- 사업성있는 재건축 지역은 주로 강남
- 강남 등 일부지역선 주택가 상승할 수도
- 재건축 지역 전세값 상승도 부추길 것
재건축 중인 아파트 공사현장. (자료사진)
■ 방 송 : FM 98.1 (18:00~20:00)
■ 방송일 : 2014년 9월 1일 (월) 오후 6시 10분
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 변창흠 (세종대 부동산학과 교수)
◇ 정관용> 정부가 오늘 부동산 경기 활성화를 위해서 재건축 연한을 40년에서 30년으로 10년 단축하는 것을 골자로 하는 9.1 부동산대책을 내놓았습니다. 어떤 영향을 미칠지, 시장에는. 그리고 또 어떤 우려점들이 있는지 한국도시연구소장이시죠? 세종대 행정학과 변창흠 교수 전화 연결합니다. 변 교수님, 안녕하세요?
◆ 변창흠> 네, 안녕하세요?
◇ 정관용> 40년에서 30년으로 줄이는 것. 또 어떤 내용들이 있죠?
◆ 변창흠> 네. 그 당초에 세대 연한을 서울시 조례로 지금 40년으로 되어 있던 것을 지금 30년을 상한으로 설정하도록 그렇게 했고요. 그다음에 안전진단도 주로 구조 연수나 이런 것들을 중심으로 되어 있었던 것을 생활불편이라든지 주거환경이라든지 이런 것들을 중심으로 해서 재평가할 수 있도록 해서 재건축의 대상이 많이 확대됐다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◇ 정관용> 그렇죠. 그러니까 10년 줄어든 것뿐만 아니라 그동안에는 이제 건물이 튼튼하면 40년이 넘더라도 안 됐었는데 건물이 튼튼하더라도 예컨대 주차장이 부족하다든지 이런 것만 있어도 안전진단 문제가 통과된다, 이런 얘기죠?
◆ 변창흠> 네, 그렇습니다. 층간소음이라든지 에너지 문제라든지 주차장이라든지 배관이라든지 이런 문제만 있으면 그 점수 비중을 높게 봐서 종합평가를 해서 재건축 여부를 심의하겠다, 이렇게 바뀐 거죠.
◇ 정관용> 정부는 이걸 통해서 침체된 주택시장을 활성화시켜보자, 이런 취지겠죠?
◆ 변창흠> 네. 그렇습니다. 정부가 지금 지속적으로 부동산 가격 활성화를 위해서 노력을 하고 있는데요. 지난번에도 지금 금융규제 완화 등을 통해서 부동산시장을 활성화 시키려고 노력을 했고 실제 정부도 이번 대책에 있어서 밝혔듯이 7월 이후에 부동산 가격이 상당히 좀 활성화 되고 있고 아파트 가격도 상승했고 거래량도 예년에 비해서 상당히 좀 올라가고 있는 것은 사실이거든요. 그런데 그것으로도 부족하다 이렇게 판단하는 것 같습니다. 그런데 이번에 좀 가격을 올릴 수 있는 또는 거래를 활성화할 수 있는 대책들은 총망라했다, 이렇게 보시면 될 것 같아요.
◇ 정관용> 이번 조치는 그 효과가 어느 정도 나타날 걸로 예상하십니까?
◆ 변창흠> 저는 전체적으로 보면 우리 가계 부채가 급등을 하고 있고 또 경제가 여전히 좀 상승 국면이 아니기 때문에 부동산시장의 일부 대책만으로 부동산 가격이 획기적으로 올라가기는 상당히 좀 어렵다라는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 부동산이라는 게 상당히 심리적인 효과가 좀 있고요. 이번 정책은 그 대상이 주로 강남지역이나 재건축 대상지역, 이런 데 좀 집중되어 있기 때문에 좁은 지역에 집중적으로 혜택이 몰리게 되면 이게 심리적인 효과와 결부되는 경우에 상당히 좀 파급효과도 있지 않을까. 거기다가 지금 상승 국면에 이 대책을 더 추가했기 때문에 약간의 폭발력을 가질 수도 있겠다, 이런 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 폭발력을 갖는다?
◆ 변창흠> 네.
◇ 정관용> 즉, 주택 경기 활성화에 상당히 큰 효과를 가져올 수도 있다, 이렇게 보시는 거예요?
◆ 변창흠> 그게 심리적인 요소와 어떻게 결합될 수 있는가가 문제인데, 저는 기본적으로는 지금 현재 주택 가격이 우리 소득 수준에 비해서 좀 과도하기 때문에….
◇ 정관용> 아직도 높다?
◆ 변창흠> 일부 이런 요소들에 의해서 근본적으로 변하기 어렵다는 생각이 들고요. 지난 정부에서부터 지금까지 계속 정부가 부동산 가격을 올릴 수 있는 또는 거래를 활성화할 수 있는 총력 정책을 발표했음에도 불구하고 여전히 부동산 가격은 정체 수준에 있거든요.
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 변창흠> 그런데 지금 현재 상태에서는 약간의 상승 국면에 있기 때문에 거기다가 특정 지역을 대상으로 이 정책을 집중해 왔기 때문에 최소한 이번 혜택의 대상이 되는 재건축지역이라든지 또 강남지역의 주택 가격은 좀 상승할 수 있고 그 점에서 좀 다른 정책에 비해서 폭발력이 있을 수 있겠다, 이런 생각이 드는 겁니다.
◇ 정관용> 이번에 이거 나오자마자 강남특혜라는 비판이 나오던데, 그건 어떤 근거를 갖고 있는 겁니까?
◆ 변창흠> 재건축 대상은 전국적으로 워낙 많지만 실제 재건축이 이루어지고 있는 지역은 강남지역에 집중되어 있거든요.
◇ 정관용> 네.
◆ 변창흠> 그래서 지금 올해뿐만 아니라 내년 2016년까지 약 2만 세대 이상의 예상될 정도로 강남지역의 재건축이 집중되어 있는데, 이번에 지금 대책으로 재건축 대상이 되는 주택이 강남지역뿐만 아니라 전국적으로 다 늘어났습니다마는 실제 사업성이 있는 지역이 주로 강남지역이다 보니까 이 지역의 대상되는 주택 가격이 이제 오를 수밖에 없다, 이렇게 보는 거죠.
◇ 정관용> 네, 이러다가 다시 투기로 연결되는 우려는 없습니까?
◆ 변창흠> 바로 그것 때문에 걱정이 되는데요. 지금 아까 말씀드린 것처럼 내년, 저 내년에 재건축 사업으로 멸실이 이뤄지면 이주를 대거해야 되지 않습니까?
◇ 정관용> 그렇죠.
◆ 변창흠> 그런데 재건축 대상 지역에 있는 사람들이 주로 이제 서민들이고 저렴한 전세 주택을 주변에서 찾기 어려우면 결국 일부는 경기도로 내려가겠습니다만 주변 지역에서 찾다 보면 재건축 이주 수요로 인해서 전세 가격이 오를 수밖에 없고 그게 거꾸로 또 주택가격 상승으로 좀 이어질 수 있는 가능성이 있습니다. 그런데 이번에 또 재건축 대상이 더 늘어나면서 이런 게 상당히 좀 장기화되면 재건축 주택 가격이 상승하면서 투기로 이어질 수 있는 가능성을 배제하기 어렵다, 이렇게 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 재건축 대상되는 또 될 만한 곳들은 일단 값이 들썩들썩할 것이고.
◆ 변창흠> 네, 네.
◇ 정관용> 그러다가 실제로 재건축에 들어가게 되면 거기에서 빠져나온 사람들이 전세를 찾게 되니까 전세값도 올라갈 것이고.
◆ 변창흠> 네.
◇ 정관용> 그것이 또 연결해서 집값 상승으로 연결될 수도 있다, 이 말이군요.
◆ 변창흠> 네, 상당히 좀 그 점에 있어서는 걱정을 좀 많이 하고 있습니다.
◇ 정관용> 그래서 그런지 정부는 이주 수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해서 정비계획 수립 또 인허가 절차 등을 통해서 시기를 조정하겠다, 이게 효과를 볼 수 있을까요? 어떻게 보세요?
◆ 변창흠> 지금 현재 방금 말씀하신 것처럼 도정법이라 해서 도시 및 주거환경정비법 77조에 재건축사업 시기를 조정할 수 있도록 이렇게 되어 있거든요. 실제 1999년에도 한 번 잠실이나 반포에 재건축 단지가 밀집을 하면서 ‘재건축 사업승인 시기조정 심의위원회’라는 것을 구성해서 실제 운영을 해 봤었습니다. 그런데 지금 현재 나와 있는 이 법하고 서울시의 조례에 따르면 한 1년까지만 조정이 가능하거든요. 그런데 결국은 대상이 되는 어떤 조합에 사업승인을 할 때 천천히 하도록 유도를 하는 게 필요데. 그 재건축 대상 단지에서는 왜 우리가 대상이 되어야 하는가에 대해서 명확한 근거도 찾기도 좀 어렵고, 유도한다는 게 결국 시기를 연장하는 것은 재건축 조합에는 비용으로 작용하는 거죠.
◇ 정관용> 당연하죠.
◆ 변창흠> 사업이 늦어지니까, 금융비용이라든지 제반비용 때문에. 그래서 이게 쉽게 조정되기가 어렵기 때문에 잘 작동이 되지 않을 수도 있습니다. 그래서 정부는 가능하면 이렇게 집중되지 않도록 적용하는 것이 필요한데 이번에 재건축 대상을 더 늘려놓았기 때문에 자칫 진척이 빨리 돼 버리면 현재 이미 몰려서 확정되어 있는 재건축 이주 수요랑 지금 새로 재건축 대상이 되는 거랑 겹칠 수도 있다는 것이죠. 그래서 지금 15~16년, 17년 이때가 상당히 좀 우려되는 상황이다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◇ 정관용> 그런 우려는 줄이면서 부동산 경기 활성화는 좀 기여할 수 있는 그런 보완적인 대책들이 어떤 것들이 있을 수 있을까요?
◆ 변창흠> 참, 어려운 문제인데 부동산 가격이 상승하기만 하면 무조건 정상화되는 것이라고 보고 또 그게 바로 경제를 활성화한다, 이렇게 좀 많이 생각을 하는 것 같아요. 그래서 정부도 가능한 공급은 확대하되 가격은 떨어지지 않도록 하는 방안을 좀 찾다 보니까 공공택지는 줄이는 거죠. 그래서 지금 택촉법이라고 과거 택지개발촉진법 같은 것은 장기적으로 폐지하고 재건축이나 재개발 또는 도시개발사업 같이 민간을 통해서 공급하는 이런 방식을 취하고 있거든요. 그런데 결국은 비싸게 공급하겠다는 것인데, 비싸게 공급하면 저소득층이나 무주택자들이 주택을 구입하기 상당히 좀 어렵지 않습니까?
◇ 정관용> 어렵죠.
◆ 변창흠> 그래서 소규모로 다양한 정비 방식을 좀 활용할 필요가 있지 않는가, 이런 생각이 듭니다.
◇ 정관용> 소규모, 다양한 정비 방식이 무슨 말이죠?