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공시가격 현실화율 90%로?…세 부담, 수치 조정 두고 고심

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경제정책

    공시가격 현실화율 90%로?…세 부담, 수치 조정 두고 고심

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    공시가격 현실화율 제고 로드맵 완성 앞둔 국토부
    여당서 '90% 목표' 선언…"시세와 너무 가까우면 정책 지속성에 부담될 수"

    잠실 아파트 (자료사진=박종민 기자)
    정부가 현재 50~70% 수준의 부동산 공시가격 현실화율을 상향 조정하는 안을 고심 중이다.

    특히 '90% 목표안'이 유력하게 거론되는 가운데 주택 보유 관련 세 부담 역시 한층 더 무거워질 예정이다. 하지만 목표치 설정에는 좀 더 신중을 기해야 한다는 지적도 나온다.

    ◇ 현실화율 목표치 80%‧90%‧100%…정부의 선택은?

    국토연구원과 한국조세재정연구원, 한국보건사회연구원은 지난 27일 부동산 공시가격 현실화 계획을 발표하면서 현실화율을 각각 80%‧90%‧100%로 높일 경우 도달 방식과 기간, 장단점 등을 설명했다.

    공시가격 현실화율은 현재 토지가 평균 65.5%, 단독주택이 53.6%, 아파트 등 공동주택이 69.0%다. 가령 이를 모두 90% 수준으로 맞춘다면, 토지(표준지)는 매년 약 3%p대 수준으로, 9억 원 이상 단독주택은 연간 3.6%p 또는 4.5%p(15억 원 이상인 경우)씩, 공동주택은 3%p씩 공시가격 현실화율이 제고된다.

    (자료=국토교통부 제공)
    다만 9억 원 미만 주택은 처음 3년 동안 현실화율 균형을 맞추는 것을 우선으로 하면서 '속도 조절'에 들어선다. 해당 기간에는 9억 원 미만 주택의 전체적인 현실화율을 고르게 하기 위해 제고분을 1%p로 소폭 적용하다가 이후 3%p씩 올리는 방식으로 별도 운영하는 것이다.

    이러한 목표치에 도달하는 데 걸리는 시간은 토지가 8년, 공동주택이 10년, 단독주택이 15년일 것으로 예측됐다.

    정부는 "아직 최종안은 결정되지 않았다"며 80%‧90%‧100% 안 모두가 가능한 후보라는 입장이다. 하지만 여당인 더불어민주당이 이날 '2030년까지 현실화율 90% 달성'을 선언한 상황에 최종 로드맵상 현실화율 목표치가 90%로 기울었다는 관측이 나온다.

    한정애 더불어민주당 정책위의장 (자료사진=황진환 기자)
    ◇ 보유세 부담 따져보면…비싼 주택서 가파르게 올라

    공시지가 현실화는 결국 '정상가격'에 근접하는 것이 목표다. 이는 곧 공시지가 상승으로, 주택 보유자의 부담으로 직결된다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세 과세표준이 공시가격과 이를 완충하는 공정시장가액비율 등을 기반으로 하기 때문이다.

    국토교통부에 따르면, 현실화율 90%를 가정한 경우 실제 세 부담은 가격대가 높은 아파트일수록 가파르고 크게 오른다.

    현재 시세가 21억 원에 달하는 A 아파트는 올해 기준 재산세와 종합부동산세를 포함한 보유세가 737만 원에서 2021년 1036만 원, 2022년 1210만 원, 2023년 1340만 원으로 늘어난다. 3년간 보유세 인상 폭이 매년 100만 원이 넘는 것이다. 첫해에는 늘어난 보유세가 약 300만 원에 달하기도 한다.

    다만 종부세를 물지 않으며 시세가 9억 원 미만으로 A 아파트보다 현실화율 제고 속도가 느린 8억 원짜리 B 아파트는 올해 기준 보유세가 132만 원에서 2021년 140만 원, 2022년 168만 원, 2023년 186만 원으로 다소 완만하게 오른다.

    (자료=국토연구원 제공)

    보유세 추정(공동주택 기준). (자료=국토교통부 제공)
    ◇ "너무 높은 현실화율, 오히려 지속성에 부담일 수"

    다만 이러한 상황과 맞물려 다주택자가 아닌 1주택자의 세 부담이 함께 늘어난다는 점은 계속해서 문제로 지적되고 있다.

    이에 대해 국토부 관계자는 "기본적으로는 일반 서민분들이 느낄 만한 재산세 부담은 완화한다는 방침"이라며 관련 방안을 고심 중이라고 설명했다. 또, "전체의 95%를 차지하는 시세 9억 원 미만 주택은 시세 데이터가 부족할 뿐만 아니라 그 안에서도 편차가 커 형평성을 먼저 확보하는 게 중요하다"며 '속도조절론'을 재차 강조했다.

    여당에서 먼저 언급한 '90% 목표치'에 대한 지적도 나온다. 서울시립대 세무학과 김우철 교수는 "장기적으로는 공시가격을 상향하는 방향이 맞다"면서도 "시세가 불안정한 상황에서 현실화율을 90%까지 올리는 것은 부담스러운 결정이 될 수 있다"고 밝혔다. "국내외 학계의 전반적인 권고 수준이 80%가량이라는 점을 감안할 때, 이러한 수치가 만일 정치적 해석에 따른 것이라면 재고할 필요가 있다"는 것이다.

    김 교수는 "보유세를 높이는 것은 사회적 합의에 따라 충분히 가능한 일이고, 현실화율 90% 역시 아주 과도한 수준이라고만 할 수는 없다"라면서도 "시세가 불안한 만큼 특정 지역이나 특정 부동산의 가격이 급등하거나 반대로 떨어질 경우, 오히려 정책이 추진력을 잃고 지속성에 문제가 생길 수 있다"고 설명했다.

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