(사진=스마트이미지 제공)
편법·불법적 자금 조달을 통해 서울 아파트를 사들인 사례 768건을 포착한 당국이 고강도 부동산 실거래 조사에 대한 의지를 재차 강조하고 나섰다.
세법상 직계존·비속의 증여세 면세 한도가 5000만 원인 만큼 이 금액을 초과한 증여가 납세 없이 이뤄진 경우는 다 들여다보는 것을 원칙으로 한다는 방침이다.
국토교통부와 행정안전부, 금융위원회, 금융감독원, 서울시 등은 4일 서울 실거래 2차 합동조사 결과를 발표했다.
지난해 11월 발표된 1차 조사에 이어 진행된 이번 조사에서는 지난해 12월부터 이번 달까지 2개월간 1333건의 의심 사례 가운데 국세청 통보 670건, 금융위·행안부 등 점검 94건, 거래신고법 위반 3건, 경찰청 통보 1건 등 768건을 적발해냈다.
국토부 김영한 토지정책관은 "세법상 증여세를 내야 하는 건에 대해서는 예외 없이 조사해 편법·불법 증여 여부를 확인하고 있다"며 "기본적으로 친족간 거래가 있었다고 하는 사안에 대해 일단 모두 통보해달라는 국세청의 요청이 있었다"고 설명했다.
그러면서 "입주민이 공개적으로 특정 부동산 중개업소를 배제하는 식으로 이뤄지는 집값 담합에 대해서도 철저히 조사하겠다"며 "이같은 고강도 조사가 정상 거래까지 위축시킨다고 판단하고 있지 않다"고 덧붙였다.
다음은 김영한 토지정책관 등과의 일문일답
▶ 서울에서 자녀들이 집을 살 때 사실상 부모 도움 없이는 어려운데 5000만 원 이상 신고 없이 받아 사면 위반이라고 보는 건가?
= 세법상 증여세 내야 하는 것(액수)에 대해선 예외 없이 조사해 편법·불법 증여 여부를 확인하고 있다. 국세청에서 그에 대해 판단할 수 있는 가이드라인을 제시했다.
▶ 가이드라인상 얼마일 때 의심하나?
= (토지정책과장) 국세청에서 일선 지자체에 통보한 가이드라인에 대해 말씀드리긴 어렵지만, 기본적으로 친족 간 거래가 있었다고 하는 사안에 대해선 일단 통보해달라는 게 국세청 요청 사항이었다.
▶ 집값이 많이 오른 강남권 고가주택을 중심으로 단속 얘기가 나오다가 오늘 6억 원대 이하, 강남권 외 지역도 굉장히 많이 조사 대상에 올라 과도하단 얘기가 나오는 것 같은데 이에 대해 어떻게 판단하나?
= 불법적 거래, 세금 탈루 목적의 거래, 정상적으로 납부할 세금을 내지 않고 한 편법 증여에 대한 단속이다. 적법 절차를 준수해 부동산 거래가 이뤄지게 하기 위해 당연히 해야 할 역할을 하는 것이다. 자금조달계획서를 제출하는 모든 거래에 대해 하기 때문에 특정 강남3구 고가주택만 할 건 아니다.
▶ 관련 우려에 대한 대응책이 있나?
= 이상거래 단속은 정해진 법규에 따라 정상적인 주택 거래가 이뤄지는지 조사하는
것이다. 내야 할 세금을 탈루한다든지 법 규정과 다르게 불법적으로 이뤄지는 거래를 단속하는 것이다. 세금을 정상 납부하고 진정성 있게 계약금을 받는 정상 거래를 위축시키리라 판단하지 않는다. 실수요자 보호를 위해서도 엄격하게 강도 높은 단속이 이뤄져야 한다고 생각한다.
▶ 부모에게 5억 5000만 원을 차입해 주택 구입에 쓴 경우 차용증을 쓰고 이자까지 더해 갚겠다고 하면 그냥 해결되는 건가?
= 가족 간 금전거래는 기본적으로 가능하지만, 차용증을 안 쓰거나 이자를 지급 안 하거나 금전을 요구한 시기와 차용증 작성 시기가 다른 등 상황에 대해 세무 당국이 거래 진정성이 없고 편법 증여라고 판단할 수 있다. 거래 진정성 여부는 국세청이 별도의 과세 자료를 갖고 정밀 검정할 계획이다. 조사단은 의심 사례로 넘기는 것이다.
▶ 집값 담합은 형사처벌 대상이랬는데 주민들이 카페나 주민자치회 통해 "얼마 이하엔 내놓지 맙시다"하고 그렇게 내놓으면 항의하는 식의 행위를 담합으로 보나? 적발하고 처벌할 수 있을까?
= 집값 담합은 기본적으로 입주민이 특정 가격 이하로 매도하지 말자든지 저가 매물을 취급하는 부동산 중개업소를 배제하는 식으로 이뤄진다. 현수막이나 엘리베이터 안내문 등 여러 공개된 형태로 공지가 이뤄진다. 이달 21일부터 공인중개사법이 개정돼 집값 담합이 형사처벌 대상이 되면 그런 공지 등을 철저히 단속할 것이다.
▶ 개인이 법인을 설립해 집을 사는 경우도 많다고 보도되는데 그 경우엔 어떤 불법 요소가 있나?
= 법인이 주택 구입할 수 있지만, 대출 관련 규정이나 금융감독 기준을 준수해야 한다.
▶법인의 대출은 주택 구입 목적이라고 하면 거주용이 아닌 업무용으로 사서 사무실을 쓰는 건 괜찮나? 단독주택을 업무용 사무실로 쓰는 법인들이 있는데 기준 위반 여부를 어떻게 판단할까?
= (금감원) 사업목적과 무관한 주택 구입을 감독 규정에서 제한한다. 다만 혼선이 있을 수 있는 부분이 재택 사업에 대한 주택 구입일 수 있는데 사업체 속성을 봐야 한다. 일률적으로 가능 여부를 말씀드리진 못한다.
▶ 매수자뿐 아니라 매도자에 대해서도 통장 내역 등을 받을까?
= 일반적으로 주택을 매도했대도 용처를 보진 않는다. 다만, 여러 이상 거래 징후가 포착된 경우 진정성 확인을 위해 매수인, 매도인을 다 확인해야 정확한 사실관계를 파악한다. 불가피하게 매도인의 해당 자금 사용을 확인한다. 상식적으로 납득 어려운, 매도인이 상당한 매각 대금을 현금으로 받았는데 통장에 예치하지 않는다든지 하는 등의 해명이 나오면 제한적으로 소명 자료를 받는다.
▶ 특사경과 부동산시장 불법행위대응반은 다른 조직인가? 증원 배치 계획도 있나?
= 부동산시장 불법행위 대응반은 전원 특사경으로 구성할 계획이다. 현재 국토부에 지정된 특사경이 중개법 담당 2명, 주택법 담당 2명, 실거래법 담당이 2명 있다. 이들은 정책 업무와 특사경 업무 병행해 집중적 단속이 어렵다고 본다. 별도로 단속과 수사만 전담하는 특사경을 증원 배치해 이들을 대응반 소속으로 운영하겠다는 것이다.
▶ 특사경에 별도의 조사실 만들어질까?
= 국토부의 가용 인력 7명으로 불법행위대응반을 구성하고 관계기관 합동 TF에 참여하는 국세청, 금융위, 금감원, 감정원 등이 파견 근무를 할 수 있을지 협의를 진행 중이다. 특사경하면 형사사법 절차에 정통한 전문지식이 필요하다. 일반적 공무원 정책 업무와 상당히 달라 검경에도 인력 파견을 비롯해 협조를 충분히 구할 계획이다. 출석조사가 필요해 별도의 독립된 공간에 조사실을 만들 필요가 있다고 판단되면 충분히 검토할 계획이다.
▶ 투기과열지구 3억 원 이상의 주택이나 비규제지역 6억 원 이상 외의 가격대 주택들에 대한 조사 계획도 있는지
= 실거래법에 따라 허위 계약 등 모든 것에 대해 조사한다. 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 비규제지역의 6억 원 이상 주택으로까지 조사 진행하고 있고, 기타 지역에서도 실거래 허위 신고나 업다운 계약에 대해 계속 조사 중이다.