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'헉'소리 나는 금리 상승…집값, '동반하락'이냐 '초양극화'냐

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부동산

    '헉'소리 나는 금리 상승…집값, '동반하락'이냐 '초양극화'냐

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    핵심요약

    "금리 더 올라도 서울은 하락 요인 적다"…강보합 전망 우세
    "경기·인천, 공급 과다에 매수자 구매력 상대적으로 떨어져"…약세 전망 많아
    '대출불가' 인기지역 고가 아파트, 금리 영향 덜 해…'똘똘한 한 채' 지속될 듯

    연합뉴스연합뉴스
    엔데믹 이후 전 세계가 인플레이션 우려로 유동성을 축소하고 있는 가운데 가파른 금리 인상이 집값에 어떤 영향을 미칠지 관심이 커지고 있다.

    전문가들에게 물었더니 금리가 더 오르더라도 서울 집값이 빠질 가능성은 적다는 의견이 우세했고, 반면 경기와 인천 집값은 지역별 차이가 있겠지만 전반적으로 하향 안정될 것이라는 예측이 많았다. 집값 향방 예측과 무관하게 양극화가 짙어질 것이라는 전망은 공통적이었다.

    금리 인상 기조 속 서울 집값, 정부통계선 하향 전환…민간통계서도 상승세 둔화


        
    현재 전국 부동산시장은 하향 안정세다. 한국부동산원 조사 기준 전국 아파트 매매가격은 지난달 보합에서 하락으로 전환됐고, KB부동산 주택시장동향을 기준으로도 2019년 7월 이후 34개월만인 지난주(13일 기준) 하락 전환했다. 서울 아파트 가격도 한국부동산원 기준으로 하락으로 전환된지 오래고 KB 통계를 기준으로도 상승폭이 줄고 있다.

    26일 한국부동산원에 따르면 지난주(20일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.03% 하락, 전세가격은 0.02% 하락했다. 수도권도 약세가 이어지고 있다. 서울 아파트 값은 지난달 하락 전환한데 이어 이번주에도 0.03% 내리며 연인 하락중이고, 인천(-0.06%)과 경기(-0.04%)도 하락세를 이어가고 있다. 집값 고점인식과 금리인상 기조, 경제위기 우려 등이 복합된 결과로 풀이된다.

    지난해 말부터 시작된 거래절벽도 계속되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매건수는 1661건으로 집계됐다. 이는 관련 통계를 집계한 뒤 가장 매매건수가 적었던 2012년 1월(2959건)보다도 낮은 수치다. 6월 매매건수가 모두 집계되진 않았지만 24일까지 집계된 거래건수가 437건인 점을 감안하면 6월 매매건수는 역대 최저치를 경신할 가능성이 크다.

    매물도 꾸준히 늘고 있다. 부동산 정보업체 아실(아파트실거래가) 집계를 보면 새 정부 출범(5월10일)이후 시행된 다주택자 양도세 중과 한시적(1년) 배제 조치 이후 서울 아파트 매물은 14.5%(5만 6568건→6만 4778건/24일 기준)늘었고, 인천은 12.0%(2만 4626건→2만 7600건), 경기는 11.8%(11만 370건→12만 3398건)가 증가했다.

    부동산 시장이 다시 꽁꽁 얼어붙은 가운데 한국은행이 지난 1월(1%→1.25%)과 4월(1.25%→1.50%) 기준금리를 올린데 이어 지난달 26일 다시 금리인상(1.50%→1.75%)을 단행했고, 추가 금리인상 가능성까지 시사하면서 가파른 금리상승이 집값에 미칠 영향이 관심사로 떠올랐다.

    금리 부담 있지만 분양가 인상 가능성에 공급 급감…서울 "집값 대폭 조정 가능성 적어"


        
    전문가들은 금리가 더 오르더라도 서울 집값이 급락할 크지 않다고 보고 있다. 거래절벽 속 급매물 중 일부가 거래되고 있지만 원자재 가격인상 등 인플레이션 상황과 최근 분양가 산정 제도 개편 등에 따른 분양가 인상 가능성, 신규 입주물량 등 공급급감 상황 등을 감안하면 서울의 집값이 크게 조정되기는 어렵다는 것이 중론이다.

    부동산 정보업체 '부동산R114'에 따르면 올해 서울의 아파트 입주물량(예정 물량)은 지난해보다 35.7%(1만1427)가구 줄어든 2만520가구다. 이 입주물량도 상반기(1만3826가구)에 집중됐고, 하반기에는 상반기보다 39.8%가 줄어든 8326가구가 입주할 예정이다.

    직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "집값 고점이나 금리인상에 대한 부담이 있긴 하지만 매도자의 입장에서는 규제완화에 대한 기대, 인플레이션 헷징에 따라서 가격조정에 적극적이지 않은 상황"이라며 "일부 급매물 있을 수 있겠지만 원자재 가격과 인건비 오르고 있고 특히 분양가상한제 현실화에 따라서 신규 주택 분양가가 크게 떨어지지 않는데 기존 주택 가격이 공급이 많지 않다면 큰 폭의 조정을 기대하기엔 제한적"이라고 전망했다.

    여기에 2020년 7월말 도입된 임대차3법에 따라 계약갱신청구권을 사용헤 5% 인상 제한 혜택을 받았던 세입자들이 2년이 지나는 다음달부터 새로 전세 계약을 맺는 과정에서 전세가격이 인상되며 집값을 자극할 가능성도 제기된다.

    특히 서울은 직주근접 등에 따른 대기수요가 풍부하고 새 정부에서도 1주택자 중심의 세제 기조가 이어지면서 이른바 '똘똘한 한 채' 경향이 짙어지는만큼 상승할 것이라는 전망도 적지 않다.

    대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "인플레이션이 심화되면 실물자산의 가치는 상승하는 것이 일반적이고 부동산도 실물자산의 하나"라며 "특히 서울의 경우 신속통합기획과 모아타운 등 서울시의 주택정책이 본격화할 가능성이 높고 이는 집값 상승 요인"이라고 밝혔다.

    공급 앞에 장사 없고 매수자 구매력 떨어져…경기·인천, 하향 조정 무게 속 호재 지역 보합·조정 가능성


    반면 집값이 많이 올랐고, 당분간 공급량이 많은 경기와 인천은 집값이 하향 조절될 가능성을 말하는 전문가들이 다수다.

    신한은행 PWM이촌동센터 이영진 팀장은 "매수자들의 구매력이 상대적으로 약한 경기도와 인천은 금리가 오르면 그 영향을 그대로 받을 가능성이 크다"며 "뒤늦게 오른 부동산이 조정기에 항상 그랬지만 대세상승기 말미에 오른 부동산들은 조정기에 상승분을 그대로 반납할 가능성이 있다"고 내다봤다.

    스마트이미지 제공스마트이미지 제공
    금리인상 기조로 서울은 물론 전반적인 시장 약세를 전망하는 목소리도 있다.

    KB부동산 박원갑 부동산수석전문위원 "금리가 올라가면 매수세가 급격하게 위축될수밖에 없고 거래두절 지속되면서 가격도 약세 띨 것으로 예상된다"고 밝혔다. 이어 "집값이 더 빠지느냐, 덜 빠지느냐의 차이일 것이고 특정 지역은 오르고 특정 지역을 내리는 초양극화 가능성은 적다"며 "비가 오는데 우비를 입으면 비를 더 맞고 우산을 입으면 비를 덜 맞는 정도의 차이라고 생각해야 한다"고 덧붙였다.

    소수이긴 하지만 이미 부동산이 대세 하락기에 접어들었다는 주장도 있다. 다주택자 양도세 한시적 배제 시행 이후 서울 등 수도권에서도 급매물이 쏟아져나오기 때문에 갈수록 낙폭이 커질 것이라는 주장이다.

    다만 강남과 서초, 용산 등 대출이 나오지 않는 고가 아파트가 밀집한 지역들은 금리인상 영향을 상대적으로 덜 받을 것으로 전망이 우세하다.

    명지대 부동산학과 권대중 교수는 집값이 크게 오르면서 주택담보대출 금액도 함께 크게 늘었기 때문에 금리가 1~2% 오르더라도 그에 대한 영향이 과거보다 더 커진 상황"이라며 "금리가 인상되면 지역과 관계없이 부동산 시장이 경직될 수밖에 없다"고 분석했다. 다만 "교통 등 개발호재가 있는 곳은 그 영향이 상대적으로 적을 수 있다"고 덧붙였다. 

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