11·3부동산 규제로 시장이 냉각될 것이라는 전망이 많았지만, 적어도 서울과 부산은 정반대로 아파트 값이 올 들어 최고 상승률을 보이는 등 양호한 흐름을 보이고 있다. 두 지역이 오르는 이유는 무엇일까?
두 곳은 올해 입주하는 새 아파트가 다른 지역보다 상대적으로 적다는 공통점이 있다.
서울과 부산은 기본적으로 재개발 재건축이 시장을 주도하고 있고, 따라서 새 아파트 입주 물량 증가에 한계가 있는 만큼 돌발 변수가 없는 한 당분간 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다.
한국감정원에 따르면 17일 조사 기준으로 서울 아파트 값은 0.09%, 부산은 0.1% 상승한 것으로 나타났다. 두 지역 모두 올 들어 최대 상승폭이다.
서울은 이달 첫 주 0.07%, 둘째 주 0.08% 셋째 주 0.09% 올라 한 주 지날 때마다 0.01%씩 상승폭이 확대되는 양상을 보이고 있다. 부산은 지난달 말 이후 3주 연속 0.09%의 상승률을 보이다 이번 주에 0.1%로 상승폭이 확대됐다.
서울과 부산 아파트 값의 상승세는 올해 입주하는 새 아파트의 물량과 관련이 있다. 인허가 물량이나 분양 물량보다도 당장의 입주물량이 가격 결정에 직접적인 영향을 주기 때문이다.
부동산114에 따르면 서울의 입주 아파트는 올해 2만 6303가구로 지난해의 2만 5783보다 520가구 증가하는 정도이다.
인근의 경기도가 올해 12만 5523가구로 지난해보다 43%, 인천은 만 6690 가구로 83%나 증가하는 것과 대조적이다.
부산은 올해 만 9184가구로 지난해의 만 4520가구 보다 37% 늘어나지만, 2013년 2만 857가구, 2014년 2만 2688가구, 2015년 2만 1467가구에 비해서는 새 아파트 입주 물량이 2,3천 가구 적은 수준이다.
반면 인근 경남은 올해 3만 8497 가구나 입주해 지난해 보다 83%나 증가한다.
사실 서울 부산의 새 아파트는 거의 모두 재개발 재건축 아파트여서 조합원 몫을 뺀 실제 입주 물량은 절반도 되지 않는다.
부동산 114 윤지해 연구원은 "서울과 부산은 재건축 재개발 아파트가 많아서 조합원 물량을 제외할 경우 실제 공급되는 물량은 전체 물량보다 훨씬 적다"고 말했다.
이런 흐름은 그대로 가격에 반영된다. 새 아파트가 딸리는 부산은 올 들어 1.09% 상승으로 전국에서 가장 많이 오른 반면 공급 초과의 인근 경남은 0.54% 하락했다.
서울도 0.55% 상승으로 양호하지만 공급이 많은 인근 경기도는 0.11% 상승의 보합세, 인천은 -0.01%의 하락세를 보였다.
경기, 인천, 경남만이 아니라 올 들어 아파트 값이 가장 많이 떨어진 경북(-1.12%), 그 다음으로 하락한 충남(-0.97%)과 충북(-0.86%)은 하나 같이 입주물량이 지난해 보다 크게 늘어난다.
경북의 입주물량이 지난해 만 5637가구에서 올 해 2만 3971가구로, 충남의 입주물량이 2만 2490가구에서 2만 5640가구로, 충북의 입주물량이 만 114가구에서 만 2094가구로 증가할 것으로 조사됐다.
아파트 값이 떨어지는 이들 지역의 경우 내년에는 입주 물량이 더욱 큰 폭으로 증가하기 때문에 하락세는 계속될 가능성이 높다.
반면 구도심을 대표하는 서울과 부산은 기본적으로 재개발 재건축이 시장을 주도하고 있고, 따라서 새 아파트 입주 물량 증가에 한계가 있는 만큼 돌발 변수가 없는 한 당분간 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다.
박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "서울과 부산은 재개발 재건축 모멘텀이 살아 있고, 도시 정비 사업이 한 단계 한 단계 진행될 때 마다 불확실성이 제거되는 동시에 가격 상승의 계산이 되는 시장"이라며 "입주 물량의 공급 부족이 상승세를 견인할 가능성이 높다"고 말했다.