강창석 과장 "택지개발 예정지 8월 중 발표...공감대 형성 더 노력할 것"
이정민 박사 "행복주택 정책은 동의하지만 주거권 개념으로 다양화 필요"
■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주=""> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 진행자 : 김대휘 보도제작국장
■ 대담자 : 제주도 강창석 디자인건축지적과장, 제주대학교 이정민 외래교수
제주도 강창석 디자인건축지적과장(왼쪽)과 이정민 제주대 외래교수가 19일 제주CBS 시사매거진 제주 프로그램에서 주택 정책에 대해 토론했다.(제주노컷뉴스)
원희룡 도정 3년을 점검하는 기획 토론시간 오늘(19일)은 주택정책을 짚어보겠습니다 지금 제주특별자치도 디자인건축지적과 강창석과장, 제주대학교 이정민 외래교수 나와 계십니다.
◇ 김대휘> 먼저 과장님께 여쭤보겠습니다 시간은 짧지만 제주도가 추진하는 주택정책 간단하게 소개해주시겠습니까?
◆ 강창석> 일단 2010년도에 제주도 인구가 57만여 명이었습니다 그런데 한 5년이 지난 2015년 되니까 64만 명으로 해서 한 6만4천명이 증가되는 바람에, 이것을 추산해 보면 2020년 까지는 약 73만 명 정도가 됩니다.
그래서 주택문제가 심각하겠다, 저희들은 연간 1만호 정도가 필요하기 때문에 이것에 맞춰서 10만호를 우선 공급을 하자, 그래서 1년에 1만호 계획이고, 그중에 임대주택이 현재 우리가 4%입니다. 전국이 한 5~6%인데, 우리가 앞으로 10%정도는 해야 되겠다, 그래서 공공임대주택 2만호를 본격 추진해서 목표년도에는 10%이상으로 가는, 이런 목표를 가지고 추진을 하고 있습니다.
◇ 김대휘> 인구가 늘어나는 만큼 주택을 공급해보겠다, 그중에서도 공공임대주택을 10%까지 확대해 보겠다. 이런 생각이군요. 상황은 이런데, 지금 상황은 복잡한 상황이 되어있습니다. 공급과잉으로 인해서 미분양 주택이 속출하고 있어요, 그런데 정작 아파트 가격은 떨어지지 않고 있습니다. 이런 주택시장 왜곡이 왜 일어난다고 생각하십니까.
◆ 강창석> 일단은 미분양 주택이 현재 천여세대로 집계가 되고 있는데, 2015년도 말에 주택공급이 만 이백호 정도가 공급이 됐고, 작년에 만 삼천호가 증가가 됐습니다. 앞서 종합계획을 말씀 드릴 적에, 연간 만호 정도면 좋겠다 그랬는데, 일단 과잉공급이 되지 않았나 생각에, 미분양이 발생되는 것 같습니다.
이 미분양이 사실은 동 외곽 지역 읍면, 대부분 이런 곳입니다. 입지가 좋지 않은 이런 곳에 주택을 짓고, 이렇게 미분양이 되는 게 현실입니다. 상대적으로 주택가격은 지금 전국이 0.04% 증가됐고, 우리 제주도는 0.03%, 그래서 좀 미미한 수준으로 내려가고는 있는데, 현실적으로 우리 제주도가 우선 자재값이라든가 여러 가지 문제들 때문에 분양가가 고분양가로 되고, 부동산이라는 것은 땅도 마찬가지고 주택도 마찬가지로 오르면 내려가는 것은 현실적으로 어렵습니다. 그래서 이렇게 미분양도 되면서 가격이 높다는 것이 현실입니다.
◇ 김대휘> 이런 분석 어떻게 생각하십니까. 이 교수님
◆ 이정민> 저도 비슷하게 생각합니다. 미분양이 된다는 것은 주택이 가치에 비해서 가격이 비싸니까 분양이 안 되는 거거든요. 그런데 왜 기존주택들이 가격이 내려가지 않을까, 앞에 과장님께서도 말씀해 주셨지만, 전반적인 추세는, 제주도 인구는 지속적으로 증가한다입니다. 이게 한 천여세대 있고, 사업승인을 받지 않은 건축허가분까지 했을 때, 조금 그것보다 미분양 물량은 많을 수 있지만, 이것은 어떻게 보면 인구유입 추세라면 한두 달이면 소화가 될 수 있는 물량이거든요.
그런데 왜 가격이 내려가지 않느냐, 우선 첫 번째가 아까 지적해주신 건설과정에서 고비용 부분도 있고요. 두 번째는 앞으로 수요가 많을 것으로 예상이 되기 때문에 그동안 도내 건설업체들이 주택 사업을 하면서 많은 이익을 축척시켜놨거든요. 이게 버틸 만 하다는 거예요. 그래서 굳이 싸게 내 놓을 필요가 없다는 거죠. 앞으로 올라갈 여지가 있기 때문에, 그래서 지금 가격이 내려가지 않는다 그렇게 판단하고 있습니다.
◇ 김대휘> 지금은 자금회전력이 있을 것이다, 있어서 그런 것 아니겠냐 그런 말씀이시군요. 제주도가 택지개발 부지를 발표 하겠다고 했지만 아직 공개하고 있지 않습니다. 이것도 지금처럼 주택시장이 불균형하기 때문에 그런건가요?
◆ 강창석> 택지개발은 사실 그렇습니다. 앞서 우리가 주거 종합계획 할 적에 이 10만호를 지을려고하면 현실적으로 택지가 없습니다. 없기 때문에 이 택지를 마련 해야 되는데, 예를 들어서 공공임대주택 같은 경우는 2020년까지는 6천호 정도는 지금 기존에 있는 국공지를 활용해서 가능합니다. 그런데 나머지 만 3천호에 대한 것은 사실 택지가 있어야 가능합니다.
그렇기 때문에 이 택지는 시작을 하면, 5년 이상 장기간 소요가 되기 때문에 지금부터 준비를 해야 되는 게 맞습니다. 그리고 민간물량도 이 택지개발을 통해서, 민간도 같이 여기서 할 수 있도록 하는 시책인데, 지금 발표를 연기한 것은 어떤 다른 뜻이 있는 것이 아니고, 일단 새정부 들어서 국가의 주택정책이 어느 정도 가시화 돼야 되겠다 하는 것이 하나 있고, 미분양하고는 사실 관련이 없습니다.
미분양은 소위 말하는, 어쩌면 고분양가이기 때문에 임대주택에 들어갈 사람들이 이 미분양을 사지는 않습니다. 사지를 않기 때문에 그거하고는 관계가 없다고 보고, 현재 14곳 정도를 선정 해놨는데, 이런 정부정책, 그리고 우리 제주도에 과연 이런 것들이 체계적으로 갈 것인가 하는 것들을 생각해서 최종 조율단계에 있습니다. 전문가를 다시 모셔서 의논을 해서 최종확정을 하고 아마도 8월 정도에는 발표할 것으로 추진해 나가고 있습니다.
◇ 김대휘> 다음 달에는 발표할 것이다 이것도 정부정책과 맞물려 있기 때문에 고려된 사항이다, 8월말까지는 발표될 수 있다 이런 말씀이시죠.
◆ 강창석> 그때까지는 저희가 최대한 노력을 해 나아가겠습니다.
강창석 제주도 디자인건축지적과장.
◇ 김대휘> 어떻게 보세요 이 교수님.
◆ 이정민> 도 당국에서는 굉장히 순수한 마음을 가지고 발표를 미뤘는데요, 언론에서 나오는 판단은 굉장히 차갑거든요. 근데 저는 이렇게 봅니다. 택지개발 사업이라든지, 이런 계획적인 주택 부지 공급은 경기와 상관없이 지속적으로 해줘야 되거든요. 물량을 지속적으로 공급해줘야 되는데, 실질적으로 제주시권내 같은 경우는 특별자치도가 추진되면서 지역균형 발전이라는 논리 때문에, 제주시 동지역에서 공급이 없었습니다.
그러다 보니까 지금 제주시 동지역 인근에는 난개발 때문에 엄청나게 많은 비용을 치뤄야 됩니다. 아직은 그 비용이 나타나고 있지는 않지만 앞으로 우리가 치뤄야 될 비용들이구요. 그래서 왜 택지 개발을 하느냐하면 첫 번째는 난개발을 방지하기 위해서 택지개발을 한다, 이렇게 말 할 수 있습니다.
◇ 김대휘> 계획적인 개발을 위해서 그러는 거죠?
◆ 이정민> 네 그렇죠. 그리고 두 번째가 민간에다가 주택공급을 맡겨놓게 되면, 실소유 위주의 주택만 공급하기 때문에 서민들의 주거권이라든지 이런 주거권 확보를 위한 주거공간 같은 건 만들어지지 않거든요. 그래서 전략적으로 택지개발을 해줘야 되는데, 너무 늦지 않았느냐 싶고, 지금 8월 달에 발표되는 것도 많이 늦었구요. 그리고 참 안타까운 게 제주도정 뿐만 아니라 대한민국의 주택정책이 주거 문제를 주택의 문제로만 본다는 거에요. 주거권의 문제로 보게 되면 생각보다 해결할 수 있는 대안들이 많거든요.
◇ 김대휘> 주거권의 문제로 본다는 말이 이해하기 어려운데 좀 더 쉽게 설명해주시면?
◆ 이정민> 주거권이라는 게, 어떤 사람이 자기 주거공간을 확보할 수 있는 권리거든요. 그래서 서울에서는 어떤 문제가 있냐면 분당이든 성북구든 이런 데 아파트를 보면 노부부 둘만 사는데 분양면적이 넓은 고가 아파트에 살고 있거든요. 그리고 젊은이들은 소위 말해서 행복주택, 전체 공급면적이 30제곱미터도 안 되는 곳도, 못 들어가는 젊은이들이 많거든요. 주택 배분이 잘못 돼 있는거에요. 그래서 주거권의 문제로 보게 되면 노부부가 살고 있는 데서 분할해가지고, 일부 방 하나나 두개, 또는 쉐어링 한다든지 공유한다든지, 이런 차원에서 보게 되면 기존 물량에서도 채울 수 있는 것들이 많거든요. 무슨 얘기냐면 1인당 주거 점유 면적이 늘어나고 있어요. 제주도는 더 늘어나고 있습니다. 이걸 좀 낮출 필요가 있다는 거죠.
◇ 김대휘> 주거권의 문제로 보면서 좀 더 포괄적인 정책을 펴야겠군요. 좋습니다. 지금 논란이 되고 있는 제주시청예정지 내 행복주택 문제입니다. 과장님은 그 동안 하도 이 문제를 다뤄서 솔직히 머리도 아프실 건데 일단 이곳에 행복주택을 짓는 이유, 이 자리에서 간단히 한 번 더 말씀해주시죠.
◆ 강창석> 일단 2011년도에 원도심 활성화 문제라든가 공동화 현상 때문에, 시청은 안 가는 거로 발표를 했습니다. 발표를 했는데 사실은 그 부지에 대해서 십년 여 이상 동안 계속 어떻게 활용할 것이냐에 대해서, 인근 토지주들 중심으로 해서, 계속 민원이 돼 왔던 것이 현실이고, 그래서 그러면 이걸 어떻게 활용할 것인가 하는 그 과정 속에서 여러 가지가 있었습니다. 공원으로 한다든가 공공청사로 와야 된다든가 여러 가지가 있었는데, 합리적으로 활용방안을 찾는 과정에서 공원, 그 다음에 공공시설, 그 다음에 행복주택은 공공성이 강하기 때문에 여기에다가 이걸 넣어서 삼박자가 맞으면, 사실은 훌륭한 활용방안이 될것이다라는 전제 하에서 이 행복주택을 여기다가 건립을 검토하게 된 겁니다
◇ 김대휘> 행복주택은 이제 청년, 그리고 사회초년생을 위한 주택공급, 공공주택이라고 간단히 말씀을 드릴 수 있는데, 이 교수님도 행복주택 추진에 대해서 반대하지 않으시죠?
◆ 이정민> 저는 행복주택 추진하는 것에 대해서 절대적으로 찬성합니다. 이게 왜 그러냐면 제주도가 국제자유도시를 추진하면서 지난 십여 년 동안 양극화가 굉장히 심화됐거든요. 그래서 저소득층을 위한 주거권 확보는 행정이, 공공이 해줘야 되는 영역이거든요. 그렇기 때문에 이걸 하는 과정에서 국가가 30% 예산 지원 해 주고, 도시주택기금에서 40% 보조해 준, 융자를 해 준 프로젝트라면 당연히 해야죠. 전 그 부분에서 절대적으로 공감을 합니다.
◇ 김대휘> 공감은 다 하시는 거 같아요. 일부 반대하시는 분들도 있지만, 대부분 찬성을 하는 겁니다. 쟁점은 역시 위치에요. 과장님 왜 이곳에 해야 되는 거죠?
◆ 강창석> 말씀드렸지만 일단 활용방안으로 추진하는 과정에서, 지금 주변의 집값이라든가 부동산 문제, 여러 가지 상황이 있기 때문에, 일반 택지 개발을 하려고 하면 너무 장기간 소요되다 보면 여기에 따르는 서민계층이나 청년계층에 어려움이 생기고, 이런 여러 가지 문제들을 해결해 줄 수 있는 방법이 뭘까, 그렇다면, 시민시청사 부지에다가 공원 겸 광장이라든가 할 때 행복주택도 하면 좋겠다 해서, 조기에 이걸 좀 실현을 해서 여러 가지 주거 문제권들을 해소할 수 있지 않겠느냐, 또 이게 논란이 많이 되고 있지만, 사적인 것이 아니라 공적개념이 많이 들어갔기 때문에, 조기에 우선 건설할 수 있는 이점, 그리고 우리가 시가지 내에 국공유지를 거의 다 찾아서 다른 데도 한 8군데를 다 설계하고 추진하고 있습니다. 그 중에 비교적 시청사 부지는 부지가 좀 넓고, 이렇게 가면 인근에 지역경제 활성화 문제도 되겠다, 전체적인 차원에서 접근을 했고, 여기가 타당성이 있다 그런 전제하에서 추진을 하고 있습니다.
◇ 김대휘> 이 교수님은 이 부분에 조금 입장이 다르시죠?
이정민 제주대학교 외래교수.
◆ 이정민> 저는 솔직히 제주도가 유일하게 주택정책을 손 놓고 있던 자치단체였는데요. 과장님 오시면서 공공임대주택 정책에 대해서 아주 적극적으로 추진해주시면서 이제야 본격적으로 제주도 공공주택 정책은 첫걸음, 첫 발을 내 딛고 있거든요.
근데 첫 단추에서 왜 하필이면 시청부지냐 이거죠. 그래서 저는 그렇게 생각합니다. 젊은층들한테 우선 중요한 거는 주택문제도 있지만 양질의 일자리를 제공하는 게 우선이 되어야 되구요. 그게 급선무입니다. 그 다음에 캥거루족도 있고, 캥거루를 할 수 없는 계층을 대상으로 해가지고는 행정이 주거권확보를 위해 보조를 해줘야 되죠. 다른 형태로라도, 근데 제가 시청사 부지의 행복주택을 반대하는 이유는 뭐냐하면 처음에도 말씀을 드렸지만 제주도 인구가 급증하고 있습니다.
행정 수요도 급증을 합니다. 그런데 공공청사 배치계획이라든지 이런 것들이 2002년 이후에 거의 손을 안 댔었거든요. 그러면 인구가 지금 이렇게 봤을 때 한 10여만 명이 증가를 했는데, 그러면 시청사 부지도 늘어나거든요. 아무리 행정시청이라 그러지만 지금 제주시청에서 700~800억 원 들여서 재건축 한다 그러지 않습니까. 그 비용이면 그냥 거기 가서 시청지어도 되는데, 이 시청 상권에 대한 문제는 여러 가지가 있습니다. 그래서 시청사 부지를 어떤 식으로 활용하느냐에 따라 달라질 수 있는 문제이기 때문에, 우선 일차적으로 공공청사가 와야 된다는 거에 대해서는 기본원칙입니다.
그리고 행복주택을 시청사 부지에 하려면 전제가 있습니다. 거기 말고는 진짜 할 곳이 없어야 됩니다. 그런데 과장님께서도 말씀해주셨지만 3~4천 호 정도는 여기 말고도 할 수 있어요. 더 하려면 택지개발을 해야 됩니다. 그래서 지금 불가능 하다는 게 증명이 되야 되는데, 그게 증명이 안 되다 보니까, 그리고 또 하나가 많은 도남동 주민들이 반대하고 있지 않습니까. 또 이전에 노형동 행복주택 같은 경우에는 현상설계까지 다 끝내고 업체까지 선정이 됐는데 사업 취소했지 않습니까? 이게 앞뒤가 맞지 않는게, 시민복지타운 시청사 부지는 주민이 반대해도 가고 노형동은 주민이 반대하니까 취소하고.
◇ 김대휘> 행복주택이 시청사 부지가 아니라 다른 지역에도 갈 수 있는데 여기에 온 겁니까?
◆ 강창석> 임대주택이라는 거는 부지확보가 관건입니다. 일반 개인 부지를 매입해서는 이게 되지 않습니다. 대지비 플러스 건축비로 도저히 안 되고, 국공유지를 우선 쓸 수 있도록 관련법이 뒷받침 됐기 때문에 국공유지를 찾아서 가는 겁니다.
그만큼한 사이즈의 국공유지가 제주시를 중심으로 없기 때문에, 그래서 기존의 8군데는 다 선정을 해서 추진을 하고 있고 그나마 시민청사 자리가 뭘로 활용할 것인가 자꾸 논란만 하지 말고 일을 매듭을 짓자, 그렇다고 하면 여러 번 말씀드렸지만 행복주택이, 공공주택이 가면 충분히 공공성도 확보도 되고, 여러 가지 활용방안을 마련하는데도 문제가 없겠다, 그리고 주택문제도 해소도 할 수 있고, 이렇게 해서 가는 겁니다. 그래서 일반지구에는 사실 큰 규모의 부지는 현 상태는 지금 쓸만한 게 사실 없습니다.
◆ 이정민> 그런데 지금 수도권 도시에도 나타나는 현상인데요. 공공건물들의 밀도가 상당히 낮습니다. 그러면 진짜 행복주택이 필요하면 동사무라든지 이런데들 보면, 용적률이 낮은 상태에서 이용되는 것들이 많거든요. 그러면 이거를 재건축 하면서 상층부는 행복주택으로 쓸 수 있는 방법들이 있거든요. 그리고 또 하나가 대규모 공영주차장 같은 경우도 상층부를 행복주택으로 쓸 수 있는 방안이 있습니다. 그리고 조그마한 땅들, 소규모로 해서 행복주택 충분히 지을 수 있거든요. 대안이 없으면 시청사 부지에 가는 건 맞지만 괜히 이런 상황에서 가는 거는 정치적인 논란을 불러일으킬 수 있다는 거죠.
◇ 김대휘> 소규모 공공용지를 이용해서 주택을 공급하면 어떻겠느냐 이런 방안인데, 어떻게 생각하세요?
◆ 강창석> 하고 있습니다. 하고 있는데, 아까 말씀드린 게, 지금 서귀포 중앙동사무소 하고 제주시 일도이동사무소에 실제 추진해서 200세대 하려고 주민수렴이 다 끝났습니다. 서귀포 주민수렴이 끝나면 바로 국토부하고 협의해서 가는 거고, 그 다음 이런 공공용지 부분, 지금 아까 말씀드린 제주시내 주차장 같은 거 전부 다루고 있습니다. 거기도 계속 추진하고 있고, 이렇게 국공유지에 대해서는 저희가 철저히 다 찾아서 추진을 같이 하고 있습니다.
◇ 김대휘> 국공유지에 크든 작든 찾아서 공공택지, 공공주택을 공급하는 방안은 있다 이런 말씀이군요.
◆ 강창석> 실질적으로 추진에 들어갔습니다.
◆ 이정민>그래서 시청사 부지에 780세대 하지 말고 거기서 확장하자 이거죠.
◇ 김대휘> 공공청사의 용량도 늘어나고 있으니 원래 목적대로 써라, 이런 말씀이시군요. 사실 쟁점이 많은데 시간이 상당히 짧습니다. 아쉽지만 마무리를 짓겠습니다. 1년이 남은 임기인데 원도정의 앞으로의 주택정책 방향. 과장님 말씀해 주십시오.
◆ 강창석> 일단 시민복지타운은 좋은 정책이건 뭐건 호응을 못받으면 안되는데, 저희들이 공감대를 위해서 계속 협의를 해 나가고, 말씀드린 것처럼 제주도가 처음으로 주거종합 계획을 자체적으로 하고 있기 때문에, 기존에 있는 한 6000여 세대를 기존 공공용지를 내서 조기 공급을 하고, 택지개발을 정상적으로 해서, 잘 이끌어나가서 최종적으로 되면, 제주도에는 주거문제가 없도록 저희가 할 겁니다.
그리고 제주도에서 주거문제 만큼은 책임지고 이렇게 갈 걸로 해서 하고 있는데, 여기에 도민들이 많은 협조를 해주시면 주거정책에 차질이 없도록 추진을 해나가겠습니다.
◇ 김대휘> 공공주택을 계속적으로 공급한다, 이런 말씀인 것 같은데 이정민 교수님, 이 시간 통해서 하고 싶은 말씀해주시죠.
◆ 이정민> 다시한번 강조를 드리지만 주택문제는 주택이라는 개념으로 보면 안됩니다. 주택은 상품적인 성격도 있기 때문에 주거권의 문제로 접근을 해야 됩니다. 주거권이라는 게 뭐냐면, 인간이 인간으로서 존엄을 유지하기 위한 기본권 중에 하나거든요. 그러면 주거권의 문제로 접근했을 때, 다양한 이해관계자들의 의견을 조율하는데, 굉장히 유용합니다. 솔직히 저도 만약에 시청부지에다가 행복주택하라 그러면, 모바일 주택으로 했다가 행정수요가 생기면 다른 데로 옮겨라 할겁니다. 주거권의 문제로 접근했을 때는 다양한 대안들이 나올 수 있다는 겁니다.
◇ 김대휘>앞으로 정책을 추진하는데 여러 가지 대안을 더 만들어 보자 이런 제안인 것 같습니다. 제주특별자치도 강창석 과장님, 이정민 제주대 외래교수님 감사합니다. 두 분 수고하셨습니다.
(인터뷰 정리 - 제주CBS 김형준, 김정헌, 김진형 대학생 인턴기자)