CBS <김현정의 뉴스쇼="">

■ 방송 : FM 98.1 (07:00~09:00)
■ 진행 : 김현정 앵커
■ 대담 : 김진애 前의원 (건축가)

우리나라 역사상 최대의 사업이라고 불렸던 용산개발사업. 2007년에 시작됐고요. 이미 들어간 돈만 약 4조원입니다. 부도위기에 직면하면서 투자사들의 손실이 대단합니다만, 못지않게 주민들 피해도 심각합니다. 개발구역으로 묶이면서 부동산거래가 중단됐고요. 공장들, 회사들이 하나 둘 떠나면서 장사하던 가게들도 폐업 직전입니다. 동네가 마치 거대한 슬럼이 됐다, 이런 얘기도 나오던데. 언젠가는 보상받겠지 하고 버텼지만 이제 보상도 요원하게 됐죠. 도대체 어쩌다가 일이 이 지경이 됐는가, 슬슬 책임론이 불거지는데요. 누구 책임일까요? 도시계획전문가입니다. 김진애 전 민주통합당 의원 연결을 해 보죠.

◇ 김현정> 그전에도 꾸준하게 문제제기를 해 오셨는데 결국은 이런 상황이 될 거라고 예측을 좀 하셨던 거예요?

◆ 김진애> 터질 게 터졌다고 봅니다. 애당초부터 예측이 될 수 있었던 거고요. 저는 2007년부터 이렇게 사업을 키우다가는 굉장히 리스크가 커진다. 특히 서부이촌동을 포함 하면 그것이 약 2500가구가 포함이 되는데요. 그럼 보상과 민원이 복잡해진다. 그리고 당장 부동산경기가 이렇게 계속 오래 갈 수가 없다, 이런 문제들 때문에 문제제기도 꾸준히 해 왔습니다.

◇ 김현정> 2007년이면 부동산경기가 좋았을 때인데, 그때부터도 우려를 하셨던 거예요?

◆ 김진애> 그렇습니다. 왜냐하면 용산개발이 사실 국토부에서 하기로 한 거는 2006년에 이미 결정이 됐습니다. 그런데 그거는 별로 큰 리스크가 없는 것이 이미 코레일이 땅을 가지고 있고, 거기에서는 단계적으로 개발을 하다가 경기가 좀 나쁘면 조금 안 할 수도 있고요. 조금만 문제가 있으면 땅을 좀 매각을 할 수도 있고. 이런 식으로 상당히 안전하게 진행될 수 있는 사업이었어요.

특히 용산은 용산역과 더불어서 정말 노른자 땅 아닙니까? 상당히 안전한 개발이 될 수 있었던 부분입니다. 중요한 부분이고요. 그런데 일이 이 지경이 되게 한 것은 저는 분명히 그 책임을 따져봐야 한다고 생각합니다.

◇ 김현정> 너무 일이 커져버렸다. 부동산경기를 예측 안 하고 키워버렸다, 이런 말씀이신데. 우선 지금 주민들 피해가 어느 정도인가요, 실제로?

◆ 김진애> 지금 거의 깡통아파트가 됐다는 얘기들이 많이 나오는데요. 개발계획이 확정 되면서 2007년부터 매매도 못 하게 됐습니다. 매매를 할 수는 있지만 매매 하면 보상을 못 받으니까. 그러다 보니까 한 6년 그렇게 진행이 되면서 가계부채가 굉장히 많아진 것으로 알고 있습니다.

거기다가 매매도 안 되고 주변의 상권이 무너지고 하니까 삶의 질도 형편없어지고. 더군다나 도대체 개발이 언제 될 줄 모르는 상황이기 때문에 빚이 굉장히 쌓이는 거죠. 그래서 한때는 이것이 몇 십억, 한 20억, 30억 간다고 했는데. 지금은 예전 가격의 반도 안 된다고 그러니까 깡통아파트 이런 얘기가 많이 나오고 주민들 피해가 엄청난 거죠.

◇ 김현정> 주변에서 장사하는 분들 얘기 들어보니까 원래 하루에 된장찌개 100그릇 팔던 집이 지금 하루에 두세 그릇 판다고 하더라고요, 상권이 다 무너져서.

◆ 김진애> 상권 무너진 지는 한참 됐습니다.

◇ 김현정> 4조원의 돈은 허공으로 날아갔고, 평온하던 동네는 슬럼화 됐고. 대체 이게 누구 책임인가, 따져볼 수밖에 없네요. 누구 책임이라고 생각하세요?

◆ 김진애> 이거는 지금 개발에 관련됐던 모든 측의 책임이죠. 코레일도 당연히 책임이 있고, 지금 드림허브나 용산역세권개발도 당연히 책임이 있고, 여기에 포함된 금융사, 건설사들도 다 책임이 있는데. 그중에서도 아마 가장 큰 거는 서울시 오세훈 전 시장이 결정했던 서부이촌동을 포함한 통합 개발이라고 봅니다.

◇ 김현정> 결국은 몸집을 키운 그 부분?

◆ 김진애> 바로 그 부분 때문에 여러 가지가 잘못될 수 있는 위험성을 훨씬 더 높여버렸다고 생각이 듭니다. 그리고 당시에, 2007년 말에 제가 그걸 굉장히 강하게 주장을 했고. 그러니까 오세훈 시장이 2006년에 시장이 됐죠? 그리고 한 1년쯤 있다가 2007년 봄부터 서부이촌동 개발을 통합 개발 하겠다, 이런 얘기를 좀 흘리기 시작 했습니다. 그러다가 코레일에.. 그러니까 서울시가 상당히 문제가 있는 것이, 당시에 서울시는 여기에 땅도 도로 외에는 많지 않거든요. 그런데 유일하게 사업계획승인권을 가지고 있습니다.

그런데 사업계획승인권을 가지고서, 말하자면 용산개발을 좌지우지를 한 겁니다. 통합개발도 했으면 좋겠다, 초고층도 좀 지었으면 좋겠다, 한강을 포함한 한강르네상스 개발사업으로 키웠으면 좋겠다, 이런 거를 하는데. 저는 당시 코레일 측에 넘어가면 안 된다, 코레일의 위험부담률이 너무 높아진다, 이렇게 얘기를 했습니다마는 사실 코레일 입장에서는 어떻게 할 수가 없었던 거예요. 말하자면...

◇ 김현정> 서울시가 승인권을 쥐고 있으니까?

◆ 김진애> 승인권을 쥐고 있고, 또 그렇게 되면 상업지역도 좀 더 늘어날 것 같고, 또 분양할 수 있는 아파트도 좀 더 늘어날 수 있고. 말하자면 당근과 채찍에 넘어간 겁니다. 그러니까 코레일도 당시에 문제가 있었던 거고요. 이것이 2007년 12월 경에 개발이 다 돼 만들어지는데. 2009년, 2010년 계속해서 문제가 있었습니다.

31조 사업 중에 자본금이 겨우 1조밖에 안 되는 게 말이 됩니까? 이게 완전 사기죠. 말하자면 그렇게 하고 그다음부터 2008년, 2009년 저희가 금융위기 겪고 부동산거품 빠지고 하는 게 있었잖아요, 당연히. 그래서 이 부분을 좀 조정해야 된다고 하는 의견들이 굉장히 많았습니다.

◇ 김현정> 사업을 축소하자는 조정이요?

◆ 김진애> 사업 축소보다는 아마 단계적으로 하거나 조금 안전.. 왜냐하면 2017년에 한꺼번에 개장을 한다고 하니까 이걸 생각 해 보십시오. 개발이 하도 커서 상상이 잘 안 되실 텐데, 코엑스의 한 6배에서 8배 정도가 되는 개발입니다. 그런 거를 10년 동안 한꺼번에 분양하겠다? 이게 가능할 수가 있는 거냐.

그래서 당시에 2009년부터 제가 국회의원을 했기 때문에 2010년에 굉장히 강하게 서울시 국감이나 또 코레일 국감에서 이 사업계획을 조정해야 한다. 이렇게 하다가는 아무것도 되지 않는다, 그러다가 이제 재앙만 맞는다 했는데.

◇ 김현정> 그때 지적했을 때 답변은 어땠나요?

◆ 김진애> (한숨) 마이동풍이고 그냥 잘 하겠습니다, 이거였습니다. 이 부분이 오세훈 시장은 나름대로 한강르네상스에 대해서 말하자면 상당한 애착과 집착이 있으셨고. 또 코레일의 사장은 당시 허준영 사장이었는데요. 사실 코레일이 여기에 개발해 주는, 들어가는 것도 저는 상당히 반대를 했었거든요.

◇ 김현정> 왜 반대하셨어요?

◆ 김진애> 코레일은 개발회사가 아니지 않습니까? 그거에 대한 일단 노하우가 없거든요. 사실 개발이라고 하는 것은 상당히 복잡합니다. 그리고 리스크도 있고, 더군다나 또 하나의 것이 PF사업 아닙니까. 이른바 프로젝트 파이낸싱이라고 해서 투자자들을 다 모아야 되는 것이기 때문에 상당한 부분의 신뢰도가 필요하거든요. 그리고 좀 순발력도 있어야 되는데 코레일이 그런 회사가 아니잖아요. 그래서 그런 부분들을 좀 얘기를 했는데 다 안 되더군요.

그래서 저도 항상 문제제기하고 안 되는 거에 얘기 했는데. 왜냐하면 이건 웬만한 상식을 가진 사람들이라면 문제제기를 다 했던 거고 할 수 있었던 거고요. 거기다가 제가 서울시 국감을 하는 와중에 2010년 당시 이것을 결정하고. 지금 오세훈 시장은 자기가 책임이 없다, 이런 식으로 얘기를 하시는데.

당시 서울시에는 도시계획위원회하고 도시건축공동위원회라는 게 있어요. 그래서 저는 서울시에서 어떻게 이런 걸 찬성을 했을까 해서 제가 국감 당시에 회의록도 요청을 해서 열람만 했습니다. 밝혀지지는 않고, 외부에 공개되지는 않고 열람만 했는데요. 거기에서 반대하는 사람들이 꽤 많았습니다.

◇ 김현정> 도시개발위원회의 위원들도 반대를 했다고요?

◆ 김진애> 그럼요. 왜냐하면 리스크가 워낙 커지기 때문에.

◇ 김현정> 어느 정도나 반대를 했던가요?

◆ 김진애> 제가 퍼센테이지를 알 수 있는 것도 아니고요. 그거는 지금도 들어가서 서울시에서도 밝힐 수는 있겠습니다만, 여러 가지 문제점 때문에 반대하는 의견들도 상당히 있었는데 그런 건 묵살이 된 거죠.

◇ 김현정> 왜 묵살이 됐을까요? 오세훈 전 시장의 의지가 너무 강했기 때문에?

◆ 김진애> 왜냐하면 도시계획위원회나 도시건축공동위원회의 위원장은 서울시 부시장입니다. 부시장은 말하자면 시장의 의견을 더 강하게 생각을 할 거 아니겠습니까? 이러이러한 의견이 있더라도 통합개발을 하는 게 여러 가지로 바람직하다. 그리고 2007년 당시만 하더라도 아직은 부동산거품이 그래도 살아있을 때죠.

거기다가 한강르네상스 조감도나 이런 것들을 워낙 화려하게 만들고 해서, 그런 부분들이 아마.. 저는 오세훈 시장의 의지가 강하지 않았다면 그렇게 될 수 있었을까? 마치 4대강사업 때 이명박 대통령의 의지가 워낙 강하시니까 청와대나 국토부에서 어떻게 못하지 않았습니까? 그런 거랑 마찬가지라고 생각합니다.

◇ 김현정> 오세훈 서울시장이 오늘 출연하지 않았으니까 제가 대신 반론을 전하자면, 서부이촌동을 왜 개발지구로 편입시켜서 이렇게 거대하게 만들었는가에 대해서 ‘그때 주민들이 57.1%나 동의했다. 그래서 50% 넘지 않으면 안 하려고 했는데 주민들이 일단 많이 동의를 했고. 이 서부이촌동을 제외하고 도시계획을 할 경우에 서부이촌동은 고립되는 상황이었다. 따라서 불가피했다.’ 이렇게 지금 입장설명을 하고 있는데 어떻게 생각하세요?

◆ 김진애> 첫 번째는 도시개발법에 관련된 것인데요. 이걸 도시개발법으로 적용하는 것도 문제가 있었지만. 그러니까 2008년에 코레일하고 서울시하고는 이미 협약을 다 한 다음에 주민동의를 받았습니다. 이미 통합개발을 하겠다고 계약을 하고 난 다음에 주민 동의를 받았는데. 50% 이상이라고 하면 사실은 굉장히 낮은 거예요. 그런데 이거 도시개발법도 당시에 바꿨습니다. 원래는 3분의 2 이상이 동의했어야 됐습니다. 그런데 그것도 도시개발법을 바꿔서 이렇게 무리하게 한 거고요.

◇ 김현정> 이 투표 있기 직전에 바꿨어요?

◆ 김진애> 그렇습니다. 그리고 지금 많은 주민들이 화를 내시는 게 뭐냐면, 당시에 개발회사들이 주민동의를 받으러 다니면서 지금은 25평짜리가 한 8억 밖에 안 되지만 ‘이거 개발되면 30억쯤 된다’ 이런 식으로 다니면서 주민동의를 받았거든요. 그러니까 그 주민동의 57.1%라는 건 굉장히 낮은 거다. 그리고 그것도 법을 바꿔가면서 한 것이기 때문에. 그리고 서울시가 먼저 통합개발을 하겠다고 얘기했는데, 이제 주민들도 이러지도 저러지도 못하고 있는 이런 상황이 있었던 거죠.

◇ 김현정> 서부이촌동은 고립이 된다는 것에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆ 김진애> 그 다음에 고립된다는 것은 그건 어떻게 보기에 나름인데, 한강르네상스만 보시면 고립된다고 보실 겁니다. 그런데 이미 거기에 대림아파트, 성원아파트 여러 아파트들, 지어진 지 얼마 안 된 아파트들도 상당히 있었고요. 물론 저희도 거기 아파트들이 이렇게 막고 있는 게 보기는 안 좋지만, 주민들의 거주권이 있잖아요.

그런데 용산개발이라는 것 자체는 한강으로 열린다는 거보다 사실은 역세권 개발입니다. KTX요. 그다음에 거기에 새로 들어오는 여러 가지 역들의 복합역세권 개발이 주요한 것이지, 이게 한강으로 열린다는 거하고는 큰 상관이 없는 겁니다. 그런데 그거를 일부러 한강르네상스에 엮어가지고, 한상르네상스 거기에 보트 같은 것도 만들어서 중국까지 연결하겠다. 당시에는 4대강 사업과 한강 운하가 상당히 될 때이니까, 상당히 인기가 거품 있었을 때니까. 그렇게 하다 보니까 그런 얘기를 하시는 거죠.

◇ 김현정> 이제 용산사태를 보면서 혹시 전국에 이런 식으로 지금 PF사업 진행되고 있는 위험한 곳, 불안한 곳이 또 있지 않을까, 이런 걱정이 있는데요?

◆ 김진애> 그거는 당연히 많고요. 당연히 많은데, 지금 다 같이 축소 내지는 신중하게 단계적 개발계획으로 바꾸는 것들, 이런 부분들에 대해서는 다들 고민을 하고 있습니다.

◇ 김현정> 대표적인 게 어떤 건가요?

◆ 김진애> 수도권에도 있고요. 서울에도 좀 있고요. 그런데 그거보다도 지금 다들 생각이.. 아까 제가 코엑스의 6배 정도라고 했는데요. 지금은 당장 코레일이나 어떻게 어떻게 해서 개발을 해 보려고 많이 이러고들 있는데, 이런 생각을 하셔야 될 겁니다. 지금 매몰비용이 여태까지 있죠. 1조는 매몰비용이고, 한 4조 정도가 날아갔다고 그러지만.

앞으로의 기회비용 때문에 이 매몰비용이 아까워서 이런 개발을 지금도 똑같은 방법으로, 이렇게 단기간 내에 개발을 하겠다고 하는 것들에 대해서는 용산개발뿐만 아니라 다른 지역에서도 다들 고민해야 될 겁니다. 지금 경기상황이 단기간에 좋아질 것도 아니고, 더군다나 부동산 경기는 상당히 위험하기 때문에 이런 부분에서는 신중한 방향전환이 필요하다고 봅니다.

◇ 김현정> 그럼 용산 사업 어떻게 끌고 갈 거냐. 그냥 청산하는 편이 낫냐, 이런 얘기까지 나오는데 어떻게 보세요?

◆ 김진애> 지금 세 가지입니다. 하나는 아직은 부도가 안 됐죠. 그런데 6월까지 되면 파산이 되든가, 아니면 법정관리로 들어가든가, 아니면 지금 하고 있는 것처럼 코레일이 주도사가 돼서 다른 것들을 정리하고 코레일이 나서는 건가. 다 여기서 자세하게 얘기할 수는 없지만 세 개가 다 문제점 이런 게 있습니다.

다만 지금 서울시도 그걸 하고 있는데, 어느 경우에나 약 2500가구의 주민들 피해가 더 이상 커지지 않게, 그리고 이런 상황에서라도 사업구간이나 이런 부분을 조정할 수 있는가? 이런 부분에 대해서는 신중한 판단이 필요하다고 봅니다.

◇ 김현정> 여기까지 오늘 말씀 듣죠. 김진애 전 의원님, 고맙습니다.

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