'3기 신도시'를 포함한 공급 대책으로 서울 근교 그린벨트 해제가 가시화되면서, 공공성을 담보한 개발이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.
정부는 21일 발표한 '수도권 주택공급 확대 방안'에서 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5곳인 '1기 신도시'와 서울 사이에 3기 신도시 4~5곳을 조성하겠다고 밝혔다.
국토교통부 김현미 장관은 이날 발표한 경기도와 인천 등의 신규 택지 외에도 "향후 발표할 약 26만 5천호 중 약 20만호는 서울과 1기 신도시 사이에 대규모 택지 4~5개를 조성해 공급하겠다"고 말했다.
국토부는 각각 100만평 이상 대규모 택지를 인프라, 교통망, 자족기능을 갖춘 가치창출형 주거공간으로 조성해 수도권 중심부의 주거와 업무기능을 분산 수용한다고 설명했다.
즉 1기 신도시보다 거리도 가깝고 광역교통망과 연계돼 접근성이 좋은 3기 신도시를 공급함으로써 서울로 몰리는 주택 수요를 분산하고 집값을 잡겠다는 전략이다.
정부가 이번 방안을 놓고 그린벨트 해제를 검토하고 있는 이유도 바로 3기 신도시 때문이다.
수도권 1기 신도시들은 서울 중심으로부터 20~30km 떨어진 지역에 조성됐다. 1기 신도시와 서울 사이에 대규모 택지가 들어설 공간을 마련하려면 서울 도심으로부터 25km 정도 떨어진 거리에서 경기도와 서울의 경계를 이루고 있는 그린벨트를 해제할 수밖에 없다.
문제는 앞으로 부동산 시장의 '노른자위'로 떠오를 3기 신도시를 무엇으로 채우냐는 점이다. 서울 집값을 잡기 위해 환경단체 등의 반대를 무릅쓰고 그린벨트를 해제하며 세운 신도시가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 수도 있다.
김 장관이 "임대주택과 분양주택의 비율은 지역별 주택수요에 따라 지자체와 협의해 결정하겠다"며 "공공택지내 분양주택에 대해서는 전매를 제한하고 거주의무 요건을 강화하는 조치를 취해 부동산 시장 과열을 막겠다"고 강조한 이유도 이 때문이다.
전문가들은 새로 세울 신도시가 서민을 위한 집값 안정에 기여하려면 분양가를 낮추도록 공공주택의 비중을 획기적으로 높여야 한다고 입을 모았다.
경제정의실천시민연합 최승섭 부동산감시팀 부장은 "그린벨트 해제는 서민 주거 안정을 위해 동의할 수 있는 수준이어야 일정 부분 인정할 수 있을 것"이라며 "하지만 현재 주택 공급 방식은 과거 실패했던 정책을 반복하는 것으로 우려된다"고 지적했다.
과거에도 그린벨트를 해제해 1, 2기 신도시를 세웠지만, 민간 건설사나 공기업의 이익을 높일 뿐 집값 안정에는 그다지 기여하지 못했다는 비판이다.
최 부장은 "택지의 절반 가량을 민간 건설사에게 토지를 매각하는 구조인데, 그러면 땅값이 뛰면서 분양가도 오르기 마련"이라며 "민간 건설사에 토지 매각 자체를 금지해야 한다"고 강조했다.
이어 "장기임대주택도 좋고, 땅은 공공이 소유한 채 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택을 도입해 분양가를 낮추는 것도 좋을 것"이라며 "임대주택에서 채우지 못한 내 집 마련 욕구도 만족시킬 수 있을 것"이라고 제안했다.
토지+자유연구소 남기업 소장도 "공공택지를 민간에 매각하지 않고 토지를 공공이 소유하고 건물만 보유하는 분양을 도입해야 한다"며 "공공임대주택도 대폭 공급해야 할 것"이라고 강조했다.
또 "향후 건물 가격이 오르거나, 임대료가 금리보다 더 올라 매매차익 등을 거둘 것이라는 기대를 원천 차단하는 주택을 공급해야만 실소유자가 들어올 것"이라고 덧붙였다.