최근 초저금리 기조 속에서 가계가 빚을 내 부동산 경기를 떠받치고 있는 형국이다. 부동산 경기가 일부 지역에서 과열 양상까지 보이고 있지만 내수경기로 연결되지 못하고 있고 집 없는 서민들은 치솟은 전월세로 큰 고통을 겪고 있다. 현 부동산 시장 무엇이 문제이고 대책은 무엇인지를 세 차례에 걸쳐 집중 조명한다. [편집자 주]| 글 싣는 순서 |
1. 최근 부동산 경기가 과연 정상입니까?
2. 지금 집을 사면 상투 잡는 건가요?
3. 2018년 부동산 위기론 왜죠? |
(사진=자료사진)
최근 부동산 경기는 활황세다.
한국감정원이 지난 8월 주택가격동향을 조사한 결과를 보면 매매가격은 24개월째, 전세가격은 36개월째 연속 상승하고 있다.
매매가격은 최근 3년 가운데 최저점인 지난 2013년 8월 이후 2년간 전국적으로 상승률이 6%로 소폭 올랐다.
서울 등 일부 지역 아파트는 과거 침체 전의 고점을 회복한 곳도 있다.
올해 서울 아파트 거래량이 10만건에 육박하면서 2007년 이후 최고치를 기록하는 등 부동산 거래도 활발하게 이뤄지고 있다.
아파트 분양시장은 활황세를 넘어 일부 지방 대도시에서는 과열조짐까지 빚어지고 있다.
청약경쟁률이 수십 대에서 수백 대 1에 이르고 아파트분양권에는 수천만 원에서 많게는 억대의 프리미엄(웃돈)까지 붙고 있다.
건설업체도 이런 분양 열기를 이용해 그동안 경기가 좋지 않아 시장에 내놓지 못하고 쌓아놨던 아파트 공급 물량을 한꺼번에 밀어내고 있을 뿐만 아니라 내년 공급 물량까지 앞당겨 풀고 있다.
다음달에는 사상 최대인 10만가구에 가까운 아파트가 분양시장에 쏟아져 나올 판국이다.
전세가격은 매매가격보다 훨씬 급등세다.
최근 3년 가운데 최저점인 지난 2012년 8월 이후 3년간 전국의 전세가격은 23.7% 오른 것으로 나타났다.
그 중에서도 아파트 전세가격의 상승폭은 훨씬 가파르다.
부동산정보업체인 부동산114가 서울과 수도권 아파트의 최근 2년간 전세가격 상승률을 조사한 결과 올해 입주 2년차를 맞는 새 아파트의 전세가격이 평균 36%, 7,400만원 가까이나 올랐다.
기존 아파트 전세가격은 25%, 5,400만원 올랐다.
이처럼 전세가격이 치솟으면서 지난달 매매가격에서 전세가격이 차지하는 평균비율은 72.9%로 사상 최고치를 기록하고 있다.
일부 지역에서는 전세가격이 매매가격에 육박하거나 넘어선 곳도 있다.
집주인들은 전세가격이 치솟고 있지만 초저금리 하에서 돈을 굴릴 곳이 마땅치 않아 전세를 월세로 돌리는 추세를 보이고 있다.
세입자들은 울며 겨자먹기 식으로 빚을 내 주택을 구입하는 쪽으로 내몰리고 있다.
◇ "집값 오른 이유는 빚내서 집 산 사람 때문"
(사진=스마트이미지 제공/자료사진)
문제는 이런 부동산경기 활황세가 가계 부채로 부동산시장을 떠받치는 구조에서 조성됐다는데 있다.
지난 6월말 현재 가계부채는 무려 1,130조원.
이 가운데 절반 이상이 주택을 담보로 잡고 빌린 대출이다.
은행권에서는 주택담보대출의 비중이 높아 가계대출(8월말 잔액 609조원) 가운데 4분의 3(452조원)을 차지한다.
가계부채, 그 중에서도 주택담보대출의 규모가 이렇게 커진 것은 한국은행이 기준금리를 잇따라 내려 초저금리 상태인데다, 정부가 부동산 관련 규제를 대폭 풀어 준데 따른 것으로 분석된다.
주택담보대출은 지난 7월 가계부채 종합관리대책을 내놓은 이후에도 꺾일 줄 모르고 치솟고 있다.
지난달 은행권의 가계대출은 7조 8,000억 원이나 늘었는데 그 중 80% 가까이를 주택담보대출(6조 1,000억 원)이 차지했다.
주택담보대출은 상당수가 주택구입용이다.
그런 만큼 주택가격의 오름세는 가계들의 빚 때문이라는 주장까지 제기된다.
선대인 선대인경제연구소장은 "집값이 오른 이유는 빚내서 집을 산 사람 때문이다. 부채라는 총알이 더 이상 공급되지 않으면 집값이 빠진다는 얘기다. 지금 집값 오른 것의 90%는 부채 때문으로 밖에 설명이 안된다"고 말했다.
◇ 안전장치도 마련 안해 놓고 "빚내서 집사라"고 부추겨
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물론 주택구입자금은 규모가 큰 만큼 어느 정도 빚을 내 주택을 구입하는 것이 문제가 되는 것은 아니다.
하지만 그것이 중장기적으로 본인이 벌어서 갚을 수 있는 범위 내에 있어야 한다는 것은 기본이다.
이 기본이 지켜질 수 있도록 하는 안전장치가 바로 고정금리로 원리금을 분할상환하는 것이다.
10년, 20년의 긴 기간에 금리가 어떻게 변할 지 모르는데 금리를 고정시켜놓지 않고 돈을 빌렸다가 금리가 치솟으면 위험천만이기 때문이다.
불행하게도 우리나라 가계대출에는 그런 안전장치가 마련돼 있지 않았다.
은행권 가계대출의 70% 가까이가 일정기간 이자만 내는 거치식에 변동금리대출인 점이 이를 반증한다.
변동금리대출로 빚을 내 부동산을 구입했을 경우 금리가 치솟에 되면 오른 만큼의 이자부담을 고스란히 가계가 떠안을 수 밖에 없다.
그 부담을 감당하지 못하는 가계는 부동산을 매물로 내놓을 수 밖에 없게 되고 이런 가계가 속출할 경우 부동산 가격 하락과 부동산 경기 침체를 가속화시킬 수 있다.
이럴 경우 빚을 내 부동산을 구입한 가계는 금리상승에 따른 이자를 더 물어야 할 뿐만 부동산 가격 하락으로 이중으로 큰 타격을 입게 된다.
무리하게 빚을 낸 가계는 무너질 수도 있다.
정부도 문제의 심각성을 인식하고 변동금리대출을 고정금리대출로 전환하고 거치식 상환방식을 원리금 분할 상환으로 바꿔나가도록 독려하고 있지만 뒤늦은 감이 없지 않아 있다.
정부로서는 그런 안전장치도 마련해 놓지도 않은 상태에서 초저금리 환경을 만들어놓고 빚을 내 집을 사라고 부추긴 셈이다.
선대인 소장은 "정부가 뒤늦게 고정금리로 바꾸라고 할 것이 아니라 처음부터 빚을 내지 말라고 했어야 하는데 빚내서 집사라고 했다. 소득이 안 되서 무리하게 빚낸 사람들이 고정금리로 빌리면 금리가 더 높기 때문에 설마 하면서 변동금리로 빌리는 것이다. 정부의 고정금리로 바꾸라는 말은 면피성 발언"이라고 목소리를 높였다.
빚을 내 집을 사도록 부추기는 환경을 완성한 것은 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제 완화였다.
지난해 8월부터 LTV와 DTI규제 완화조치를 1년간 연장하면서 LTV는 70%, DTI는 60%로 일률적으로 상향 조정해 가계가 더 많은 빚을 낼 수 있도록 허용했다.
실제로 그 이후 주택담보대출은 급증했다.
지난해 8월부터 지난 6월까지 1년 가까운 기간에 늘어난 주택담보대출액은 60조원 가까이로 직전 같은 기간보다 3배 반이나 늘었다.
빚을 내 집을 사는 것의 최종 책임은 물론 가계에 있지만 안전장치도 갖춰놓지 않고 그쪽으로 유도하고 부추긴 책임에서 정부는 자유로울 수 없을 것이다.
◇ "현 정부 성적표 중 제일 좋은 것이 부동산"…더블딥 막는 효과 거둬
최경환 경제부총리 겸 기획재정부장관 (사진=윤창원 기자/자료사진)
물론 정부로서도 할 말은 있다.
수출은 부진하고 내수도 살아나지 않는데 부동산 경기마저 꺼져버리면 경제가 더 깊은 침체에 빠지지 않았겠느냐는 것이다.
이 점에서 정부 정책이 실패했다고 몰아세울 일은 아니라는 평가도 있다.
김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "현 정부의 경제 성적표 중에서 제일 좋은 것은 부동산이다. 지금 이런 거시경제 아래서 부동산까지 쳐진다면 더블 딥"이라며 "플러스 효과는 없었다고 보지만 나쁘게 되는 것 막는 것도 정책이다. 그 효과는 분명히 있었다"고 말했다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원도 "부동산 경기가 부양되면 소비가 늘 것으로 기대했는데 소비는 안늘었다. 그러나 경제가 더 추락하는 것을 막는 효과는 있었다. 부동산 경기가 침체하면 마이너스효과가 크게 난다. 이 점에서 정부대책은 소기의 성과를 거뒀다고 본다"고 평가했다.
◇ "은행 이자부담으로 허덕이는데…경기 살아나겠나"하지만 가계부채로 부동산 경기를 떠받쳤지만 내수경기진작과 연결되기는 커녕 오히려 내수경기를 가라앉게 하는 요인이 되고 있다.
치솟은 전세가와 높은 월세로 소비위축은 더욱 심해지고 있어 무엇을 위한 부동산 경기부양이냐는 비판이 나오고 있다.
선대인 소장은 "부동산 경기를 살린다고 하는데 전체 경기가 다 죽고 있다. 서민들이 살아가는 내수경기는 다 죽고 있다. 빚 때문에 은행에 내는 이자부담으로 허덕이는데 어떻게 소비하고 내수가 살아나나. 젊은이들이 아르바이트 해서 백만원, 2백만원 벌어도 높아진 월세로 다 나가는데 어디에 소비하겠는가. 경기가 살아나겠는가"고 반문했다.
◇ "금융위기 이후 대세상승은 끝났다고 보고있다"
내수경기 진작이라는 거시경제목표는 제쳐놓고 활황세를 보고 뛰어들었거나 치솟은 전월세에 떠밀려 빚을 내 주택을 구입한 사람은 과연 수익을 실현할 수 있을까.
주택가격이 계속 오른다면 충분한 보상과 함께 수익을 실현하겠지만 현재로서 그 가능성은 높지 않다.
단기적으로는 미국 금리 인상이 임박했고, 내년 초부터 원리금분할상환이 강력히 유도되는데다 최근 주택공급물량이 폭증하고 있다는 것이 악재다.
금리가 치솟은 가운데 원리금을 함께 갚아나가야 하는데다 공급이 초과돼 주택가격이 떨어지게 되면 빚, 그것도 변동금리로 빚을 내서 주택을 구입한 가계는 타격이 클 수 밖에 없다.
중장기적인 전망도 밝지 않다.