기든 실거주든 수요가 받쳐줘야 하지만 높은 분양가가 구축 아파트 가격을 자극해 시장이 요동치면 이에 질세라 다시 신규 아파트 공급가격이 높아지는 것이다.
민간 분양가 상한제가 해제된 지난 2015년 986만원이던 전국 평균 아파트 분양가(3.3㎡당)는 꾸준히 해마다 상승해 올해는 1435만원이 됐다. 5년 만에 45.5%나 올랐다.
서울은 같은 기간 1948만원에서 2735만원으로 21.9% 올랐다. 경기도는 1058만원에서 1482만원으로 40% 상승했다.
이번달 29일부터 서울, 경기도 과천, 광명, 하남 등 투기과열지구 내 일부 지역 민간 택지에서도 분양가상한제를 적용하지만 전국적인 시행은 아니다. 민간택지 말고 공공택지는 이미 시행하고 있다.
정부는 필요한 지역에만 핀셋 규제를 하겠다는 입장이지만, 규제를 피한 지역의 가격이 오르는 풍선효과 등을 감안하면 분양가 상한제 역시 구멍이 생길 것이란 지적이다.
분양가 상한제를 비켜간 인천 지역에서는 송도를 중심으로 분양가 상한제를 적용해야 한다는 목소리가 나온다.
인천평화복지연대는 지난달말 "최근 송도가 인천의 집값 상승을 주도하고 있다"며 "집값을 안정시키려면 박남춘 시장이 국토교통부에 송도의 분양가상한제 적용 지역 지정을 적극적으로 건의해야 한다"고 요구했다.
복지연대는 "최근 송도 1·3공구와 6·8공구는 분양가만 평당 2250만원 안팎을 기록하는 등 과열 현상을 보였다"고 밝혔다.
(그래픽=김성기 기자)
인천 지역 분양가는 2015년 1019만원에서 올해 1614만원으로 60% 가까이 폭등했다.
정부가 시장 상황을 보며 분양가 상한제 적용 지역을 확대할 수 있지만, 아파트 분양가를 획기적으로 낮추기 위해선 토지임대부 분양을 도입해야 한다는 주장이 꾸준히 제기되고 있다.
부동산 가치를 결정짓는 토지에 대해선 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식이다. 대신 피분양자는 토지 점유에 대한 임대료를 지불한다.
이런 토지임대부 분양을 우리라고 아예 해보지 않은 것은 아니다. 지난 2011년 강남·서초에서 보금자리 주택 일부에 대해 토지임대부 분양을 시도했다.
분양가격은 당시 주변 시세의 1/4 수준인 2억 2천만 원이었고, 토지 임대료는 35만 원(강남 세곡지구 84㎥ 기준)으로 저렴했다. 그린벨트를 풀어 택지를 조성해, 원가 수준에서 임대료를 책정하다보니 이렇게 낮은 임대료가 가능했다.
이를 아파트는 주변 집값에 영향을 줬을까. 결과는 반대다. 전매제한 5년이 끝난 2018년 8억 3천만원이었던 집값이 올해는 10억원이 넘어버렸다. 분양받은 사람만 앉아서 돈을 벌게 되는 '로또 현상'이 벌어졌다.
이는 현저히 낮은 토지 임대료와 시장 임대료 간 차액이 고스란히 건물 가치로 전가된데 따른 것이다. 토지+자유연구소 이태경 부소장은 "강남이라는 요지는 시간이 갈수록 땅의 가치가 올라가는 데 이를 매우 저렴하게 사용할 수 있는 권리를 가진 부동산(토지임대부 분양 주택)에 땅의 가치가 붙어 버린 것"이라고 설명했다.
반대의 경우도 있다. 참여정부인 2007년 10월 경기도 군포시 부곡택지지구에서 공급된 토지임대부 분양 아파트는 저조한 분양률을 보이면 수요자들의 관심 밖으로 밀려났다.
수요가 많지 않은 군포라에서 상대적으로 높은 토지 임대료로 분양한 게 패착이었다. 당시 임대료는 40만원 정도였는데 입주예정자가 원하는 가격보다 2배 이상 비쌌다.
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군포 같은 경우는 임대료를 낮추고 선호도가 높은 지역에 짓는 방법으로 해결이 가능하지만 강남.서초처럼 운좋은 피분양자만 막대한 이익을 본다면 토지 임대부 분양의 실효성에 의문을 가질 수밖에 없다.
토지 임대부 분양은 현실 적용이 불가능한 실패작일까. 정의당 심상정 대표는 지난 6일 부동산 투자 이익에 대한 중과세 외에 공급 정책과 관련해 "토지임대부 분양주택, 환매조건부 주택공급방식을 도입해 저렴하고 질 좋은 공공임대주택을 획기적으로 늘려야 할 것"이라며 이 제도를 다시 언급했다.
정의당은 토지임대부 분양을 통해 시세 반값 이하의 싼 분양가와 임대료로 주거복지를 강화해야 한다고 주장한다.
대신 특정 개인에게 지나치게 쏠리는 개발이익을 차단하기 위해 환매조건부 방식을 결합하는 방안을 제시했다. 정의당 관계자는 "물가 상승률 등을 감안해 적정한 가격으로 공공에 다시 되파는 조건으로 토지임대부 분양을 하면 로또 현상을 막을 수 있다"면서 "개발이익을 환수하는 장치를 두자는 것"이라고 설명했다.
임대료를 현실화하면서 이를 통해 주거 복지 재원을 마련하자는 아이디어도 있다. 이태경 소장은 "임대료를 시장가격 수준으로 받으면 건물 가격이 안정되면서 개발이익도 환수하는 효과가 있다"면서 "임대료를 기반으로 자산유동화 증권을 발행하는 등 임대사업을 꾸준히 진행할 재원을 마련할 수 있다"고 조언했다.
미국의 뉴욕 로어 맨해튼 서쪽에 있는 배터리 파크 시티와 네덜란드 암스테르담 동항구지역 개발은 공공토지 임대 방식으로 성공한 대표적인 사례다. 이들 지역은 정교한 계획으로 부동산 가격 급등 등 부작용 없이 쾌적한 지역으로 탈바꿈했다.