가을 이사철을 맞아 불법 중개업소나 일부 인터넷 직거래 사이트를 통한 이중계약 등 전·월세 사기가 늘고 있다.
전세난 속에 어렵게 마련한 보증금을 날리지 않기 위해선 꼼꼼하고 철저한 대비가 필요하다.
① 가급적이면 공인중개업소가장 안전한 방법은 공인중개사 자격증을 갖고 있고 보증보험을 든 공인중개업소를 통해 계약하는 것이다.
중개 수수료는 보증금의 0.3~0.8%로 정해져 있다.
② 소유자 본인 확인은 필수중개 수수료가 부담돼 직접 전세계약을 할 경우엔 부동산 등기부를 통해 계약자가 실제 집주인인지를 반드시 확인해야 한다.
또 부동산 등기부 상의 근저당권이나 가압류, 가처분 등 채권채무 관계와 담보 설정 여부 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약, 저당금액이 집값의 30%를 넘는다면 계약을 다시 생각해봐야 한다.
부동산 등기부는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 확인할 수 있다.
③ 대리인 계약시 위임장, 인감증명, 집주인 통화 만약 소유자 본인 대신 가족 등 대리인과 계약을 맺게 될 경우에는 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를 받아두어야 한다.
만약, 위임장 없이 구두로 대리권을 줬을 경우에는 소유자와 직접 통화해 위임 여부와 임대 의사 등을 확인하고 소유자 계좌로 보증금을 입금해야 한다.
또한, 주민등록증의 위조 여부도 행정안전부 1382번으로 전화를 걸어 확인하는 게 좋다.
전세보증금 영수증을 잘 챙겨야 하는 것은 말할 필요도 없다.
아울러, 해당 주택의 도배나 장판 상태, 창문이나 문 파손 여부 등 중요한 흠결은 전세계약서에 기록하는 게 좋고 관리비나 공공요금의 연체 여부도 점검해야 한다.
④ 계약 파기시 손해배상도 명기해야일단 계약을 체결한 뒤에는 하루가 지나지 않아도 파기하면 책임을 져야 한다. 임차인은 계약금을 돌려받을 수 없고 임대인은 계약금의 2배를 지급해야 한다.
그러나, 이는 당연히 인정되는 것이 아니므로 계약서에 명기해야 계약 파기시 시비를 피할 수 있다.
⑤ ''전입신고''와 ''확정일자''의 중요성소유자에게 집 열쇠를 받게 되면 그 즉시 동사무소에서 ''전입신고''를 하고 임대차계약서상에 ''확정일자''를 받아둬야 한다.
그래야만 전세보증금 분쟁이 생겼을 때 다른 사람에 앞서서 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 확보할 수 있다.
만약 전입신고를 할 때 임차인 본인이 사정상 주민등록을 할 수 없다면 배우자 등 가족 중 한 사람이 주민등록을 해도 효력을 가진다.
⑥ 한달 전 통보 없다면 계약 자동연장전세로 거주하다 임대차 기간이 끝나갈 경우에는 통상 계약이 완료되기 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 ''묵시적 갱신''으로 인정돼 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다.
이렇게 되면 다시 2년간 임대차 계약이 연장되고 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없다.
그러나, 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.
전·월세 기간 중 집주인이 바뀔 경우에도 별도의 계약서 작성없이 계약은 그대로 유지된다.
⑦ 보증금 지킴이 ''임차권등기''임대차 계약이 종료된 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한다면 관할 지방법원이나 지원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
신청 후 2~3주 걸리는 부동산 등기부에 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사를 간다 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
▲ 전·월세 계약 관련 문의 : 부동산써브 무료법률상담실 www.serve.co.kr