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"전월세전환율 인하 효과 기대…'부작용'에도 대비해야"

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    "전월세전환율 인하 효과 기대…'부작용'에도 대비해야"

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    (사진=이한형 기자/자료사진)
    정부는 현재 4%인 전월세 전환율을 1.5% 포인트 내려 2.5%로 조정하겠다고 19일 발표했다. 월세 전환 속도를 늦추고 월세 전환 시 임차인의 부담을 줄여주기 위한 대책이다.

    정부는 이번에 전·월세전환율 상한선을 낮춘 것이 전세의 월세 전환을 줄이는 데 효과를 낼 것으로 기대하고 있다. 정부는 불확실성 해소를 위해 관련 내용을 이달 중 입법예고할 방침이다.

    서울 전셋값은 59주 연속 상승하는 등 불안한 모습을 보여왔다. 임대차법 시행 전에 임대인이 미리 전셋값을 올리면서 최근 들어 가격 상승 폭이 확대됐다.

    서울 서초동의 M공인중개업소 관계자는 "최근 들어서 전세값이 많이 올랐는데, 오른 가격에도 전세 물량을 찾기가 어려운 품귀현상이 나타나고 있다"며 "집주인들이 임대수익 보전을 위해 전세를 월세로 전환하는 추세까지 맞물리면서 전세난은 상당기간 지속될 것으로 본다"고 말했다.

    최근 연이은 임대차 관련 규제로 집주인들이 전세를 월세로 돌리는 경우가 늘면서 비싼 월세로 임차인의 부담이 커지고 있다.

    한국감정원이 집계한 '전국의 주택 전월세전환율'은 지난해 12월부터 지난 6월까지 줄곧 5.9%였다. 현재 상한선인 4%보다 1.9%p 높은 수준이다. 강남의 신축 아파트 반전세 매물 다수는 6% 이상의 전월세전환율로 월세를 납부하고 있다

    정부가 부동산 보유세를 늘리면서 세금을 월세로 충당하려는 움직임도 감지된다. 전세 보증금 중 일부를 월세로 돌리는 이른바 '반전세'를 통해 매월 현금을 확보해 이를 세금으로 내는 방식이다. 반전세는 보증금이 월세 240개월 치를 넘는 월세를 말한다.

    서울시 부동산정보광장 통계를 보면 서울 아파트의 전·월세 계약 중 반전세 비중은 지난 6월 9.6%였는데 7월에 9.9%로 올랐다. 이달 들어 지난 14일까지는 12.3%가 반전세 계약인 것으로 집계됐다.

    전문가들은 전·월세전환율 상한선을 낮추면 단기적인 효과를 기대할 수 있지만 중장기적으로 부작용에 대한 대비책 마련도 필요하다고 지적했다.

    임병철 부동산114 수석연구원은 "전세의 월세 전환 속도를 늦춰서 결과적으로 세입자들의 임대료 부담을 줄이는 효과가 예상된다"면서도 "월세 전환에 실패한 집주인들이 전셋값을 5% 상한 폭까지 올리고 2년, 4년 뒤에 새로운 세입자에게 한꺼번에 부담을 전가하는 부작용이 나타날 수도 있다"고 말했다.

    전·월세전환율을 2.5%로 낮추더라도 신규 계약에는 반영되지 않고, 전환 비율을 어겼을 경우 집주인을 직접 처벌할 수 있는 조항이 없는 점 등도 한계로 꼽힌다.

    수익 악화가 우려되는 집주인들이 집 내놓기를 꺼려 전월세난이 더욱 심해질 수 있다는 지적도 나온다. 집주인들이 월세를 전세로 바꿔 전셋값을 올리려 들 경우 전셋값이 오를 수도 있다. 전월세 전환율이 낮아지면 전세를 월세로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만, 역으로 월세를 전세로 바꿀 때는 전셋값이 높아지는 역효과가 날 수 있다는 말이다.

    정부가 전월세 전환율의 실효성을 높이기 위해서는 새로운 처벌규정을 신설하는 등의 강제규정 마련이 시급하다는 지적이 나오고 있다. 최근 무소속 이용호 의원은 전월세 전환율을 초과하는 월세에 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 법안을 발의했다.

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