전세값만 높아지는 현 부동산 시장, 계속 하락 vs 반등 기회는 온다
▶김광수> 전세시장이 좋다는 건 역설적으로 매매 시장이 안 좋기 때문이에요. 집을 사지 않으니까 임차하는 거예요. 매매 수요가 감소한 것은 이 가격을 감당해낼 수 있는 유효 수요가 줄어들었기 때문이죠. 집값이 너무 비싸서 서울 아파트 중에서 중간 소득자가 대출을 일으켜서 집을 살 수 있는 양이 5~6년 전에는 30%였는데요. 지금 3%로 줄어들었어요. 매도 물량도 굉장히 빠르게 증가하고 있습니다. 서울 아파트 기준으로 지금 8만 가구가 넘어가고 있는데요. 1년 전과 비교해서 거의 2배 이상이에요. 명약관화하지 않습니까? 수요는 감소한 상황에서 팔려는 사람들이 증가하니까 저는 집값이 빠진다고 하는 거죠.
▶김인만> 집값은 집을 사려는 매수자, 집을 팔려는 매도자 간의 줄다리기 게임입니다. 서로 팽팽한 줄다리기를 하고 있어요. 서로 지기 싫어합니다. 집주인들은 생각이 있죠, 많이 오르지는 않겠지만 그렇다고 금리가 내려갈텐데 굳이 급매로 던질 필요가 없다, 이렇게 생각을 하고 있고요. 집을 사려는 분들도 아쉽지는 않죠. 굳이 지금 내가 무리하게 사야 되나. 이렇게 서로 팽팽하게 당기고 있기 때문에 거래량이 현저히 떨어져 있습니다. 어느 한쪽이 져야 되거든요. 어느 한쪽이 좀 져라 집주인이 차라리 지든지 그러면 가격이 빨리 떨어지면 빨리 반등을 할 수가 있는데요. 이 균형을 누가 깨느냐, 결국 하반기가 될지 6월이 될지 모르겠습니다만, 두 번의 기회가 있다고 봅니다. 물론 이 반등이 대세 상승을 의미하는 건 아니고요. 두 번의 기회란, 미국에서 금리 인하를 한 번 할 때 그리고 한국은행에서 금리 인하를 할 때, 시장의 수요자들은 이제 때가 왔구나 시그널이 왔구나 하면서 상당히 유입이 될 겁니다.
'금리 인하 = 집값 상승' 공식은 이제 옛말?
▶이광수> 금리가 인하되면 가격이 그냥 오르나요? 그렇지 않죠, 수요가 움직여야 해요. 그런데 금리가 인하돼도 대출을 받을 수도 없고 스트레스 DSR도 있고. 높은 가격을 감당할 수도 없고…그런데 무슨 수요가 있습니까? 2010년부터 2013년까지 한국의 주택담보대출 금리가 7%에서 3%대로 떨어졌지만 집값이 빠졌어요. 금리를 아무리 내려도 집을 살 사람이 없으니까 집값은 빠진 거예요. 그래서 '금리가 인하하면 수요가 늘고 집값이 오른다' 이런 전제 사항에 대해서 저는 수정이 필요하다, 금리가 인하된다고 해서 집값이 오르는 건 아니다라는 말씀을 드립니다.
▶김인만> 높은 가격대를 감당 못하는 분들도 있지만 금리인하 같은 이벤트가 좀 있고 용기를 불어 넣어줄 경우 내 집 마련하고 싶어 하는 분들도 분명히 존재합니다. 집주인들이 매물을 막 집어던지는 상황은 아닙니다. 조금 늘어난 정도예요. 집주인들이 마구 집어던지고 있다면 집값이 폭락하겠죠. 그런 상황은 아니고요. 다만 금리가 내려가게 되면 기대감에 자극을 주게 되죠. 매매 시장은 기대 시장입니다. 미래 가치를 보고 움직이기 때문에 금리 한 번 두 번 내리는 거 가지고 실질적으로 대출 금리가 큰 폭으로 하락하지는 않겠지만, 기대감을 자극하기에는 충분하다는 겁니다. 대세 상승으로 가려면 수요가 폭발적으로 늘어나야 되는데 그게 아니라 그냥 반등은 일부 수요가 움직여도 충분히 가능하다고 생각합니다.
신생아까지 대출해줘야 버티는 부동산 시장?
▶이광수> 사람들은 기대감으로 움직이죠. 근데 지금 한국의 부동산 정책이 그 기대감을 없애고 있어요. 되게 역설적으로 들리시죠. 신생아 대출 얘기를 하셨죠? 어떤 생각이 드세요? 거기까지 왔어 신생아까지 대출해줘야 한국의 부동산 가격에 바치는 거야? 다음은 대학생 대출해줘야 돼요. 그린벨트까지 풀어줘? 더 이상의 카드는 없을 것 같아요.
지금 정부는 집권한 지 2년밖에 안 됐는데 부동산 정책이 벌써 15개가 나왔어요. 전 정부 때 정책 23번 나왔다고 난리를 쳤는데 지금은 조용해요. 그런데 시장에 참여자들은 알아요. 이렇게 하는데도 부동산가가 안 오르고, 더 나올 게 있는 거야. 신생아 대출 다음에 그럼 대학생 대출, 실제로 대학생 대출 나옵니다. 대학생이 특례 청약 가입하면 나중에 싸게 대출해준 주택 대출해 준다는 거요. 쉽게 말해서 쉽게 말해서 끝장까지 간 거죠.
▶김인만> 어느 역대 정부든 집값을 올리고 싶은 정부는 없다라고 저는 생각합니다. 제가 국토부 장관이라도 굳이 나서서 규제를 하고 풀고 브리핑 하고 싶습니까? 정부는 개입 안 하고 싶습니다. 그냥 물 흘러가듯이 인플레이션 정도 그냥 방어를 해주면 베스트인데 시장이라는 건 그게 아니죠. 집값이 급등해서 오버슈팅이 되면 규제를 해야 되고요. 집값이 급락해서 언더 슈팅이 되면 규제를 풉니다. 그 매커니즘이고요. 일례로 최근에 이제 신생아 대출 말씀드렸는데 말씀하셨는데 신생아 대출은 출산율을 올리기 위해서 연계가 된 정책이고요. 그거로 집값을 부양하겠다는 정책이 아닙니다.
정부 입장에서는 집값 내려가는 것도 싫고 올라가는 것도 싫은데, 총선 앞두고 표 얻겠다고 강남 3구, 용산구를 풀어줄 수는 없지 않아요? 그래서 할 수 있는 게 규제를 푸는 게 아니라 개발 정책, 그린벨트 군사지역 풀어줄게, 땅 가진 사람들 그동안 힘들었지? 우리 표 좀 줘~ 이 정도 시그널을 주고 있는 겁니다. 이건 부동산 부양으로 보기에는 저는 약간 정치적인 목적이 더 강한 것 같고요. 실제로 총선 지나면 그린벨트 군사지역을 풀어줄지 안 풀어줄지도 모르고요.
