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초고강도 규제로 평가된 9.13 부동산 대책 발표 후 한 달이 지났다. 서울의 아파트 값 상승세는 한풀 꺾였지만 집값이 안정세에 접어들지는 미지수다.
부동산114에 따르면 9.13 부동산 대책 발표 이후 한달 간 서울 아파트 매매시장은 0.86% 상승률에 그쳤다. 대책 발표 전 한달 상승률(2.82%)의 3분의1 수준이다.
시장에서는 강도 높은 대출과 세금 규제에다 유주택자의 청약 제한이 높아지면서 매수세가 주춤해진것으로 평가한다. 전문가들은 다주택자의 전세자금대출을 금지하는 추가 규제가 나오고 11월 금리가 인상될 가능성이 높은 점을 고려해 시장 관망세가 연말까지 이어질 것으로 내다봤다.
정부 대책 발표에 이어 서울시도 주택 공급을 위한 여러 방안들을 내놨다. 도심 내 공실이 있는 빌딩을 이용한 중산층용 공공임대주택 공급이나, 시가 보유한 유휴지를 활용하는 방안, 용적률 상향으로 도심 공급을 늘리는 방안 등이다.
서울 도심에 양질의 주택이 부족한 것이 최근 집값 급등의 원인이라는 진단에 따른 조치다. 그러나 이러한 주택 공급 방식의 한계를 지적하는 목소리도 나온다.
도심 업무용 건물에 주택 임대·분양
공실이 발생한 도심 내 업무용 빌딩에 공공임대주택이나 분양주택을 공급하겠다는 정책 방향에 대해서는 긍정적인 평가가 나온다. 직주 근접 주택을 공급하기 때문에 집값 안정에도 도움이 되고 도심 공동화 현상을 막는 효과도 거둘수 있을 것이란 전망이다.
상업·준주거·역세권 등에서 민간 소유 건물이 신축·리모델링을 통해 주거용으로 바뀔 때 용적률 혜택을 줘서 사업성을 높이는 방식이 될 것으로 보인다. 그러나 민간사업자의 사업성 판단에 의존해서 사업을 추진할 수 밖에 없기 때문에 유인책이 확실하지 않으면 실효성을 거두기 어렵다는 지적도 나온다.
업무용 빌딩을 주거용 시설로 변경하고 주거 인프라를 대폭 확충하는 과정에서 비용이 만만치 않게 발생한다는 점도 걸림돌이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "도로변 보다는 공실률이 상당히 심한 중소형 빌딩에서 1인가구나 맞벌이 부부에 맞는 주택으로 리모델링하거나 신축하는 사례들이 생겨날 것"으로 예상했다.
도심 유휴지· 빈집 활용해 주택공급
서울시는 송파구 옛 성동구치소 부지(8만 3700㎡) 등 유휴지 20여곳과 빈집을 매입해 주택을 공급할 계획이다. 도심 유휴지와 빈집 등을 활용하면 기존 인프라 이용이 가능해 입주 초기 불편이 적다는 장점이 있다.
하지만 옛 성동구치소 부지를 빼면 서울역 북부역 세권 부지, 구로구 구로철도차량기지, 노원구 창동차량기지, 금천구 금천구청역 인근, 은평구 수색차량기지 등 선호도가 떨어지는 곳이다. 그나마 집값 하락을 우려한 인근 주민들의 반대가 시작되고 있어 사업이 제대로 추진될 수 있을지 의문이다.
지난 2015년 서울 양천구 목동 유수지 공공임대주택인 행복주택 시범사업이 주민들의 반대로 결국 무산됐다. 지역 이기주의(님비)현상이라는 지적에도 불구하고 정부와 지자체는 반대하는 주민들의 의견을 일방적으로 무시할 수 없어 사업 추진이 쉽지 않을 것이란 전망이다.
시는 빈집 매입 등을 통해서도 주택공급에 나선다는 계획이다. 지난해 기준 서울의 빈집은 9만 4668가구에 달한다. 이들 빈집은 서울의 주택 공급 부족에도 대중교통 접근성과 열악한 인프라 때문에 사람이 살지 않는 곳이다.
전문가들은 유휴지 활용이나 상업지역 규제완화 만으로는 단기간 주택공급 확대가 어려울 것이라고 내다보고 있다. 직방 함영진 빅데이터 랩장은 "집값이 오르고 있는 서울 도심에 주택을 공급하는 정책을 다양화시키는 노력은 필요하고 시장에 도움이 된다"면서도 "택지지구 개발과 같이 충분한 물량을 공급한다는 시그널을 주기보다는 공급의 보조수단 정도로 활용될 수 있을 것"으로 전망했다.
대규모 택지 마련을 위한 그린벨트 해제를 반대하는 서울시는 도심에서 주택을 공급할 수 있는 모든 수단을 총동원하는 양상이다.
업계 일각에서는 강화했던 재개발·재건축 규제를 풀지 않고는 도심 내 주택 수요를 감당할 수 없을 것이란 전망도 나온다. 하지만 저금리에 시중에 떠도는 부동 자금이 1100조 원이 넘는 상황에서 재개발·재건축이 단기적으로 서울 집값을 급등시킬 수 있기 때문에 서울시가 지금 선택할 수 있는 카드는 아니다.
대규모 택기 개발이 아닌 방식으로 단기에 의미있는 양의 주택을 공급하기 위해 다양한 부동산 정책을 쏟아내고 있지만 추진과정에서 넘어야 할 산이 많아 서울시의 고민이 깊어지고 있다.