내년 전국의 집값이 오르지만 상승폭은 올해보다는 낮을 것이라는 전망이 나왔다. 공급 부족에 대한 우려가 있어 집값 상승을 자극할 수 있지만, 수요자의 구매력이 떨어져서다.
이로 인해 소득 대비 집값 비율(PIR)은 전국적으로 조사 이래 최고치를 기록했다. 2년 만에 서울에서 집을 사려면 15.6년이 걸린다는 뜻이다.
KB금융그룹이 발간한 '2021 KB부동산보고서(주거용편)에서다. KB경영연구소는 전국 500여개 중개업소, 학계, 업계(건설업, 금융업 등), KB국민은행의 PB대상 설문조사를 실시했다.
자료=KB금융지주 경영연구소
◇부동산 전문가·공인중개사 10명 중 8~9명 "내년에도 수도권 집값 올라"보고서에 따르면 KB협력 공인중개사 506명(서울 132명, 경기·인천 179명, 5대 광역시 115명, 기타 80명) 중 92%는 내년에도 수도권 집값이 오를 것으로 내다봤다. 올해 1~11월 주택매매가격 상승률이 6.9%인 점을 고려하면 상승률은 다소 둔화할 것이라고 보는 중개사들이 많았다.
지역별로는 서울이 가장 상승할 것이라는 의견이 많았다. 중개사의 10명중 7명정도가 5%이내 상승할 것으로 예측했다.
서울 강남은 5%내 상승 전망이 많았고, 경기도는 1~3% 전망이 가장 많았다. 서울 지역 집값 상승의 원인으로는 주택 수요 대비 전반적으로 공급물량이 부족한 점을 꼽았다.
집값 상승 원인은 공급물량 부족(28%), 전세 시장 불안으로 매매 전환 수요 증가(22%), 정부의 규제강화에 따른 매물감소 등 부작용(19%) 등의 순이었다.
전국 전셋값이 상승할 것이라는 의견도 대다수였다. 최근 서울 및 수도권을 중심으로 전세 시장 불안이 확대되는 가운데 수도권뿐 아니라 5개 광역시, 기타 지방의 전세 시장에 대한 우려가 반영된 것으로 보인다.
수도권은 5% 이상 상승 전망 비율이 40%였다. 특히 강북은 절반 이상의 응답자가 5% 이상 상승할 것으로 예상했다. 경기·인천지역도 5% 이상 상승할 것이라는 답변 비율이 32%에 달했다.
부동산 시장 전문가들 대다수도 내년 집값이 상승할 것이라고 전망했다. 내년 전국 주택매매 가격 상승률을 수도권은 5% 이상(39%), 비수도권은 1∼3%(39%)로 예상한 전문가들이 가장 많았다.
전국의 주택 매매 거래량은 올해와 비슷할 것이라는 전망이 57%로 가장 많았다. 증가 의견은 수도권 32%, 비수도권 27%로 나타났다. 전문가 대다수가 내년 수도권 전세보증금이 오를 것으로 예상한 가운데 '7% 이상' 상승할 것이라고 응답한 비율은 33%로 가장 많았다.
수도권 전세보증금의 상승 요인으로는 임대차법 이후 전세 물량 감소(39%)를 지적했다. KB 소속 자산관리전문가(PB)들을 대상으로 한 설문 결과, 올해 고객의 부동산 관련 상담·자문 중 부동산 세무(45%)가 가장 큰 비중을 차지했다. 이는 2019년의 비중(35%)보다 10%포인트 증가한 것으로, 종합부동산세 부담이 현실화한 데 따른 것으로 풀이된다.
◇주택 가격 불안 요인 '공급 축소'되지만, '주택 구매력'도 상당히 감소올해 11월까지 주택 매매 가격은 6.9%로 상승했다. 수도권이 9.2%로 주도했다. 연이어 주택 관련 대책이 발효됐지만 시장의 불안정은 계속됐다. 올해 거래량은 사실상 2015년 이후 최대치를 기록했다.
11월까지 주택 매매거래량이 약 110만 4천건으로 2015년 약 119만 4천건, 2006년 조사 이래 최대치) 수준과 유사할 전망이다. 올해 증여 거래도 많았다는 점을 감안하면 실제 소유 이전은 2015년 수준을 뛰어넘을 가능성이 크다.
올해는 매매시장 불안 뿐 아니라 전세시장도 불안정해졌다. 전세가격은 11월말까지 5.4% 상승했다. 특히 수도권은 7.3% 상승하면서 매매시장과 동일하게 상승세를 주도했다. 매매시장의 규제 강화와 높은 주택가격에 대한 부담으로 전세 수요가 증가하기 시작했고 임대차법 시행 이후 전세 물량이 급감하면서 전세시장 불안이 확대된 것으로 연구소는 분석했다.
연구소는 최근 주택 가격 불안 요인으로 가장 크게 거론되는 것으로 공급 물량 감소를 꼽았다. 주택 건설 인허가 승인 실적을 보면 2015년 약 76만 5천호로 정점을 기록한 후 지속적으로 감속했기 때문이다.
2020년 10월까지 인허가 실적은 32만 6천호로 전년 동월 대비 7.8% 감소했다. 지역별로 수도권이 13.2%로 비수도권에 비해 큰 폭의 감소세를 보였다. 이처럼 공급 부족에 대한 우려가 높은데다 규제로 분양가가 떨어지면서 분양시장으로 수요가 몰리는 상황이다.
반면 수요 측면에서 수요자의 구매력은 상당히 위축된 것으로 분석됐다. KB국민은행에서 발표하는 소득 대비 집값 비율(PIR) 추이를 보면 전국적으로 조사 이래 최고 수준을 기록하고 있다.
2020년 11월 기준 전국 PIR은 5.5년이지만 서울은 15.6년에 달한다. 특히 서울 PIR은 2019년 1월에 12.9년이 걸렸지만, 2020년 9월에는 15.6년으로 2년 사이 2년 가까이 상승했다. 서울에서 집을 사려면 아무것도 안 먹고 안 사고 15.6년이 걸린다는 얘기다.
이처럼 주택구매력 저하의 근본적 원인은 소득 대비 가격이 가파르게 올라서다. 이와 더불어 대출 규제 역시 주요 요인으로 작용했다.
연구소는 내년에도 여전히 정부 정책이 주요한 변수가 될 것으로 봤다. 정부 정책에 따라 시장이 지속적으로 변화해와서다. 물론 일정 기간이 지난 후 시장이 재반등하는 상황이 반복되고 있지만 그만큼 정책의 강도 역시 높아지고 있다.
다만 연구소 관계자는 "전세 가격이 오른 것은 상당한 제약 요인으로 작용할 수 있다"면서 "매매가격과 전세가격이 동시에 오르는 상황에서 자칫 정책의 충돌 가능성이 존재하기 때문"이라고 지적했다.
특히 참여정부의 부동산 정책과 현정부의 부동산 정책은 여러모로 닮았지만 규제 강도는 더 높아지고 시행 시기는 더 즉각적인 것으로 평가됐다. 참여정부의 대표적인 부동산 정책은 재건축 관련 규제 강화, 다주택자 세금 강화, 대출 규제 강화, 분양가 강한제 도입 등을 들 수 있는데 문재인 정부 3년차인 현재 이같은 제도들의 대부분은 제도 도입 후 짧은 유예 기간을 두고 곧바로 시행되고 있어서다.
국내 주택시장 불안이 확대되는 상황에서 정책 기조는 지속될 것으로 예상됐다. 다만 주택이 가계 자산의 상당 부분을 차지하고 있고 실수요자의 주택 마련에 대한 높은 의지를 감안할 때 주택시장 안정화를 위한 추가 정책 가능성도 있을 것으로 예측했다.
주택시장 내 매물 확보와 가격 상승세 확산 방지를 위한 다주택자 매물의 양도세 완화, 공급 규제를 위한 재건축·재개발 활성화 방안, 청약제도 보완과 청약 과열 방지대책 등이 그 대상이다. 3기 신도시의 조속한 시행과 전세시장 안전화를 위한 임대주택 공급 등 부족한 공급 물량 확보를 위한 노력도 계속될 것으로 전망된다.
연구소 관계자는 "연이은 고강도 규제 정책에 대한 시장 내 피로감과 규제에도 불구하고 주택 가격 상승세가 계속되는 상황에서 부동산 정책의 신뢰성 확보데 대해서도 고민해야 할 시점"이라고 조언했다.