아파트 건축 현장 (사진=연합뉴스)
■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 9월 12일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사
부동산 제대로 보기 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 자리함께 하셨습니다.
◇ 류도성> 지난 시간에는 제주도 부동산 시장 전망과 투자대상까지 다뤘습니다. 이번 시간에는 부동산 기초 다지기 차원에서 한 번 접근해볼까 합니다. 지금 대한민국의 화두는 인구감소 시대의 도래입니다. 인구감소 시대에 대응한 도시계획도 지난 10년전부터 새로운 연구분야가 되었습니다. 인구감소 시대 부동산 정말 괜찮을까요?
◆ 이정민>부동산 가격이 내려갈 것이라고 주장하는 사람들 대부분이 통계청 인구예측 결과를 근거로 얘기합니다.
통계청 인구 예측결과에 따르면 대한민국의 인구는 2028년 정점에 오른 후 2029년부터 감소한다고 합니다. 인구가 감소하면 당연히 부동산 수요도 감소합니다. 그래서 내려간다고하는 얘기들을 많이 합니다.
사실 인구가 감소하더라도 1~2인 가구의 증가로 20208년까지는 계속 오를 것입니다. 2029년 후에도 어느 정도 완만하게 상승할 것입니다.
또 하나의 변수가 부동산 소비면적 특히 주택소비면적이 외국에 비해 아직까지 작습니다. 소비면적이 늘어나면 부동산 가격 대세 하락을 주장하는 것은 설득력이 떨어집니다.
◇ 류도성>지금 제주도 부동산 가격이 침체기인데요. 왜 침체기에 빠졌다고 생각하십니까?
◆ 이정민>제주도 부동산 상황이 좋지 않은 것은 맞습니다.
반대로 얘기하면 지난 5~6년 동안 너무 가파르게 성장했습니다. 부동산 투자이민제가 시행되고, 중국인 관광객이 늘어나면서 제주도는 기회의 땅이기도 했습니다.
제주도내 농지 거래량이 최고치를 기록한 시점이 2016년 4월입니다. 자고 나면 오르던 시절이고, 커피숍 가면 옆 자리에서 나누는 대화가 모두 부동산과 관련된 얘기들이었습니다. 지금 침체기는 과도하게 오른 것에 따른 부담감으로 나타나고 있습니다.
◇ 류도성> 부동산 업계 뿐만 아니라 건설업계도 문제입니다. 중국인 관광객이 오지 않아서 이런 문제가 발생하는 겁니까?
◆ 이정민> 제주도내 부동산 업체가 1700개소가 넘습니다. 한 달에 한 건 계약을 성사시키지 못하는 공인중개사들이 많습니다.
건설업체도 그동안 과잉공급되었던 피로감 때문에 당분간 힘들 것입니다. 특히 농지 거래 건수가 줄어들면서 인구 유입 또한 줄어들고 있습니다.
일부에선 중국인 관광객이 오지 않아서 그런다고 얘기를 하지만 중국인들이 참여하는 부동산 시장과 내국인 부동산 시장, 도민 부동산 시장이 전부 다릅니다.
중국인들은 투자이민제가 적용되는 부동산을 매입합니다. 내국인이나 도민들은 거의 참여하지 않는 시장입니다. 그리고 공간적으로 격리되어 있어 시장에 미치는 영향이 미비하다는 것이 제 개인적인 판단입니다.
◇ 류도성>숙박시설 과잉 공급으로 가동률과 수익률이 점점 낮아지고 있는데, 이 부분에 대한 해법은 없을까요?
◆ 이정민>지금 제주도내 숙박시설은 74,500실 정도됩니다. 농어촌 민박까지 전부 포함한 수치입니다.
2025 제주특별자치도 도시기본계획 보고서를 보면 2025년 연간 관광객수를 1800만 명으로 계산하고 있습니다. 여기에 필요한 숙박시설 객실수가 57,000실입니다.
그런데 이미 17,000실을 넘어선 상태고 지금 공사중이거나 허가를 받고 착공하는 숙박시설을 감안하면 85,000실까지 늘어납니다.
초과공급이 28000실이 되는 상황인데, 과잉공급을 해소할 방법이 없습니다. 다만 해소한다고 하면 청년 행복주택을 별도로 건축할 것이 아니라 도산하는 숙박시설을 리모델링하여 청년 주택으로 활용하는 방안이 최적의 대안이라 생각합니다.
◇ 류도성> 숙박시설을 운영하지 않고 공실로 남겨두는 경우 매매가격이 맞지 않아 그대로 방치하는 경우가 있는데 이런 경우에는 어떤 방법이 있을까요?
◆ 이정민>공실이 발생하면 도시관리비용이 늘어납니다. 원인자가 부담하는 것이 맞습니다. 특별법 제도개선을 통해서라도 장기간 공실이 있는 부동산에 대한 공실세를 부과하는 방법을 강구해야 합니다.
이런 공실세는 외국에서 자주 적용하고 있습니다. 과세표준의 1%를 부과하고 있습니다. 재산세보다 많이 납부해야 합니다. 그렇게 되면 저렴한 가격으로 매물로 나올 수밖에 없습니다.
◇ 류도성> 부동산 경기가 좋지 않으니 건설 경기도 좋지 않고, 전반적으로 지역경제가 침체기에 빠질 우려가 있는데 여기에 대해서는 어떻게 생각하십니까?
◆ 이정민> 체감경기가 힘든 것은 맞습니다. 힘든 이유가 있습니다.
대출이 전부 막혀 있어서 그렇습니다. 대출규제로 인해 자영업자와 부동산 대출이 많은 사람들이 이자를 갚는 비율이 높아 다른 분야에 지출하는 것을 최대한 줄이다 보니 벌어지는 일입니다.
제주도만이라도 풀어줘야 한다고 생각합니다. 대출금이 부동산 구매에 사용되는 것만 통제하면 충분히 가능하리라 생각됩니다.
그렇다고 제주도 지역경제가 침체기에 빠질 것 같지는 않습니다. 제주도 지역경제는 공공부문 주도형 경제입니다.
제주특별자치도 예산만 제주도 지역총생산에서 32%를 차지하고 있습니다. 교육청 예산과 국가기관 예산 모두 합치면 37% 정도 됩니다. 공공부문 지출만 지금처럼 유지된다면 제주도 경제 버티는데는 아무런 문제가 없을 것이라 생각됩니다.
◇ 류도성>부동산이라는 것이 경기를 탄다고 하는데, 앞으로의 제주도 부동산 전망 어떻게 보시나요?
◆ 이정민>부동산은 무한정 하락하거나 무한정 상승하지 않습니다. 오르고 내리고 오르는 순환과정을 반복합니다.
지금은 부동산 거래가 너무 없습니다. 그러다보니 힘든 것처럼 느껴지는 것인데요, 제2첨단과학기술단지, 제2공항 보상이 풀리기 시작하면 상승세로 돌아서게 될 것입니다. 이는 토지에 국한된 상황입니다.
문제는 주택은 쉽게 상승국면으로 가지 않을 것 같습니다.
장기적으로 제주도 부동산 가치가 상승하기 위해서는 무엇보다도 난개발을 방지해야 합니다.
여러차례 강조하지만 제주도의 가치는 청정 자연환경과 파노라믹하고 다이나믹한 제주도 경관에 있기 때문입니다.
◇ 류도성>청취자들의 이해를 돕기 위해 토지보상이 이루어지는 것과 거래량간에 어떤 상관관계가 있나요?
◆ 이정민>농지의 경우 자경농인 경우 대체 농지를 구입하면 취득세 감면과 양도소득세 감면 효과를 누릴 수 있습니다.
100필지에 대한 보상이 이루어지면 최소한 100필지 정도의 거래가 추가적으로 발생합니다. 이건 외지인이 소유한 토지도 마찬가지입니다. 외지인이라고 해도 사실상 주소를 제주도로 이전했기 때문에 형식은 도민이죠.
이들은 손해를 보지 않기 때문에 적당한 매물이 있으면 지금부터 매입하기 시작합니다. 부동산 투자에서 수익을 유지할 수 있는 유일한 방법이 세금을 줄이는 것이기 때문에 그렇습니다.
◇ 류도성>다음 주에는 어떤 내용으로 얘기를 해주실 것인지 간략히 얘기해주시죠
◆ 이정민>다음 시간에는 2~3회에 걸쳐 부동산 투자와 법에 대해서 얘기를 해볼까 합니다. 많은 분들이 부동산 투자하는데 법까지 알아야 하냐고 묻는 분들이 계십니다. 부동산을 사고 파는 행위가 법률행위입니다. 당연히 법을 알지 못하면 부동산 투자를 하면 안 됩니다.
이정민 박사
<이정민 박사는 제주도 제주시 구좌읍 출신으로 2002년 홍익대학교에서 공학박사(도시계획전공)를 취득했습니다. 1995년 1년 동안 국토연구원에서 연구원으로 근무를 했습니다. 2003년 제주연구원에서 연구원으로 근무했고 2006년부터 2014년까지 제주특별자치도의회 정책자문위원으로 근무했습니다. 2015년 8월에 연도시씨앤디(부동산컨설팅, 부동산매매 및 임대업, 도시계획컨설팅(총괄계획가 업무))를 창업해 운영하고 있습니다.>