▶김광석> 4월 위기설이 팽배하거든요, 어떻게 보세요?
▶김인만> 지속적인 경고로 충분히 예상할 수 있지만 쉽게 간과하는 위험 요인, 회색 코쁠소가 올 수 있죠. 그런데 저는 충분히 준비할 수 있다고 보여지고요. 진짜 위기는 회색 커플소가 아니라 블랙스완, 예상치 못하는 상황이 발생했을 때입니다. IMF 외환위기 우리가 상상이나 했었나요? 일부 전문가들은 예상했을 수도 있겠습니다만 다수의 국민들 언론들은 알지 못했습니다. 글로벌 금융위기 서오프라인 모기지론 그런 걸 알았습니까? 블랙스완이 왔을 때 진짜 위기가 오는 거고요. 우리 국민들, 수요자들이 느끼기에 물론, 지금도 많은 건설사들이 굉장히 힘듭니다. 도산도 발생하고 있는데 아마 4월 지나고 본격적으로 수술을 하게 되면 조금 더 늘어날 수는 있겠죠. 그런데 4월 위기설 위기설이라는 얘기가 뭡니까? 건설회사 몇 개가 부도난다고 해서 위기설이라는 이름을 저는 붙이면 안 된다고 보는 거죠.
▶이광수> 산업을 분석하고 부동산 시장을 예상하는 입장에서 이 정도의 충격은 위기라고 보는 거예요. 예를 들어서 부동산 PF가 통계 지표로는 134조 원 그리고 일반 신용평가 회사들은 200조 원이 넘는다고 일단 파악하고 있는데요. 여기에서 한 30% 정도가 지금 부실 위험이 있다고 보고 있거든요. 그럼 60조 원이에요. 이 정도 규모가 터지는 건 역사상 없었어요. 그러니까 김인만 소장님이 얘기한 것처럼 과거에 없던 일일 수 있다는 거죠. 문제가 좀 더 심각해지면 한국의 신용등급에 영향을 미칠 수도 있고, 그럼 좀 더 구조적인 시스템 리스크로 전이될 가능성도 있는 거죠.
그리고 서브프라임 때하고 한번 비교를 해볼게요. 그때는 우리나라 PF가 80조 원이었고 미분양 아파트가 최대 수치가 16만 5천 가구였어요. 근데 지금은 일단 금감위 발표로 부동산 PF가 134조 원입니다. 그때보다 거의 50조 원이 많죠. 미분양이 6만 가구예요. 그때보다 10만 가구가 줄었어요. 미분양 아파트는 줄었지만 PF가 엄청나게 증가했죠. 이 얘기는 뭐냐면 아예 시작조차도 못했다는 거예요.그때는 그나마 땅을 사놓고 분양을 해서 미분양이 난 거예요. 그래서 전국 평균 분양률이 48%에서 52%까지 나오거든요. 그런데 지금은 분양조차도 할 수 없는 땅이니까 그냥 PF에 묶여 있는 거예요 지방 같은 데 분양하면 분양률이 5%, 10% 나옵니다.
▶김광석> 항간에는 지금 정부가 위기를 숨기고 있다, 4월 총선까지는 드러내지 않는 것이다 이런 얘기가 돌아요. 근거로 부동산 PF 대출 잔액이 지금 우리 언론을 통해 공개된 것은 134조 원이고 그리고 건설산업연구에서 조사한 것은 새마을금고라든가 금융위에서 감독하지 않는 범위의 부동산 PF 대출 잔액까지 포함하면 200조가 넘는다. 그런데 이 잔액 기준이 23년 9월 3분기 기준입니다. 부동산 PF 대출 잔액이 안 나올 리가 없어요. 또 4월쯤 되면 외감기관 감사를 받잖아요. 감사 기업들이 본격적으로 감사 시즌 감사 발표가 되기 때문에 총선 전까지는 위기가 제대로 드러나지 않는다는 거죠.
▶김인만> 우리가 중국도 아니고 숨긴다고 그게 숨겨지겠습니까? 정부가 하지 말라고 발표를 안 할까요? 저는 그렇게 보지 않습니다. 물론 줄어들지는 않았겠죠. 134조 원에서 좀 증가했을 수도 있는데 그걸 숨긴다고 해서 이 문제가 해결되지도 않고요. 정부 관계자가 그걸 숨길 필요도 저는 없다고 보여집니다. 그러면 134조에서 150조로 늘어났다고 치죠. 150조로 늘어났다면 국민들이 불안해하고 갑자기 위기가 옵니까? 그거는 좀 아니라는 생각이 들고요. 4월에 본격적으로 감사를 하면 부실 여부가 수면 위로 올라오고 정부도 총선 전에는 당연히 부담스럽겠죠. 제가 정부 관계자라도 총선 전에 PF를 수술하는 건…총선 이후에 하자 수술 일정을 미뤘을 수는 있는데 이거는 저는 지극히 정상적이다, 총선 이후에 수술을 하더라도 감사 결과가 나오더라도 충격적으로 134조가 300조가 되고 이렇지 않습니다. 이미 PF 문제는 2022년 레고랜드 사태부터 한 2년 정도 흘러오고 있는데 이게 갑자기 4분기에 급등해 문제가 된다? 그렇게 보지 않는다는 거죠. 미분양을 보더라도 2022년 1월에 2만 1천호가 2023년 7만 5천 원까지 증가했다가 최근에 6만 3천 호 정도 수준이 됐는데, 저는 그렇게 급증하지는 않았다 봅다.
