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재건축 부담금 깎아줘서 서울 도심 공급 촉진? 글쎄

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부동산

    재건축 부담금 깎아줘서 서울 도심 공급 촉진? 글쎄

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    핵심요약

    부과기준 3천만원→1억원으로 상향 조정
    1세대 1주택자는 부담금 최대 50% 감면
    지방·중저가 단지 혜택 크고 강남·고가 단지 감면폭 적어
    재건축 단지들 "취지엔 공감…각론엔 불만"
    법 개정 사안…'국회 과반 의석' 야당 설득도 과제

    황진환 기자황진환 기자
    정부가 아파트를 재건축 해서 발생하는 이익에 부과하는 재건축 부담금을 확 줄여주기로 했다. 재건축 부담금 제도가 시장 환경과 맞지 않아 재건축 사업 진행을 어렵게 해 도심 공급을 위축시키는 부작용이 생기고 있는 만큼 이를 개편해 도심 내 양질의 주택 공급을 촉진하겠다는 취지다.

    시장에서는 개편의 취지는 환영한다는 반응이 많지만 정부가 내놓은 제도 개편안으로 도심 인기지역에 공급을 촉진하기에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 이번 제도 개편으로 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 불안해질 가능성은 크지 않을 것으로 예상된다.

    "재건축 부담금 확 줄인다…중저가 주택·1주택 장기보유자 중심으로"

    국토교통부는 29일 재건축 초과이익 환수부과금(재초환 부담금) 부과기준을 초과이익 1억 원으로, 부과구간은 7천만 원 단위로 확대하겠다고 밝혔다. 재초환 부담금이 과도해 재건축 사업을 지연·보류시켜 이를 통한 도심 공급을 막고, 특히 실수요자에게 과도한 부담을 안긴다는 판단에 따른 것이다.

    이에 따라 재초환 부담금 부과 기준을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향조정고, 부과율 결정기준인 부과구간도 기존 2천만원에서 7천만원으로 확대하기로 했다. 이에 따라 지금까지는 초과이익이 1억1천만을 넘는 경우 이중 절반을 부담금으로 내야했지만 앞으로는 이익이 3억8천만원이 넘어야 부과율 50%가 적용된다.

    재초환 부담금 부과 시점도 조정됐다. 기존에는 정비사업을 시작하기 위한 추진위원회 구성 승인일을 기준으로 이후 집값 상승분을 반영해 초과이익을 계산했지만 앞으로는 조합설립 인가일 이후 생긴 초과이익이 재초환 부담금 부과 기준이 된다.

    정부는 특히 1세대1주택자로 해당 주택을 장기간 보유한 이들에게 재초환 부담금을 최대 50%까지 깎아주기로 했다. 다만 준공시점을 기준으로 1세대 1주택자 지위를 유지해야 하고, 보유기간은 1세대 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함한다. 이런 조건을 충족한 주택 보유 기간이 10년 이상인 경우 재초환 부담금이 50% 감면된다.

    "지방과 수도권 외곽 등 중저가 재건축 단지 사업 속도 개선 기대"

    연합뉴스연합뉴스
    정부는 제도 개편으로 막혔던 재건축 사업 진행에 활로가 뚫리고 이를 시발점으로 도심 공급이 촉진되기를 기대하고 있다. 국토부 권혁진 주택토지실장은 "도심 내 주택 공급이 원활해질 수 있도록 부담금을 합리적으로 조정한다는 측면이 있다"며 "지방을 중심으로 부담금이 대폭 감소하고 실수요자의 부담도 큰 폭으로 줄어들 것"이라고 말했다.

    정부의 설명대로 부담금이 낮은 지방과 중저가 단지는 개편된 제도가 적용되면 감면폭이 커져서 재건축 사업을 촉진할 수 있을 것으로 예상된다.

    국토부 시뮬레이션 결과를 보면 서울 강남 A단지를 10년 이상 보유한 1주택자의 경우 부과기준 체계 변경 등 제도 개편으로 재초환 부담금이 1억7천만원에서 3천만원로 줄어든다. 부담금이 82% 줄어드는 것이다.

    개시시점 조정으로 재건축 부담금이 급감하는 경우도 있다. 서울 강남 B단지를 10년 이상 보유한 1주택자의 경우 부과기준 변경으로 세금이 8천만원, 개시시점 조정으로 1억원 줄어드는 등 최종 부담금이 2억8천만원에서 4천만원으로 86% 낮아진다.

    지방 C단지를 10년 이상 보유한 1주택자의 경우 부과기준 변경과 개시시점 조정 등으로 내야할 부담금이 당초 5천만원에서 360만원으로 93% 줄어든다.

    다만 해당 금액은 2018년 통보된 금액 기준으로 2018년 이후 집값이 급등했고, 재초환 부담금이 준공시점 확정되는 점 등을 감안하면 제도 개선에도 불구하고 확정 부당금이 당초 통보액보다 커질 가능성도 배제할 수 없다.

    이와 관련해 직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "과다한 재건축 부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적인 효과를 발휘할 수 있다"며 "지방과 수도권 외곽 등 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선이 기대된다"고 평가했다.

    재건축 단지들 "개발이익 25% 환수하면서 우리는 50%"

    황진환 기자황진환 기자
    재건축 단지들은 정부의 제도 개편 취지에는 공감한다는 반응이다. 다만 세부내용에 대해서는 아쉬운 점이 많다는 입장이다.

    전국 73개 재건축조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대 관계자는 "재초환 부담금 면제기준 상향조정과 부담금 부과 개시시점 조정 등은 환영할만 하지만 이번 개선안은 아쉬운 점이 더 많다"며 "미실현 수익에 대한 세금부과에 대한 문제와 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율이 25%인 점을 감안하면 형평성에도 문제가 많은데 최고 세율을 유지했기 때문에 조합원들 입장에서는 제도 개편의 수혜를 피부로 느끼는데 한계가 있다"고 말했다.

    1주택 장기보유자에게 최대 50%의 부담금을 감면해주는 것에 대해서도 조합 내 갈등을 만들 가능성이 제기된다. 재조연 관계자는 "재건축 사업은 불확실성이 크기 때문에 정부에서도 재건축 사업 진행중 대체주택에 대해서는 준공후 처분할 경우 양도세 면제를 해주는 방식으로 대체주택 취득을 권장하는데 이번 정부 발표대로 제도가 시행될 경우 보유주택수에 따라서 세금이 크게 달라져 조합이 사업을 진행하는데 어려워질 수 있다"고 우려했다.

    '재초환 적용 첫 강남권 아파트'로 '발등의 불'이 떨어지기 직전인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 조합에서도 볼멘 소리가 나온다. 반포 현대 조합 관계자는 "초과이익을 산정하는 과정에서 정상주택가격상승률을 현실에 맞지 않게 적용하면서 이익이 과대평가됐고, 이런 부분을 손 봐달라고 여러차례 요구했는데 받아들여지지 않았다"며 "당초에 계산된 초과이익이 과도하면 세율을 조정해도 조합원들의 부담은 클 수밖에 없다"고 말했다.

    재건축 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 대표도 "부담금을 감면해주는 것처럼 발표했지만 핵심은 다 비껴갔다"며 "이번 제도 개편으로 지방의 작은 재건축 사업은 진행될 수 있을지 모르겠지만 인기지역, 특히 서울 재건축 단지는 사업 진행을 촉진할 동기부여가 되지 않는다"고 평가했다.

    김 대표는 "재건축 부담금 부과기간은 최대 10년으로 조합인가부터 준공까지 사업기간이 10년을 넘는 경우에는 부과기간 조정에 따른 인하효과는 없는데 재건축 조합 설립부터 준공까지는 아무리 짧게 잡아도 10년"이라며 "서울의 경우 감면기준 상향조정 혜택을 보는 재건축 단지들이 손에 꼽히고 미실현이득에 대한 과세와 이중과세, 형평성 논란 등 재초환 제도 자체에 대한 논란의 핵심은 전혀 손대지 않았다"고 꼬집었다.

    "집값 불안 가능성 적어"…'국회 과반의석' 민주당 동의 끌어내야

    연합뉴스연합뉴스
    다만 재초환 부담금 제도 개편이 집값을 다시 불안하게 만들 가능성은 크지 않다는 것이 전문가들의 공통된 전망이다.

    직방에 따르면 올해 4월 기준 전국 551개 재건축 사업장 중 준공 및 준공인가가 난 68개 사업장을 제외하면 총 483개 재건축 사업장의 사업이 진행되고 있는데 주로 서울, 경기, 대구, 부산에 몰려있다. 재초환 부담금 완화의 수혜지역이 수도권 외곽과 지방 등에 몰려 있는 데다 대구와 부산 등은 2023년까지 대량의 입주가 예정되어 있는 상황이다.

    KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "현재는 금리 인상에 대한 공포로 개발 기대 등에 대해 시장이 둔감한 상황"이라며 "일부 지역에서 기대감으로 재건축 단지에 대한 호가가 상승할 수 있겠지만 지속적인 흐름으로 이어지기 어렵고 재건축 시장 전반적인 분위기 반전은 어려울 것"이라고 전망했다.

    물론 이런 정부의 제도 개편안은 법(재건축초과이익 환수에 관한 법률) 개정이 필요하기 때문에 국회 문턱을 넘어야 한다. 정부는 10월 중 의원 입법 발의를 하겠다고 밝혔는데 국회에서 다수 의석을 차지하고 있는 더불어민주당과 합의 없이는 제도 개편이 불가능하다. 민주당은 재초환 부담금 제도 개편에 대해 부정적인 기류여서 정부와 여당이 민주당을 어떻게 움직일 지가 최대 관건이 될 것으로 예상된다.

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