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'공시가 현실화' 힘받나…혁신위 "조속 착수" 권고

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경제 일반

    '공시가 현실화' 힘받나…혁신위 "조속 착수" 권고

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    "시세 대비 공시가 현실화율 매우 낮아" 지적…국토부 "시세분석 기준과 절차 강화하겠다"

    시세에 비해 턱없이 낮은 부동산 공시가 현실화율을 높이기 위해 정부가 시세분석 보고서 작성을 의무화하는 등 기준과 절차를 한층 강화한다.

    특히 토지·단독주택을 비롯해 실거래가가 급등한 지역의 시세를 면밀히 파악해 공시가에 반영하기로 했다.

    국토교통분야 관행혁신위원회(이하 위원회)는 10일 오후 정부세종청사에서 브리핑을 갖고 "공시가 유형과 지역, 가격대간 형평성 제고는 사회적 공감대가 높은 만큼 빠른 시일 안에 구체적인 방안을 마련해 실행에 착수하라"고 권고했다.

    지난해 11월 민간전문가 9명과 국토부 실무자 5명으로 발족한 위원회는 지난 3월에도 박근혜정부의 이른바 '빚내서 집사라' 정책과 4대강 친수사업 등 문제점을 지적하며 1차 개선안을 권고한 바 있다.

    위원장을 맡은 김남근 변호사는 이날 발표한 2차 권고안에서 "부동산 공시가는 보유세 과표, 각종 부담금 산정기준 등 60여개의 행정 목적으로 활용되고 있다"며 "따라서 시세를 반영해 정확한 가격을 책정해야 하지만, 시세 대비 공시가 비율인 현실화율이 많이 낮다"고 지적했다.

    실거래가 반영률 산정시 건수가 부족한 데다 시기와 지역이 편중돼있고, 매년 표본에 연속성이 없거나 당사자간 특수거래 및 허위신고 등으로 신뢰성이 떨어진다는 것이다.

    (자료제공=경제정의실천시민연합)
    공시지가 제도는 1989년 '지가공시법' 제정을 통해 △건설부의 기준지가(보상) △내무부의 시가표준액(지방세) △국세청의 기준시가(국세)로 나뉘어있던 3개의 지가체계를 통일했다.

    하지만 도입 단계부터 기존 과표기준과의 연속성 문제를 들어 극히 낮은 수준의 현실화율에서 출발했고, 건강보험료 증가 우려 등으로 일관성 있는 개선이 이뤄지지 못했다는 게 위원회 판단이다.

    특히 토지·단독주택·공동주택 등 유형별로 현실화율이 크게 차이가 나는 데다, 시세가 급등한 지역의 현실화율이 안정적 지역보다 낮다는 문제도 제기됐다.

    김 위원장은 "일부 지역 과열로 실거래가가 급등한 경우에도 정상적 시세로 굳어지기 전까지는 당국이 공시가를 점진적으로 올리는 측면이 있었다"고 지적했다.

    실제로 서울 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.97㎡)의 실거래가는 지난해 1월 17억 8900만원에서 올 1월엔 22억 9167만원으로 28.1%나 치솟았지만, 공시가는 같은 기간 14억 800만원에서 15억 400만원으로 6.8% 오르는 데 그쳤다.

    그나마 공동주택은 실거래가 많고 형태가 정형화돼있는 반면, 토지와 단독주택은 실거래가 적어 정확한 시세 파악이 어렵다는 이유로 '보수적' 수준에서 공시가가 결정되고 있다는 지적도 나왔다.

    (자료제공=경제정의실천시민연합)
    국토연구원에 따르면 2013년 기준 실거래가 반영률은 공동주택이 71.5%인 반면, 단독주택은 59.2%, 토지는 61.2%에 그쳤다. 특히 지난해 상위 10위에 오른 표준단독주택의 시세반영률은 53% 수준에 불과했다.

    대형 빌딩은 더욱 심각한 수준이다. 경제정의실천시민연합에 따르면 지난해 이후 매매된 서울의 1천억원 이상 대형빌딩 14곳의 실거래가 반영률은 45.7%에 그쳤다.

    매각 가격을 모두 합치면 4조 6508억원인데 공시가는 절반도 안되는 2조 1266억원으로 잡혔다는 얘기다.

    국토부는 이같은 위원회 권고에 대해 "실거래가와 감정평가 선례를 활용해 엄격하게 시세분석을 하도록 모든 조사자에게 시세분석서 작성을 의무화하겠다"며 "토지·단독주택과 실거래가가 급등한 지역의 시세를 면밀히 파악하겠다"고 입장을 냈다.

    특히 "형평성 문제가 제기돼온 고가·특수 부동산 등은 더 빠른 속도로 개선될 수 있도록 적극 조치하겠다"며 "유형·지역·가격대간 공시가 형평성을 지속적으로 개선할 계획"이라고 밝혔다.

    (자료제공=경제정의실천시민연합)
    이와 관련해 위원회는 "그동안 국토부가 개별 감정평가사나 한국감정원 조사자의 판단에 크게 의존해왔다"며 "심사 전문성과 기간·인력 등의 한계로 국토부 심사 절차가 부실하게 운영됐다"고 지적했다.

    아울러 "부실 조사자에 대한 제제 기준이 엄격하지 못해 실효성이 낮다"며 "성과가 우수한 감정평가법인과 미흡한 곳의 물량 배정이 큰 차이를 두지 않은 것도 문제"라고 지목했다.

    이에 국토부는 "다수의 전문가 등이 참여하는 심사위원회를 신설하고 충분한 심사기간을 확보하겠다"며 "부실 조사자는 다음해 공시업무 참여를 2년간 제한하고 물량 배정의 차등 폭도 늘리겠다"고 밝혔다.

    또 골프장이나 유원지 등 특수 부동산은 전문성을 갖춘 조사자를 지정하는 한편, 지방 소재 표준지는 해당 지역에 정통한 지사 소속 감정평가사에게 의뢰를 확대한다는 방침이다.

    국토부 관계자는 "검증시 오류가 많이 발생하는 지역 등에 대해선 지도 감독을 실시해, 지자체 소관 개별공시가에 대한 관리도 강화할 계획"이라고 설명했다.

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